研究部从成本考量到资产战略 ——中国企业不动产管理图鉴中国 | 2022年10月 在商业地产领域，企业往往以“租户”的面貌出现，行业从业者大多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业的不动产相关活动是多元且复杂的，其出发点和第一要义是满足企业自身的发展诉求，这也进而影响到市场的供需关系。所以，我们希望从根源出发，以企业的主体视角，来理解他们在地产领域的相关行为——这不仅包括我们所熟知的租赁活动，也包括了从前台保洁等日常运营到企业不动产战略的完整 链条。一家企业的成长与发展离不开生产经营场所的扩张与革新。在传统的视角里，企业不动产更多是以成本角度纳入企业管理考量的。但是，随着企业持续扩张，其所管理的不动产规模或相当于1-2栋办公楼宇的体量。我们发现，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以仲量联行物业与资产管理的经验来看，一栋甲级办公楼宇所需要的非一线专业不动产管理团队需要100-150人规模，而目前绝大部分企业的不动产管理团队均难以达到与之匹配的比例。在过去十年间，一些中国的大型企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。仲量联行也帮助多家行业巨头，从零开始搭建了自身的专业化企业不动产团队架构和管理体系。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模 扩张或品牌形象提升。仲量联行多年来持续参与并引导企业不动产理念的传播与践行，我们也认为这是中国企业发展所必然经历的历史进程。今年，我们邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与调研，希望能通过这部白皮书帮助我们和各方更清晰地梳理当前 中国企业不动产发展的情况。前言 中国企业不动产管理图鉴 | 301企业不动产：行稳致远的必由之路0402 图解中国企业不动产格局061. 受访者画像及认知062. 不同行业的企业不动产管理认知113. 不同规模的企业不动产管理现状174. 企业不动产各分支领域的管理差异2003 以资产战略重构企业不动产管理路径26目录 4 | 从成本考量到资产战略过去几年，许多大型企业已经“专设”企业不动产（Corporate Real Estate, 以下简称“CRE”）部门，越来越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。 中国企业不动产管理图鉴 | 501企业不动产： 行稳致远的必由之路受疫情波动的外部环境影响，过去两三年间，企业的不动产终端诉求在持续变化。国内大部分企业在符合城市防疫管理要求的基础上，大多偏好业务部门和员工尽快、尽可能大比例地回到实体工作场所，进行现场工作和面对面交流。办公空间将持续作为国内企业组织经营和业务运营的主阵地。在疫情影响下，员工健康、社会交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的考量因素和需求也变得更为多元化和复杂化。去年，我们发布了《应势开新，重塑格局——2021中国办公楼市场白皮书》，其中专设了一个章节讨论企业租赁需求的变迁——从分散管理到全国统筹。2019至2020• 今年，仲量联行发布了一系列文章和视频，用“CRE大神”的形象持续科普CRE的概念，讲述大型企业为什么需要将寻租选址、租约签署、施工装修、设施管理、日常后勤等事务，从传统的行政采购事务中整合提炼出来，并进一步上升到企业不动产战略的高度。• 沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面的投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%-8%，甚至是40%-50%的净利润。• 在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理战略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的CRE团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。CRE如今已经成为了确保大型企业行稳致远的必由之路。• 虽然绝大部分中国企业并没有专门设立CRE部门，但在多家行业巨头内部，行政、物业、基建、后勤等职能部门已经统一汇报给集团总部的行政总监或采购负责人，正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。年，全国前十大头部TMT企业仅新扩租面积合计已超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100余座城市已经设立了办公地点或计划在短期内租赁办公室。随着近年国内大型企业的迅猛增长，很多企业的不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大，这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的复杂程度和工作量级持续提高。过去几年，许多大型企业已经开始专设企业不动产（Corporate Real Estate, 以下简称“CRE”）部门，越来越多的企业也开始关注CRE的理念和知识体系。因此，今年我们专门发布了行业首个CRE调研问卷，撰写白皮书探讨国内企业CRE管理的模式和未来方向。 6 | 从成本考量到资产战略仲量联行携手知行晓政，邀请了200多位在企业中从事不动产相关工作的负责人参与本次问卷调研，探索国内企业在不动产全链条管理场景中的表现和特征。对于房地产从业者，本次调查结果梳理了现有和潜在客户在不1. 受访者画像及认知02图解中国企业不动产格局动产各领域的认知水平和需求重心；而对于广大企业伙伴而言，本结果可以成为您的行业参考数据，帮助判断自身与同类型企业相比不动产工作的统筹管理水平与发展进度。* 问卷调研合作单位：知行晓政 中国企业不动产管理图鉴 | 7图 1 受访企业的行业、企业性质及规模分布从行业光谱来看，TMT、金融和专业服务业在本次受访者中所占比重达到41%,这三个行业也是办公楼租赁市场中主要的需求来源；制造业、化工能源和生命科学行业受访占比为16%，更多使用产业园区、工业厂房、仓储物流等不动产空间作为经营性场所。就企业性质而言，本次受访企业中国企、外企和民营企业占比为2：2：6。从规模角度来看，本次调研覆盖不同体量和处于生命周期不同时点的企业，后文将对不同规模企业的不动产需求和侧重做进一步展开。本次受访企业平均员工规模约3,000人，全国职场总数25个，管理不动产总面积平均为3-4万平方米，基本相当于一座15-20层的标准办公楼。其他酒店餐饮农林牧渔政府平台公司生命科学 / 大健康政府机构及公共组织物流/运输化工、能源与环境零售贸易文体娱乐制造业金融房地产及建筑专业服务TMT18%12%11%11%10%9%5%4%3%2%2%2%2%1%8%行业划分受访者画像 9% 9% 15% 26% 23% 18% 1万人以上 5000-1万人 2000-5000人 500-2000人 200-500人 1-200人员工人数规模 6% 13% 14% 21% 29% 18% 不清楚 10万平方米以上 5-10万平方米 1-5万平方米 5000-1万平方米 5000平方米以下不动产总面积 3% 14% 27% 30% 26% 100个以上 50-100个 10-50个 5-10个 1-5个职场个数企业规模交叉分析1-20010000人以上200-500500-20002000-50005000-100005000以下5000-1万1-5万5-10万10万以上不清楚总面积人数单位（平方米）10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%10%0%1-55-1010-5050-100100以上职场个数1-55-2020-5050个以上城市数量 8 | 从成本考量到资产战略租赁是企业获取不动产空间的主要方式，占比达到60%，而购置和自建共占40%。这也说明了企业不动产管理的复杂性，既要维护自持物业的相关运营，也需要通过租赁持续获取新的办公场景，满足业务增长的需求。尽管69%的受访企业表示曾了解甚至践行过CRE的概念，但是大家所认知的CRE并不是全面、 完整、成体系的CRE。事实上，CRE涵盖了一个企业获取、使用、营运、退出房地产空间的方方面面。在“你认为企业不动产包括上述哪些方面”的多选题中，票选第一的选项为不动产的购置和租赁，这是大家最熟悉的CRE覆盖范畴，但也仅获得60%的受访企业的票数。这与“认为自己了解CRE概念”的企业占比达69%之间，仍有显著落差。而企业房地产战略位列最末，仅获得31%的投票。企业所了解和执行的CRE相关工作模式，与专业化管理体系之间仍有显著差距，大部分企业没有将不动产相关的各类工作通盘看待，更不必说将不动产事务纳入企业战略考量。图 2 企业当前办公场所使用面积的主要来源是？图 3 你是否了解过CRE概念？图 4 你认为CRE包括以下哪些方面？18%22%60%租赁购置自建是69%18%22%60%租赁购置自建是69%你认为CRE包括以下哪些方面？0%50%100%不动产购置和租赁60%建设施工52%设施设备管理52%设计装修51%物业管理49%资产管理和估值44%保洁、前台等日常运营35%食堂、健身房等员工福利的运营管理32%房地产战略31% 中国企业不动产管理图鉴 | 9根据仲量联行多年服务全国性企业的经验，降本、增效、控风险是大型企业在不动产领域最为关注的三个核心问题，这与本次调研结果基本一致。在过去几年高歌猛进的互联网大厂此前最关注扩张效率，保障企业业务拓展和成长步伐；保险、券商、投行等金融企业有严格的内外部风险管控要求，最重视流程审查和合规管控；疫情以来，内外资大型企业均充分把握租金下调的市场大环境，在租赁活动中寻求降低成本支出的续约或搬迁整合。图 5 受访企业在不动产相关管理和工作过程中关注的核心问题0%50%100%降低企业不动产相关成本完善企业租赁行为、租约相关审批流程提高企业扩张效率保障企业不动产相关活动高度合规企业形象、品牌形象建立企业租约数据库或管理系统员工满意度和吸引人才其他58%48%44%38%32%31%30%2% 10 | 从成本考量到资产战略图 6 受访企业的ESG理念与执行企业是否在房地产领域有减碳的措施或指标?包括不动产建造、装修租赁和使用运维等企业是否在集团或全公司范围内有ESG理念、措施或指标?不清楚是否62%27%11%不清楚是否62%26%12%办公场所是企业践行ESG理念的最佳切入点之一，企业可以通过选址绿色建筑、执行低碳装修、进行技术智能化、推行灵活办公等方式，提高企业在环境（E）、社会（S）和管治（G）方面的规划和责任。根据调研结果可见，受访企业在ESG领域基本是知行合一的，有ESG理念和指标的企业基本都已在房地产领域有减碳的具体措施。当前，多个城市已发布碳排放管控单位名单，TMT、金融、贸易等行业均有多家企业已被列为控制排放企业单位，因此上述行业对ESG理念及减碳措施的重视程度相对较高，与本次调研结果基本一致。 中国企业不动产管理图鉴 | 11图 7 企业当前办公场所的主要来源2. 不同行业的企业不动产管理认知由于供应链特征、业务模式、服务周期等方面不同，各行业CRE管理的现状和诉求既有共性，也有差异。我们从问卷中可以看到，60%的企业在不动产策略方面选择租赁，特别是物流运输、零售贸易、文体娱乐等中小型分散化管理企业；生命科学、金融、能源化工类企业选择购置不动产的比例都在三分之一以上；制造类企业选择自建不动产的比例超过50%，与其和二产结合的行业性质密切相关。租赁 60%自建 18%购置 22%金融专业服务文体娱乐制造业零售贸