请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略年度报告 2022年12月02日 策略年度报告 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1.《 德 邦 证 券12月 金 股 》，2022.11.29 2.《维护生命安全——中观全行业景气跟踪2022年第11期-》，2022.11.28 3.《大考转入第二阶段》，2022.11.27 4.《REITs总指数回调，成交活跃度下降周观REITs2022年11月第4周-》，2022.11.26 5.《近端次新回调，继续缩量——周观新股2022年11月第4周》，2022.11.26 REITs投资价值分析手册 —— 2023公募REITs年度展望 [Table_Summary] 投资要点：  导读：我们在《真金——2022公募REITs年度展望》中战略看多REITs，今年REITs整体表现较好，发展迅速。今年我们在《REITs国际观与放眼望手册》中将新型大类资产REITs的本质、分类和投资特性进行深度分析拆解，并从REITs的制度建设与发展路径、不动产市场未来发展新趋势两个维度对C-REITs发展进行展望。随着REITs价值逐步被市场所认识，明年REITs表现也将更分化。本文聚焦不同资产类型REITs独特的投资价值，重点拆解REITs产融双重特性中资产端的表现，围绕资产所在行业发展、REITs底层资产的基本面表现、REITs估值表现进行分析。  园区基础设施REITs：产业园区是拉动区域经济发展的引擎，特点为：产业集群、政府导向、政策支持，我国产业园区建设目前进入创新升级阶段，园区持续平稳拉动经济增长。基本面表现上，产业园REITs项目所在版块形成产业聚集，项目具备显著的区位竞争力，原始权益人的管理服务水平、招商引资能力较强。估值方面，收益法下，华安张江光大REIT和建信中关村REIT评估增值较高，P/NAV倍数估值下，东吴苏园REIT估值最低，P/FFO倍数估值下，东吴苏园REIT估值最低，华安张江光大REIT估值最高。  保障性租赁住房REITs：保障性租赁住房建设于2021年提出，旨在解决大城市的新市民群体住房困难问题，是十四五计划重点推进项目，目前我国租赁住房需求旺盛，优质供给亟待补充。基本面表现上，保障房REITs底层项目优质稀缺，具备区位综合竞争力，出租情况良好，租户结构各异，租金水平普遍低于市场平均。估值方面，收益法估值下，北京项目增值最高，上海项目评估单价最高，P/NAV倍数估值下， 中金厦门安居REIT估值最低，华夏北京保障房REIT估值最高，P/FFO倍数估值下，中金厦门安居REIT估值最低，红土深圳安居REIT估值最高。  仓储物流REITs：仓储物流行业发展呈现供不应求趋势，供应逐步收紧、需求迅速增长，行业规模效应显著，密集的网络布局为企业打造护城河，已形成一超多强的竞争格局。基本面表现上，原始权益人资产优质丰富、综合实力较强，盐田港集团持有大湾区港口资源，普洛斯中国在全国进行物流仓储布局，各标的项目实现市场化运营、出租情况良好。估值方面，收益法估值下，中金普洛斯REIT位于北京的2处项目估价水平及评估增值率最高，P/NAV倍数估值下，中金普洛斯REIT估值更低，P/FFO倍数估值下，红土盐田港REIT估值更低。  能源基础设施REITs：双碳政策推动下，我国能源结构加速转型，天然气发电作为过渡发电模式前景广阔，我国液化天然气目前进口依赖度较高，但国内天然气储量丰富，产量增长潜力较大。基本面表现上，深圳鹏华能源REIT项目上游原材料供给稳定、下游电力销售情况稳定。估值方面，收益法估值下，深圳鹏华能源REIT评估单价、评估增值较高，折现率存在下调空间，P/NAV倍数估值下，深圳鹏华能源REIT倍数较高，P/FFO倍数估值下，深圳鹏华能源REIT表现与特许经营权REITs类似。  生态环保REITs：生态环保项目所在行业抗周期性较强、进入壁垒较高，我国在垃圾处理和污水处理方面投资加大，垃圾焚烧发电对卫生填埋替代效应提升，目前城乡污水处理率均已达95%以上。基本面表现上，项目为不同细分行业内的市政基础设施项目，运营不易受市场、经济因素影响，中航首钢绿能REIT各项目有效协 策略年度报告 2 / 47 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 同，富国首创水务REIT项目设置基本污水处理量、增厚安全垫。估值方面，收益法估值下，富国首创水务REIT评估总值更高，中航首钢绿能REIT评估增值更优，P/NAV倍数估值下，中航首钢绿能估值较低，P/FFO倍数估值下，富国首创水务REIT估值较低。  交通基础设施REITs：公路运输在客运和货运中均占据主导，公路建设总投资持续加大，高速公路在收费公路中逐步占据主导地位，政府还贷高速公路、经营性高速公路同步发展。基本面表现上，目前标的项目均为高速公路，各项目区位优势突出，中金安徽交控REIT通行费收入规模最大，平安广州广河REIT项目单位里程创收水平最优，建议关注各项目未来路网变化和阶段性大修。估值方面，收益法估值下，中金安徽交控REIT评估总值和增值率最高，P/NAV倍数估值下，估值普遍较低，华夏中国交建REIT最低，P/FFO倍数估值下，中金安徽交控REIT估值最低。  风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略年度报告 3 / 47 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 园区基础设施REITs .................................................................................................... 7 1.1. 产业园行业发展：区域经济拉动作用显著、目前进入转型升级时期 .................. 7 1.2. 基本面：园区基础设施REITs资产区位竞争力、权益人综合实力普遍较优 ....... 8 1.3. 园区基础设施REITs估值表现分化，东吴苏园REIT倍数较低 ........................ 13 2. 保障性租赁住房REITs .............................................................................................. 16 2.1. 保障房行业发展：为“十四五”重点推进项目、目前市场供不应求 .................... 16 2.2. 基本面：保障性租赁住房REITs资产优质稀缺、出租情况稳定 ....................... 17 2.3. 保障性租赁住房REITs估值倍数差异较小，中金厦门安居REIT较低 ............. 21 3. 仓储物流REITs ......................................................................................................... 24 3.1. 仓储物流行业发展：供不应求趋势延续、竞争格局为一超多强 ........................ 24 3.2. 基本面：仓储物流REITs资产实现市场化运营、权益人规模效应显著 ............ 25 3.3. 2只仓储物流REITs不同估值方法下表现各异 .................................................. 28 4. 能源基础设施REITs .................................................................................................. 30 4.1. LNG发电行业发展：是能源转型期间重要过渡发电模式、前景开阔 ................ 30 4.2. 基本面：深圳鹏华能源REIT上下游议价能力较强、运营稳定 ........................ 31 4.3. 深圳鹏华能源REIT估值结果更偏向经营权REITs ........................................... 33 5. 生态环保REITs ......................................................................................................... 35 5.1. 垃圾焚烧和污水处理发展：抗周期性较强、进入壁垒较高、投资加大产能提升 .................................................................................................................................. 35 5.2. 基本面：生态环保REITs资产均为市政项目、具备运营安全垫 ....................... 36 5.3. 2只生态环保REITs不同估值方法下表现各异 .................................................. 39 6. 交通基础设施REITs .................................................................................................. 40 6.1. 公路运输行业发展：在运输体系中占据主导、高速公路前景广阔 .................... 40 6.2. 基本面：交通基础设施REITs资产区位良好、建议关注未来路网变化 ............ 41 6.3. 交通基础设施REITs估值倍数普遍较低，内部走出分化 .................................. 44 7. 风险提示 .................................................................................................................... 46 策略年度报告