房地产行业周报：房企洗牌的根源是什么？

专题视点 房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整，但根源是行业规则改变。首先，房企出清主要背景是楼市进入缩量期，今年前三季度住宅销售面积累计下降25.7%。其次，市场结构也在发生转变，此前楼市增长主要来自下沉市场，近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归（2022前三季度拿地价款占比提升至58%），反映了房企对下沉市场信心减弱。 最后，出清的根源在于行业规则改变，三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，推动高杠杆、高周转等模式谢幕。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.23%和-1.05%，分别跑输大盘4.15pcts/跑输大盘4.26pcts。 本周地产信用债发行43.50亿元，净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日，地产信用债累计发行4707.14亿元，同比下降19.19%，净融资额-398.96亿元，去年同期为-1195.73亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.28BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比7.5%/0.5%，库存环比-0.9%，去化同比16.7%。新房端，本周46城住宅成交面积环比7.5%，累计同比-33.3%。二手房端，13城成交面积环比0.5%，同比64.2%，累计同比-14.5%。库存端，16城库存环比-0.9%，同比3.2%。去化端，16城去化53.6周，同比16.7%。成交均价端，一线1城环比15.3%，同比24.6%，三四线9城环比-21.8%，同比-1.4%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比-25.20%/-10.32%，溢价率0.95%，一线供应和成交建面环比-77.77%/-57.43%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比-29.06%/-11.05%，溢价率1.31%,三四线供应和成交建面环比-17.55%/-3.05%，溢价率0.82%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：房企洗牌的根源是什么？ 房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整，但根源是行业规则改变。首先，房企出清主要背景是楼市进入缩量期，今年前三季度住宅销售面积累计下降25.7%。其次，市场结构也在发生转变，此前楼市增长主要来自下沉市场，近年来房企拿地重心开始向一二线城市回归（2022前三季度拿地价款占比提升至58%），反映了房企对下沉市场信心减弱。最后，出清的根源在于行业规则改变，三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，推动高杠杆、高周转等模式谢幕。投资建议：当前时点是优质地产股的布局良机，重点关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好招商蛇口、保利发展等；2）格局优化带来的拿地提升，滨江集团、华发股份有望逆势发展。 1.1市场缩量，规模回归合理中枢 房企出清最主要的背景是房地产市场自2021年下半年以来进入了缩量期。2022年，房地产市场规模明显调整，目前商品住宅销售面积累计同比下降25.7%。2022年1-9月，商品住宅销售面积累计实现8.58亿平，累计同比下降25.7%，单月同比下降17.9%。按1-9月累计增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到11亿平左右。经过楼市销售的大幅调整，商品住宅销售在逐步回归市场真实需求水平。 图表1 2022年商品住宅销售面积大幅调整 1.2结构调整，重心向一二线偏移 在市场总量调整的背景下，市场结构也在发生转变，三四线市场占比高的房企压力更大，房企拿地逐步向一二线回归。近20年以来，三四线城市的房地产市场规模逐步提升，占比也在不断上升，2021年商品房销售面积占比达到70%，2002年、2011年分别约为52%和68%。 换句话说，房地产市场过去主要的增长来自于下沉市场，一方面是一二线城市向三四线城市的下沉，另一方面是城市内部由内向外的下沉。 图表2房企拿地总价分布向一二线城市偏移 1.3追根溯源，行业规则改变 市场调整、房企出清的根源在于行业规则的改变，三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，分别推动高杠杆、高周转等模式谢幕。2020年下半年以来，中央接连出台针对房地产行业的重磅政策，汇集为政策三重奏，具体包括地产三道红线、银行贷款集中度、城市集中供地，分别从房企、银行、地方政府等三个维度完善房地产行业长效机制，重塑了房地产行业的竞争格局。 图表3 2020年以来行业规则的变化 1.4投资建议 地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势拿地扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。 我们认为销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（推荐）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）、天地源（未覆盖）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势拿地发展。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降/下降，信用利差收窄。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为2.23%和-1.05%，分别跑输大盘4.15pcts/跑输大盘4.26pcts。本周地产信用债发行43.50亿元，净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日，地产信用债累计发行4707.14亿元，同比下降19.19%，净融资额-398.96亿元，去年同期为-1195.73亿元。本周地产债信用利差环比收窄2.28BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为2.23%，跑输大盘4.15个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第29名。本周领涨板块主要包括社会服务、汽车、食品饮料、电新、电子，领跌板块主要包括煤炭、银行、公用事业、房地产、国防军工。 图表4 A股各行业涨跌幅（10/31-11/04） 近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.48%，同期沪深300涨跌幅为-8.15%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-11.40%，同期沪深300涨跌幅为-0.99%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。 图表5房地产行业指数近1个季度表现 图表6房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是爱旭股份（38.88%）、西藏城投（23.55%）、珠江股份（19.24%）、*ST银亿（14.29%）、万业企业（12.98%），跌幅靠前的主要是保利发展（-8.28%）、电子城（-7.30%）、天津松江（-3.69%）、栖霞建设（-3.60%）、华发股份（-3.30%）。 图表7主要地产A股涨跌幅（10/31-11/04） 图表8地产A股涨幅与跌幅前5（10/31-11/04） 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-1.05%，跑输大盘4.26个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第10名。本周领涨板块主要包括医疗保健业、资讯科技业、可选消费，领跌板块主要包括公用事业、能源业、地产建筑业。 图表9港股各行业涨跌幅（10/31-11/04） 本周地产港股中：涨幅靠前的主要是正荣服务（13.21%）、宝龙地产（12.31%）、绿城管理控股（11.69%）、旭辉永升服务（11.60%）、华润万象生活（8.44%），跌幅靠前的主要是弘阳地产（-20.43%）、旭辉控股集团（-18.27%）、（-12.00%）、金辉股份（-11.49%）、越秀地产（-11.46%）。 图表10主要地产港股涨跌幅（10/31-11/04） 图表11地产港股涨幅与跌幅前5（10/31-11/04） 2.3地产信用债 一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计43.50亿元，到期金额150.42亿元，净融资额-106.92亿元。截至2022年11月4日，地产信用债累计总发行金额为4707.14亿元，同比下降19.19%，到期金额5106.10亿元，同比增长下降27.27%，净融资规模为-398.96亿元，去年同期为-1195.73亿元。 图表12房地产行业信用债发行与到期额（10/29-11/04）（单位：亿元） 具体来看，债券发行方面，发行主体包括合肥兴泰金融控股(集团)有限公司、中国电建地产集团有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司、上海城开(集团)有限公司、北京首都开发股份有限公司、苏州苏高新集团有限公司等。债券偿还方面，主体包括南京高科股份有限公司、上海市北高新股份有限公司、中华企业股份有限公司、大悦城控股集团股份有限公司、北京路劲隽御房地产开发有限公司、远洋控股集团(中国)有限公司、远洋控股集团(中国)有限公司、光大嘉宝股份有限公司、金科地产集团股份有限公司等。 图表13房地产行业信用债发行明细（10/29-11/04） 图表14房地产行业信用债偿还明细（10/29-11/04） 二级市场方面，本周房地产行业信用利差收窄2.28BP。 截至2022年11月4日，房地产信用债的信用利差中位数由上周同期2022年10月28日的64.22BP收窄至61.94BP。 图表15房地产行业信用债信用利差走势图 异常波动方面，本周共有54只房地产信用债成交价涨跌幅超过10%。2022年10月28日至2022年11月4日，成交价涨跌幅超过10%的信用债包括19碧地02、19中骏01、20世茂G1、G17龙湖3、18龙湖04、22金地MTN001、20宝龙04、G17龙湖2、21远洋01、16龙湖06等。 图表16房地产行业信用债异常波动明细（日涨跌幅超过10%）（10/29-11/04） 3.楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比7.5%/0.5%，库存环比-0.9%，去化同比16.7%。新房端，本周46城住宅成交面积环比7.5%，累计同比-33.3%。二手房端，13城成交面积环比0.5%，同比64.2%，累计同比-14.5%。库存端，16城库存环比-0.9%，同比3.2%。去化端，16城去化53.6周，同比16.7%。成交均价端，一线1城环比15.3%，同比24.6%，三四线9城环比-21.8%，同比-1.4%。 3.1成交概览 新房端，本周（2022年10月27日-2022年11月2日，本章“楼市动态”下同）我们覆盖的46城住宅成交400.4万㎡，环比上升7.5%，累计同比下降33.3%。其中，一/二/三四线城市环比上升0.7%、上升11.0%、上升1.9%，累计同比下降26.6%、下降30.1%、下降47.7%。 二手房端，13城成交126.7万㎡，环比上升0.5%，同比上升64.2%，累计同比下降14.5%。 （1）新房：本周各能级城市成交面积环比均上升 本周我们覆盖的46个城市新建商品住宅共计成交400.4万㎡，环比上升7.5%。其中，一线城市环比上升0.7%，二线城市环比上升11.0%，三四线城市环比上升1.9%。一线、二线、三四线城市累计成交量与去年同期相比分别下降26.6%、下降30.1%、下降47.7%，全部城市累计成交量与去年同期相比下降了33.3%。 图表17一线城市新房成交面积累计同比下降26.6% 图表18二线城市新房成交面积累计同比下降30