请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 公司点评 2022年11月24日 万科A（000002.SZ） 融资端政策进入落地阶段，公司作为优质房企频获资金支持 受益融资环境改善，公司作为优质房企频获资金支持。11月21日，公司公告称，拟新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权，募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资等。公司在2018-2021年也曾三次申请授权直接债务融资工具，此次资金规模达历次最大。11月22日，交易商协会披露，万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。为继三家民企后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向，且额度在几家房企中最大。此外，公司在银行信贷端也迎来利好，11月23日，据上证报报道，公司与中国银行和交通银行分别签署战略合作协议，共计获得2000亿元的意向性授信额度，将在房地产开发贷款、个人住房贷款、并购贷款、保函、债券投资等方面合作。公司近日获得系列融资支持，说明11月8日交易商协会“第二支箭”扩容、11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神和11月23日央行、银保监会“金融支持16条”等在不断得到落实，房企融资环境改善，公司作为优质房企率先受益。这一系列融资组合拳将有助于公司储备融资资源，优化现金流，助力公司投资企稳。 与6家深圳市属国企签订战略合作协议，公司的稳定健康发展得到深圳市的大力支持。11月16日，公司官微披露，深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。万科早在2014年开始转型城市建设服务商，当前已经在多个业务赛道上形成领先优势，深圳的发展为公司提供机遇和舞台，公司也积极参与深圳建设方面一系列的成果。此次与六家重要国企签约，将促进万科和深圳优秀骨干企业的强强联手，更加深入参与深圳建设之中，进一步打开公司业务发展的空间。 1-10月销售额同比下滑33%，投资收缩聚焦核心城市。公司1-10月累计实现合同销售额3468亿元（YoY-33.4%），同期百强房企销售额下滑44.6%，销售增速跑赢百强。1-10月公司新增土储计容建面563.2万方（YoY-79.1%），拿地金额774.5亿元（YoY-56.5%），权益金额530.2（YoY-64%）。金额口径投销比22.3%，同比下滑11.9pct。公司拿地主要集中在深圳、上海、杭州等核心城市，拿地金额89%位于一二线（一线和二线分别占比42%和47%），三线城市也主要位于粤港澳大湾区和长三角城市群。 投资建议：公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，土储充裕、财务稳健、融资成本低，有望在行业出清过程中受益。我们预测公司22/23/24年营业收入分别为4977/5280/5446亿元，归母净利润为248/263/286亿元，对应摊薄EPS为2.13/2.26/2.46元/股，当前股价对应22年动态PE7.3倍。我们认为公司合理市值为2479亿元，对应目标价格21.3元/股，对应2022年PE10倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情影响超预期，政策放松不及预期，公司持续减值风险。 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419,112 452,798 497,744 527,955 544,608 增长率yoy（%） 13.9 8.0 9.9 6.1 3.2 归母净利润（百万元） 41,516 22,524 24,790 26,342 28,618 增长率yoy（%） 6.8 -45.7 10.1 6.3 8.6 EPS最新摊薄（元/股） 3.57 1.94 2.13 2.26 2.46 净资产收益率（%） 16.9 9.7 9.1 9.0 8.9 P/E（倍） 4.3 8.0 7.3 6.8 6.3 P/B（倍） 0.8 0.8 0.7 0.6 0.6 资料来源：Wind，国盛证券研究所 注：股价为2022年11月23日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 11月23日收盘价(元) 15.49 总市值(百万元) 180,159.69 总股本(百万股) 11,630.71 其中自由流通股(%) 83.55 30日日均成交量(百万股) 103.78 股价走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《万科A（000002.SZ）：业绩小幅正增长，投资收缩聚焦一二线》2022-10-30 2、《万科A（000002.SZ）：业绩正增拿地聚焦，多元业务增长稳健》2022-08-31 3、《万科A（000002.SZ）：归母净利正增，融资优势凸显》2022-04-29 -37%-27%-18%-9%0%9%18%2021-112022-032022-072022-11万科A沪深300 2022年11月24日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1547387 1600268 1720995 1764429 1892290 营业收入 419112 452798 497744 527955 544608 现金 195231 149352 156569 151775 162677 营业成本 296541 353977 399552 421356 429623 应收票据及应收账款 3002 4771 5184 5375 5517 营业税金及附加 27237 21056 22896 25342 27230 其他应收款 249499 266061 302790 329491 351269 营业费用 10637 12809 12941 14255 14704 预付账款 62248 67230 75100 75869 79862 管理费用 10288 10242 11448 12143 12526 存货 1002063 1075617 1144116 1164682 1255729 研发费用 666 642 1130 1079 997 其他流动资产 35345 37236 37236 37236 37236 财务费用 5145 4384 3315 4218 5582 非流动资产 321790 338370 352386 368557 381952 资产减值损失 -1981 -3514 0 0 0 长期投资 141895 144449 153326 162294 170978 其他收益 0 0 0 0 0 固定资产 12577 12821 13951 14919 15545 公允价值变动收益 5 4 7 -13 1 无形资产 6088 10445 11326 12370 12997 投资净收益 13512 6614 8642 8778 8372 其他非流动资产 161230 170654 173783 178973 182432 资产处置收益 48 19 24 27 25 资产总计 1869177 1938638 2073381 2132986 2274241 营业利润 79959 52531 55134 58353 62342 流动负债 1317493 1311446 1396776 1415969 1513066 营业外收入 999 1148 834 924 976 短期借款 25112 14413 15854 17439 19183 营业外支出 1282 1456 1893 2272 2726 应付票据及应付账款 296292 330537 335383 384883 403416 利润总额 79676 52223 54075 57005 60592 其他流动负债 996090 966497 1045539 1013647 1090466 所得税 20378 14153 14600 15391 16360 非流动负债 201840 234419 244352 252780 261704 净利润 59298 38070 39474 41614 44232 长期借款 175613 207343 217276 225704 234628 少数股东损益 17783 15545 14685 15272 15614 其他非流动负债 26227 27076 27076 27076 27076 归属母公司净利润 41516 22524 24790 26342 28618 负债合计 1519333 1545865 1641128 1668749 1774770 EBITDA 88465 64168 58788 62693 67203 少数股东权益 125334 156820 171504 186776 202390 EPS（元） 3.57 1.94 2.13 2.26 2.46 股本 11618 11625 11631 11631 11631 资本公积 18554 20584 20584 20584 20584 主要财务比率 留存收益 195883 203885 229543 256592 285343 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 归属母公司股东权益 224511 235953 260748 277461 297081 成长能力 负债和股东权益 1869177 1938638 2073381 2132986 2274241 营业收入(%) 13.9 8.0 9.9 6.1 3.2 营业利润(%) 4.4 -34.3 5.0 5.8 6.8 归属于母公司净利润(%) 6.8 -45.7 10.1 6.3 8.6 获利能力 毛利率(%) 29.2 21.8 19.7 20.2 21.1 现金流量表（百万元） 净利率(%) 9.9 5.0 5.0 5.0 5.3 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 16.9 9.7 9.1 9.0 8.9 经营活动现金流 53188 4113 1498 -5158 4920 ROIC(%) 12.2 8.1 7.0 6.9 6.8 净利润 59298 38070 39474 41614 44232 偿债能力 折旧摊销 4861 5482 3389 4110 4841 资产负债率(%) 81.3 79.7 79.2 78.2 78.0 财务费用 5145 4384 3315 4218 5582 净负债比率(%) 26.2 37.1 36.2 40.3 41.3 投资损失 -13512 -6614 -8642 -8778 -8372 流动比率 1.2 1.2 1.2 1.2 1.3 营运资金变动 -2713 -37833 -36008 -46308 -41339 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 其他经营现金流 109