央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/20克而瑞研究中心央国企“透支”、城投“苦撑”难掩集中供地困境中国房地产深度研究2022年11月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/20克而瑞研究中心总编丁祖昱张燕主编孟音林波课题组谢杨春马千里吴嘉茗邱娟周奇版权声明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免责声明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居·克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出品单位克而瑞研究中心出品 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/20克而瑞研究中心目录第一章规则“向下”、盈利“向上”，土拍政策“一松再松”..........................................5一、通过调整供应结构刺激市场回暖，中心区域出让占比近五成...........................................5二、多城政策已松无可松，降资质、降成本、増利润空间齐上阵...........................................6三、集中供地以来政策走向“松-紧-分化-更松”，刺激效果不佳.........................................8第二章地价降、盈利升难掩土拍“凉意”，仅北上深杭相对较热.........................................9一、整体规模：成交规模同比显著下降，多数城市供地计划完成率偏低................................9二、热度分化：北京回温、合肥火爆，但更多城市三轮以清冷收场.....................................11三、地价水平：精准供地下第三轮平均地价涨至新高，但部分流拍地块降价仍难成交.........13四、盈利空间：限价放宽拉升房地价差，京、沪部分郊区地块盈利更可观..........................13第三章企业拿地：国央企也露“疲态”，城投仍继续“托底”..........................................14一、投资力度：第三轮城投拿地金额较首轮增37%，民企2022年进入“躺平”状态...........14二、百强投资：首轮集中供地最积极，第三轮仅两成企业仍在拿地.....................................14三、城投投资：2022年三轮“托底”力度持续加大，拿地更加中心化.................................16四、布局偏好：北京、上海地方国企专注深耕，民企央企更偏好市区地块..........................17第四章集中土拍轮次或进一步增加，但继续宽松空间有限.................................................18一、土拍政策继续宽松空间有限，集中土拍轮次或进一步增加............................................18二、短期土地市场热度难有起色，城市分化“由外到内”...................................................18三、央国平的格局难改，民企是土地市场的“试金石”.......................................................18四、城投托底但开发较弱，后续代建、合作开发机会值得关注............................................18五、越不拿地越难卖，企业拿地仍应以“换仓提质”为先.................................................18 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/20克而瑞研究中心前言截止至11月末，22个典型城市基本已完成了2022年集中供地的第三轮，与2021年相比，市场仍深陷调整期，土地市场的热度一路下滑。而今年多城都进行了4-5轮供地，实际上集中供地的界限越来越模糊。整体而言：第一，成交规模逐轮递减，供地计划的完成率偏低。第二，土拍政策一路宽松，但效果毫无起色。今年的三轮集中供地成交溢价率也分别仅有4.7%、4.1%和2.6%，地市热度不但持续无起色，而且还在持续走低；而从流拍角度来看，今年的三轮流拍率分别为15.2%、7.97%和10.93%。第三，仍然依靠城投托底，除城投、央国企以外的企业，今年投资基本暂停。实际上今年集中供地中也不乏优质地块的出让，央企、民企等投资力度减弱的最根本原因还是在于现金流紧张。第四，城市分化进一步加剧。聚焦至城市来看，已18个完成第三轮集中土拍的城市中，溢价率超过5%的城市仅有宁波、合肥、北京和杭州四个城市。总体来看，从集中供地初衷为了抑制土地市场过热，到今天不断放松政策刺激土地市场热度，随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，一方面为避免土拍撞期，集中土拍轮次或进一步增加；另一方面，为减少土地流拍，集中“预供地”名单进一步扩容。此外，无论是从成交量还是市场热度来看，集中供地的城市名单或将调整。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/20克而瑞研究中心第一章规则“向下”、盈利“向上”，土拍政策“一松再松”（节选）自2021年下半年以来，房地产市场热度一直走低，在多家规模房企遭遇流动性危机后，客户购房情绪观望严重，楼市成交规模持续下行。尤其是2022年，因销售仍处在“筑底期”，规模房企资金压力再度增加，拿地意愿降至谷底，导致集中土拍热度并未出现预期的“回暖”。此背景下，各地土拍门槛相继放低，加大中心城区土地供应、降资质、降地价、提限价等措施纷纷出台，但整体效果并不显著。一、通过调整供应结构刺激市场回暖，中心区域出让占比近五成为了尽快恢复行业信心，提振市场热度，2022年开年以来上层调控环境显著改善，多部委明确提出要支持居民合理购房需求，房企融资环境也边际改善，向市场释放强烈维稳信号。落在土地端，重点城市第三轮集中供地进一步延续了二轮宽松的土拍规则，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力，土拍门槛进一步放松。CRIC数据显示，22个重点城市2022年前三轮集中供地中，中心城区的供地比重均在48%以上，比2021年三轮中心城区供地比重高出5-8个百分点不等。另外，从中心城区供地比重的变动可以明显地看出：土地市场下行的时候，中心城区供地比重明显提升，从2021年第三批就可以看出，中心城市供地比重一路上升；市场过热地时候，中心城区供地比重又有所下降，譬如2021年第二批次。图：22个重点城市2021和2022年六轮集中供地中心城市供地比重变动（按幅数）数据来源：CRIC刚刚过去的2022年第三批次集中供地更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，超半数 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/20克而瑞研究中心重点城市中心城区供地比重超过五成，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主。典型如杭州，第三轮仅推出19宗涉宅地，有15宗位于主城区，中心城区供地比重高达79%，包括钱江新城二期、艮北、申花、西兴等热门地块，最终19宗地块中有8宗触及上限价格进入一次报价阶段，触顶率达42.1%，超过了首轮的38.3%、二轮的26.7%。图：重点城市2022年第三轮中心城市供地比重（按幅数）数据来源：CRIC除此之外，合肥、宁波、苏州等城市中心城区供地比重也处于高位，多在65%以上，比前5轮集中供地中心城区供地比重明显提升。值得注意的是，虽然南京第三轮集中供地中心城区供地比重不高，仅有20%。但中心城市区供应的9宗地有6宗位于高热区域—河西板块，可谓诚意满满。结果也在意料之中，除部分河西地块延续高热外，其余地块大都底价成交或是中止出让。二、多城政策已松无可松，降资质、降成本、増利润空间齐上阵2022年第三季度以来为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低拍地资质、减少土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。事实上，经历了多轮土拍规则的调整，许多城市土拍规则已经松无可松，降资质、降成本、増利润空间等已经成为常态。就以房企拍地资质为例：1）22城在2021年第一轮集中土拍及之前对房企拍地资质要求大多较为宽泛，参拍门槛较低，仅南京、合肥、重庆等少数城市对房企参拍资质有明确要求。在竞拍资质宽松下，多个城市的2021年首轮集中土拍热度高涨，如重庆更是出现了近40%以上的溢价率，杭州、合肥、无锡等城市多宗地块进入竞配建或自持阶段，实际地价显著走高。2）为了稳定地价，严控地价再创新高，自然资源部于2021年8月份明确商品住宅用地出让公 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/20克而瑞研究中心告需体现四个方面，首先就是要求参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。除了申请人须具有开发资质这样的基本要求外，部分首轮土拍高热的城市也进一步限制参拍企业的资质，比如杭州提出开发资质年限应在一年以上，合肥所有地块的资质要求提升至二级及以上，南京也对部分优质地块提出竞拍资质须在二级及以上的新要求。3）在供地新要求下，重点城市第二轮集中土拍明显降温，尤其是禁马甲、严查购地资金来源等要求限制了房企的参拍热情。与此同时，房企融资侧显著收紧，部分房企出现流动性困难，拿地积极性明显下降，也使得市场热度进一步降温，多个城市出现了临拍前中止撤牌的现象。在此背景下，22城的第三轮集中土拍，对房企的拿地资质要求也出现了新的变化。除了“须具备房地产开发资质”硬性要求仍保留外，此前对房企开发资质要求较高的城市多数也降低了参拍资质要求。4）因疫情突发叠加“烂尾楼事件”舆情发酵影响，市场信心跌至谷底，购房需求端表现持续萎靡，企业资金压力未能得到实质性缓解，土地市场热度也因此进一步走低。在此背景下，为了保证土地出让，就2022年近三批次集中供地参拍要求来看，各城市的出让门槛也在进一步降低。比如，上海、合肥、南京等城市均进一步放宽了资质要求：2022年第一批集中供地中，上海取消了此前的招挂复合打分机制，原本劣势明显的中小房企拥有了更多公平竞争的机会；合肥的竞品质规则中对二级开发资质企业的得分由此前的零分上调至4分，对中小企业也有一定的利好。成本方面，最直接的就是竞买保证金比重逐渐下降，典型如苏州，竞买保证金比例由去年二轮的30%-50%降至去年三轮的30%再降至今年的20%，对房企的资金要求明显放松，保证金比例一再下调；另外，出让金缴纳期限拉长，同样也是苏州，其2022年首轮土拍中姑苏、高新区和吴江等地区出让地块出让金缴纳期限延长至6个月，极大地缓解了房企现金流压力，以提升拿地积极性。南京也是保证金比例在2022年首轮就已经降至20%，土地出让金缴款周期延长至6个月或更长。增利润方面，部分城市出让地块地价房价差拉高，增加项目利润空间以促成交。以北京第三轮集中土拍为例，房山、顺义相对较偏的几宗宅地，销售指导价与周边房价相比有小幅度的上调，对于郊区板块的预期提升有一定的作用，最终北京三批次18宗地块均成功出让，与第二轮18%的流拍率相比，成交热度略有回温。但是，并非所有的“放水”都有效果，内生需求不足的部分城市即使增利润，土拍结果也没有明显改善。典型如合肥，在三批次集中供地中，合肥抬升了多宗地块的毛坯限价，比如包河区淝河板块的此次出让地块毛坯限价较二批次周边地块的涨幅都在千元以上，经开区出让地块住宅限价更是创下新高。以流拍再挂地块为例，四宗地的住宅限价较此前涨幅都超过了1500元/平方米，涨幅明显。而为了促进这些流拍地块的成