汇汉控股中期报告2022

滙漢控股有限公司股份代號 : 2142022中期報告 目錄2 公司資料3 財務摘要4 管理層討論及分析10 中期財務資料審閱報告11 簡明綜合損益賬 － 未經審核12 簡明綜合全面收益表 － 未經審核13 簡明綜合資產負債表 － 未經審核15 簡明綜合現金流量表 － 未經審核16 簡明綜合權益變動報表 － 未經審核17 中期財務資料附註45 其他資料 公司資料2滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告董事執行董事馮兆滔先生（主席）潘政先生（董事總經理 兼行政總裁）潘海先生潘洋先生倫培根先生關堡林先生獨立非執行董事黃之強先生張國華先生梁偉強先生，太平紳士審核委員會黃之強先生（主席）張國華先生梁偉強先生，太平紳士薪酬委員會黃之強先生（主席）馮兆滔先生梁偉強先生，太平紳士提名委員會馮兆滔先生（主席）黃之強先生梁偉強先生，太平紳士法定代表馮兆滔先生倫培根先生公司秘書董國磊先生註冊辦事處Victoria Place5th Floor31 Victoria StreetHamilton HM 10Bermuda香港主要辦事處香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈30樓電話2866 3336傳真2866 3772網址http://www.asiaorient.com.hk電郵aoinfo@asiastandard.com主要往來銀行滙豐銀行中國銀行（香港）恒生銀行大華銀行中國工商銀行（亞洲）星展銀行（香港）東亞銀行上海商業銀行集友銀行富邦銀行（香港）創興銀行招商永隆銀行瑞士銀行新加坡銀行摩根士丹利銀行瑞士信貸銀行瑞士寶盛銀行法律顧問羅夏信律師事務所香港金鐘道95號統一中心18樓Appleby香港鰂魚涌華蘭路18號太古坊港島東中心42樓4201至03及12室獨立核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓百慕達股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) Limited4th Floor NorthCedar House41 Cedar AvenueHamilton HM 12Bermuda股份登記及過戶香港分處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至1716號舖 財務摘要3滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告 截至九月三十日止六個月 二零二二年 二零二一年 變動（除另有註明外，金額以百萬港元列示）綜合損益賬收入 1,202 1,430 -16%本公司股東應佔（虧損）╱溢利 (37) 44 不適用每股（虧損）╱盈利 – 基本（港元） (0.04) 0.05 不適用 二零二二年 二零二二年 九月三十日 三月三十一日 變動綜合資產負債表資產總值 38,041 39,520 -4%資產淨值 18,167 20,051 -9%本公司股東應佔權益 9,454 10,477 -10%負債淨額 16,874 16,310 +3%酒店物業以估值編列之補充資料（附註）:經重估資產總值 44,466 45,223 -2%經重估資產淨值 25,098 26,267 -4%本公司股東應佔權益 12,632 13,327 -5%淨資產負債比率 – 負債淨額與經重估資產淨值比率 67% 62% +5%附註： 根據本集團之會計政策，酒店物業乃按成本減累計折舊列賬。為提供有關本集團酒店物業投資之經濟價值之進一步資料，本集團謹此呈列計入酒店物業公平市值之未經審核之補充財務資料。酒店物業由獨立專業估值行威格斯資產評估顧問有限公司於二零二二年三月三十一日及二零二二年九月三十日按公開市值基準重新估值。 管理層討論及分析4滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告業績本集團於財政年度上半年錄得收入1,202,000,000港元（二零二一年：1,430,000,000港元），而本公司股東應佔虧損為37,000,000港元（二零二一年：溢利44,000,000港元）。期內，本集團於北京的合營企業向購房者交付已竣工單位，並開始確認溢利。儘管受到2019冠狀病毒病的持續因擾，酒店業務仍有改善，並為本集團帶來正面貢獻。但是，來自投資組合的投資收入減少連同按市值計價的未變現虧損淨額及預期信貸虧損額外撥備均導致本集團於中期期間錄得虧損。位於通州項目「北京‧東灣」物業銷售、發展及租賃銷售及發展中國內地在北京通州，我們持有50%的合營發展項目的住宅部分建築工程已於本期間竣工。該發展項目的樓面面積為2,360,000平方呎，包括6幢合共964個單位的住宅大樓以及2幢商業辦公室大樓。於二零二二年九月三十日，已售出約75%的住宅單位，總合約銷售額約達人民幣47億元。住宅單位已開始向購房者交付，當中約45%已於本期間內交付。預期將於財政年度的下半年完成交付餘下單位。兩幢商業樓的地基工程正在進行中。 管理層討論及分析5滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告香港於渣甸山，本集團的合營豪華住宅發展項目「皇第」的銷售繼續進行。本期內，售出一套三複式連花園單位，售價超過330,000,000港元。截至二零二二年九月底，已售出70%的單位，佔可售面積約50%，銷售總額約為23億港元。於寶珊道的另一持有50%的合營高端住宅發展項目的建築工程已完成，並已取得入伙紙。現正進行內部及示範單位裝修。該幢10層高住宅樓宇，地庫為停車場，共有16個單位，可售面積介乎3,760平方呎至7,260平方呎，不單飽覽維港美景，更可欣賞綠意盎然的城市景觀。本項目預計於二零二三年第一季推出銷售。位於元朗洪水橋520,000平方呎樓面面積的項目地基工程已經完成，而上蓋建築工程已展開。現正申請住宅單位的預售同意書。該地區將成為連接洪水橋及前海的港深西部鐵路的主要樞紐，確保大灣區的高效交通連接。同樣位於北部都會區的是我們位於古洞的合營住宅發展項目，該項目正在向政府進行土地交換申請。於本期間，本集團於毗鄰收購更多地塊，從而進一步擴大項目發展規模。合併後的地盤面積約320,000平方呎。於二零二二年十月，政府宣佈興建北都公路，由西邊的天水圍連接至東邊的古洞北，接通新界北的東西交通網絡。位於洪水橋住宅發展項目 管理層討論及分析6滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告我們位於屯門藍地輕鐵站旁之另一項住宅發展項目正繼續向政府申請換地。根據現有分區參數，發展項目將提供約67,000平方呎之住宅樓面面積，而本集團已在新的換地申請中建議提高地積比率，以更好、更充分地利用該地塊。於上個財政年度，我們參與了一間合營企業(當中我們佔7.5%的股權)，以收購九龍灣國際展貿中心，代價為105億港元。我們現正制定設計及規劃，以待現有租約到期後將該幢建築改建為甲級寫字樓。加拿大（透過酒店附屬集團進行開發）溫哥華Empire Landmark酒店重建工作進展順利。「Landmark on Robson」上蓋建築於二零二二年五月封頂，內部裝修工程正在進行中。此項樓面面積400,000平方呎的重建項目預計將在二零二四年初竣工，其將為兩座30層以上的住宅樓，其中包括約240個住宅單位，約50,000平方呎的零售及辦公空間的三層平台，以及四層的地下停車設施。截至二零二二年九月三十日，合約銷售額約為2.0億加元。位於溫哥華市中心Alberni Street 1488號的樓面面積約627,000平方呎的合營重建高端住宅綜合項目，我們正在與溫哥華市市政府溝通，以回應彼等有關授出開發許可證的意見。另一個同樣位於Alberni Street的合營發展項目已於二零二一年十二月獲得改劃批准，並計劃於二零二二年底前提交建築許可證申請。租賃期內租賃收入為78,000,000港元（二零二一年：87,000,000港元）。位於中環及灣仔的寫字樓的平均出租率均下跌，此乃由於租戶因租約到期而搬遷所致。隨著本地疫情逐步受到控制及社交距離措施的放寬，商舖的租賃市場出現復甦跡象。位於港島西半山寶珊道之豪華住宅發展項目 管理層討論及分析7滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告重估收益淨額錄得68,000,000港元（二零二一年：358,000,000港元），當中已計及集團應佔一間聯營公司所擁有之投資物業。酒店自二零二一年七月開始，我們的港島皇悅酒店及九龍皇悅酒店推出針對本地客戶的長期住宿優惠。自二零二一年九月開始，我們位於銅鑼灣的兩間酒店參與了香港政府的指定檢疫酒店計劃，九龍皇悅酒店也於二零二二年五月參與該計劃。酒店及旅遊分類的表現已走出低谷，較去年同期的表現為佳，收入上升160%至72,000,000港元（二零二一年：27,000,000港元），並對分類業績帶來溢利。隨著入境檢疫措施持續放寬，指定檢疫酒店計劃已於二零二二年九月底終止。同時，政府恢復舉辦國際活動，以收復因疫情所引致的失地。財務投資於二零二二年九月三十日，本集團持有財務投資約5,011,000,000港元（二零二二年三月三十一日：7,600,000,000港元），其中4,499,000,000港元（二零二二年三月三十一日：6,811,000,000港元）乃由兩間上市附屬集團持有。投資組合中89%為上市債務證券（主要由中國房地產公司發行），6%為上市股本證券以及5%為非上市投資。該等財務投資乃以不同貨幣計值，其中33%為美元、60%為人民幣及7%為其他貨幣（大部分為港元）。中國房地產行業的流動資金危機於期內持續，其對我們的財務投資造成負面影響。投資組合之價值進一步減少，此乃主要由於損益賬及儲備中確認之按市值重估虧損所致。於六個月期間內，來自該投資組合之收入為1,023,000,000港元（二零二一年：1,305,000,000港元）。投資虧損淨額1,063,000,000港元（二零二一年：1,250,000,000港元）已入賬至損益賬，而虧損淨額1,759,000,000港元（二零二一年：5,657,000,000港元）則於投資重估儲備賬確認。隨著行業債務危機爆發，中國政府自此通過放寛先前對房地產行業借貸及再融資渠道的緊縮財政政策，不斷推出支持政策給予房地產開發商。面對困境的開發商透過減低票面利率，連同分期攤還本金延長還款期，及提供抵押品作為增信，以進行債務置換或重組來實施各項債務管理措施。迄今，概無削債情況。於二零二二年九月三十日，價值約160,000,000港元（二零二二年三月三十一日：570,000,000港元）之此等投資已抵押予銀行，作為本集團所獲授信貸融資之抵押品。位於加拿大溫哥華「Landmark on Robson」發展項目 管理層討論及分析8滙漢控股有限公司 二零二二年中期報告財務回顧於二零二二年九月三十日，本集團之現金及未提取銀行融資超逾75億港元（二零二二年三月三十一日：86億港元）。於二零二二年九月三十日，本集團之資產總值約為380億港元（二零二二年三月三十一日：395億港元），資產淨值為182億港元（二零二二年三月三十一日：201億港元）。若採用營運中酒店物業之市場價值計算，本集團之經重估資產總值為445億港元（二零二二年三月三十一日：452億港