公司首次覆盖报告：住宅深耕核心城市群，供应链业务持续增长

交通运输/物流 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 28 建发股份（600153.SH） 2022年12月06日 投资评级：买入（首次） 日期 2022/12/6 当前股价(元) 14.87 一年最高最低(元) 15.90/8.12 总市值(亿元) 446.87 流通市值(亿元) 422.96 总股本(亿股) 30.05 流通股本(亿股) 28.44 近3个月换手率(%) 62.97 股价走势图 数据来源：聚源 住宅深耕核心城市群，供应链业务持续增长 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  双轮驱动，优势尽显 建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业。公司控股股东为厦门建发集团有限公司，厦门市国资委持有建发集团100%的股份，是建发股份的实际控制人。公司房地产业务深耕一二线城市，在当前政策环境下，需求有望先行改善。公司融资渠道通畅，资金充裕，持续受益行业供给侧改革，投资拿地力度行业领先，规模有望持续提升；同时作为供应链业务龙头，在传统大宗供应链品类市场份额持续提升，新拓展行业有望高速发展。我们预计2022-2024年归母净利润分别为62.1、77.2、85.6亿元，EPS分别为2.07、2.57、2.85元，当前股价对应P/E估值分别为7.2、5.8、5.2倍。首次覆盖给予“买入”评级。  地产业务：聚焦核心城市群，拿地强度领先行业 公司坚持“区域聚焦，城市深耕”战略，主要布局福建、浙江、江苏等省份的重点城市及经济基本面较好的强三线城市。公司销售规模稳定增长，2021年公司房地产业务合同销售额2176亿元，同比增长51.49%。公司融资渠道通畅，2021下半年以来，多数房地产企业暂停拿地，但公司依旧保持较强的拿地力度，且城市布局进一步向高能级城市倾斜，公司目前在手货值近4000亿，可充分保障后续销售需求，市场份额也有望进一步提升。  供应链业务：打造“LIFT”体系，转型综合服务商 公司在2018年发布了“LIFT”体系，全面转型综合服务商。依托自身的规模、资金、资源、仓储、物流等方面的优势全面参与货物贸易链条过程中的“物流”与“资金流”过程，提供诸如供应链金融、运输仓储、货源拓展、信息服务等一系列定制化服务内容。公司在钢铁、矿产品、浆纸等行业优势明显，多个核心品类市场份额行业领先。同时公司通过“LIFT”综合服务体系的复制，快速扩充业务覆盖范围，积极拓展消费品领域和新能源产业链。  风险提示：公司住宅销售增长不及预期，大宗商品价格超预期变化。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 432,949 707,844 783,444 895,423 1,023,645 YOY(%) 28.4 63.5 10.7 14.3 14.3 归母净利润(百万元) 4,504 6,098 6,213 7,716 8,565 YOY(%) -5.4 35.4 1.9 24.2 11.0 毛利率(%) 5.4 3.6 3.5 3.7 3.7 净利率(%) 1.0 0.9 0.8 0.9 0.8 ROE(%) 9.5 8.0 7.4 8.6 8.9 EPS(摊薄/元) 1.50 2.03 2.07 2.57 2.85 P/E(倍) 9.9 7.3 7.2 5.8 5.2 P/B(倍) 1.2 1.1 1.0 0.9 0.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%0%40%80%120%2021-122022-042022-082022-12建发股份沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 28 目 录 1、 国资背景，双主业驱动企业发展 ............................................................................................................................................ 4 1.1、 建发股份：双主业现代服务型企业.............................................................................................................................. 4 1.2、 多次扩张，双主业格局确立 ......................................................................................................................................... 4 1.3、 国资背景助力公司双主业持续发展.............................................................................................................................. 5 1.4、 公司治理：股权激励助发展，营收利润稳增长 .......................................................................................................... 6 2、 房地产业务：品牌优势明显，市场布局调整加快 ................................................................................................................. 8 2.1、 坚持“区域聚焦，城市深耕”战略，品牌优势明显 ...................................................................................................... 8 2.2、 存量土储充沛，加快城市布局调整............................................................................................................................ 10 2.3、 多元业务有序发展，业务规模稳步提升 .................................................................................................................... 13 3、 供应链业务：打造“LIFT”体系，转型综合服务商 ............................................................................................................... 16 3.1、 转型综合服务商，盈利模式发生本质变化 ................................................................................................................ 16 3.2、 大宗供应链业务市场空间广阔，龙头集中度持续提升 ............................................................................................ 18 3.3、 传统业务优势明显，科技赋能效率提升 .................................................................................................................... 19 3.4、 风控护航，体系复制，拓展消费与新能源产业链 .................................................................................................... 22 4、 财务表现：融资渠道畅通，三道红线全部达标 ................................................................................................................... 23 5、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 24 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 25 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 26 图表目录 图1： 公司供应链运营业务中国领先，全球布局 ........................................................................................................................ 4 图2： 公司房地产开发业务拥有全业态开发经验 ........................................................................................................................ 4 图3： 公司制度逐步完善，双主业格局确立................................................................................................................................ 5 图4： 国资背景助力公司双主业持续发展 ................................................................................................................................... 6 图5： 2021年公司营业收入达到7078.44亿元 ..........................................