CHINAPROPERTIES二零二一年年报

Annual Report 20212021Annual Report 2021 目錄China Properties Group Limited 二零二一年年報公司資料 2主席報告 3管理層討論及分析 4董事及高級管理層履歷 17企業管治報告 20董事會報告 34獨立核數師報告 43綜合損益及其他全面收益表 48綜合財務狀況表 49綜合權益變動表 51綜合現金流量表 52綜合財務報表附註 54財務概要 150主要物業詳情 151 2公司資料China Properties Group Limited 二零二一年年報董事會 執行董事 Wang Shih Chang, George博士 （主席） 汪世忠先生（董事總經理） 徐禮昌先生非執行董事 關啟昌先生獨立非執行董事 Warren Talbot Beckwith先生 陸觀豪先生 Garry Alides Willinge博士委員會 審核委員會 Warren Talbot Beckwith先生（主席） 陸觀豪先生 Garry Alides Willinge博士薪酬委員會 Garry Alides Willinge博士（主席） Wang Shih Chang, George博士 陸觀豪先生提名委員會 Wang Shih Chang, George博士 （主席） Warren Talbot Beckwith先生 Garry Alides Willinge博士 （於二零二二年五月二十五日獲委任）授權代表 Wang Shih Chang, George博士 汪世忠先生公司秘書 余玲玲女士股份代號 1838註冊辦事處 Cricket Square Hutchins Drive, P.O. Box 2681 Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands香港總辦事處及主要營業地點 香港中環 畢打街20號 會德豐大廈14樓主要股份過戶及登記處 Conyers Trust Company (Cayman) Limited Cricket Square Hutchins Drive P.O. Box 2681 Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands股份過戶登記處香港分處 卓佳證券登記有限公司 香港 夏愨道16號 遠東金融中心17樓主要往來銀行 中國農業銀行 中國工商銀行 上海浦東發展銀行核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司 執業會計師及註冊公眾利益實體核數師 香港 干諾道中111號 永安中心25樓公司網站 www.cpg-group.com 3主席報告China Properties Group Limited 二零二一年年報本集團在異常嚴酷的經營環境中想的不是輸了我們會怎樣，而是要成為成功者我們應該做什麼！ 4China Properties Group Limited 二零二一年年報管理層討論及分析業務回顧及展望集團策略展望未來，本集團將繼續專注於中華人民共和國（「中國」）黃金地段發展大型優質住宅及商業物業發展項目。本集團的整體目標為按照所訂計劃發掘商機、達致銷售額增長及提升收入。主要物業發展項目如下：• 高端大型中產住宅項目本集團擁有高端住宅及位置優越的項目，以上海及重慶兩地日益龐大的中產階層為目標客戶。有關頂級住宅項目設計富麗堂皇，具備特色主題及概念，並連接大型運輸系統，交通方便快捷。• 現代化高級主題商店街發展項目有關現代化建築項目設計完善，位於中國各大城市黃金零售地段，網羅零售、住宅、娛樂、文化及康樂各個範疇的使用者，地理位置四通八達，為對住宅、投資及商業營運均極具吸引力的熱點。業務環境內地物業市場概況二零二一年中國國內生產總值達人民幣1,143,670億元，按年（「按年」）增長8.1%。根據國家統計局的資料，二零二一年全年中國住宅物業市場穩定增長，住宅物業的投資額按年增長4.4%。二零二一年住宅物業的銷量達人民幣162,729.9億元，按年增長5.3%。二零二一年上半年住宅物業市場持續暢旺，惟房地產信貸環境不斷收緊及政策法規持續增加，市場於下半年經歷深層調整。踏入第四季度後，中央政府釋出一系列信號以維持穩定性及改善信貸環境。隨著疫情受到有效控制及政府實施刺激消費措施，中國零售物業市場自二零二一年第四季度以來已呈現復甦跡象。二零二一年零售總額達人民幣441,000億元，按年上升12.5%。儘管部分實體店舖在新冠病毒病爆發期間臨時暫停營運，電子商務市場保持強勁增長勢頭。二零二一年，全國網上零售額達人民幣130,884億元，按年增長14.1%。二零二一年網上商品零售額按年增加12.0%，達人民幣108,042億元。中國辦公室物業市場於二零二一年經歷強勁增長。宏觀經濟迅速復甦，為業務擴充創造利好環境。因此，企業於經濟回穩後均逐步釋出被壓抑的需求。由於需求殷切，市場空置水平已經大幅下跌。多個市場的平均租金跌幅已經收窄，且部分城市已呈現回穩跡象。由互聯網科技代表的數字經濟企業已經成為帶領中國辦公室市場趨勢的最重要勢力。 5管理層討論及分析China Properties Group Limited 二零二一年年報上海物業市場概況二零二一年上海本地生產總值達人民幣43,215億元，按年增長8.1%。上海住宅物業市場於二零二一年普遍向好，投資額及銷量分別按年增長10.5%及3.9%。平均一手成交價按年增長7.6%至每平方米人民幣56,600元。然而，管制房價的政府政策仍然生效。二零二一年零售額為人民幣18,079億元，按年增長16.5%。零售銷售表現穩定，顯示零售物業市場發展向好。於二零二一年推出16個新項目，為市場新增供應約1,400,000平方米。空置率按年下跌1.7%至9.1%，而一樓零售單位的平均租金則按年增長1.3%至每平方米人民幣26.5元。休閒及娛樂、汽車、體育及戶外零售界別佔二零二一年的最大新增租賃空間。根據上海市統計局的資料，二零二一年第三產業佔本地生產總值總額約73.3%，達人民幣31,676億元。二零二一年辦公室界別的房地產投資額按年增長30.0%，且一個辦公室項目於二零二零年第四季度竣工，提供50,000平方米辦公室空間。由於外資企業需求於二零二一年不斷增加，空置率按年下跌2.5%，且租金亦按季（「按季」）上升1.44%。金融、專業服務及TMT行業均為二零二一年新增租賃交易的主要來源。重慶物業市場概況二零二一年重慶本地生產總值達人民幣27,894億元，按年增長8.3%。重慶政府已實施多項政策規管住宅市場及穩定房價。因此，二零二一年第四季度住宅物業新增供應按季下跌54.0%。另外，二零二一年第四季度一手房屋成交價下跌1.5%至每平方米人民幣14,651元。二零二一年的整體消費水平表現優於二零二零年，零售額按年增長20.0%。二零二一年推出12個新項目，為市場新增供應約1,060,000平方米。空置率按年微升0.2%至13.5%，而一樓零售單位的平均租金則按年下跌0.1%。大量庫存加上新增供應，令市場競爭加劇，故零售市場可能會經歷一段調整期。根據重慶市統計局的資料，二零二一年第三產業按年增長9.0%至人民幣14,787億元，佔本地生產總值總額約53.0%。二零二一年第四季度空置率按年下跌0.8%，而平均租金則按季下跌0.3%。二零二一年第二季度，中國當局已引入一系列指引，藉以紓緩接受強制教育的學生功課過多及校外補習的負擔，導致線上教育行業的需求急跌。儘管如此，TMT、金融及專業服務界別均仍然為推動辦公室需求的關鍵因素。 6管理層討論及分析China Properties Group Limited 二零二一年年報內地物業市場展望於重申習主席於二零一七年首次提出「住房不炒」的重要性後，中央政府壓抑房屋市場投資氛圍的決心預計將於二零二二年保持不變。住宅市場的整體規管預期將維持不變，且預期政府將會繼續改善「穩地價、穩房價、穩預期」的長期機制，並實施城市特定政策促進住宅市場良性健康發展。在管制房價的一般要求下，信貸環境將會放寬。同時，預期政府將通過略為增加發展貸款、容許延長債務及改善發債的融資環境，紓緩發展商的財政壓力。二零二二年，預期中國的優質零售物業新增供應將維持強勁。預計新增供應逾12,000,000平方米將進入市場，而各城市的零售市場將會繼續擴充。在眾多一線城市中，北京及上海的新增供應預期將超過1,000,000平方米。另外，預期重慶、成都、昆明及西安四個華西城市的新增供應將維持高企。核心地區的土地發展有限，帶動新興商業區零售市場發展。未來，庫存翻新及新增發展將同步進行。全國甲級辦公室物業需求殷切，已加強了市場參與者信心，並最終收窄甲級辦公室市場的租金跌幅。展望將來，TMT及金融界別預期將於二零二二年繼續為推動辦公室租賃市場的主要因素。 7管理層討論及分析China Properties Group Limited 二零二一年年報財務回顧本集團於年內的權益持有人應佔虧損達人民幣17,667,000,000元（二零二零年：虧損人民幣14,476,000,000元），較二零二零年增加22.0%。每股基本虧損為人民幣9.77元（二零二零年：每股虧損人民幣8.00元 ）。於二零二一年十二月三十一日，總資產由去年的人民幣43,390,000,000元減少至人民幣19,328,000,000元。資產淨值（相當於股東資金）減少至人民幣5,123,000,000元（二零二零年：人民幣22,790,000,000元）。至於每股價值方面，每股資產淨值於報告期末為人民幣2.83元，而於二零二零年十二月三十一日為人民幣12.60元。此外，人民幣兌港元和美元升值約3.1%，導致確認於本財政年度錄得的匯兌收益人民幣59,000,000元。本集團錄得收入人民幣181,000,000元（二零二零年：人民幣404,000,000元），較去年減少55.2%，主要原因是物業銷售收入減少。物業銷售收入為人民幣168,000,000元（二零二零年：人民幣392,000,000元），較二零二零年減少57.1%。於二零二一年，本集團出售物業的總建築樓面面積（「建築樓面面積」）約為468,000平方呎（二零二零年：約832,000平方呎），較去年減少43.7%。物業銷售的毛利率為24.8%（二零二零年：27.7%），較去年下跌2.9個百分點。物業租金收入減少26.3%至人民幣2,400,000元（二零二零年：人民幣3,200,000元）。物業管理收入為人民幣11,000,000元（二零二零年：人民幣9,000,000元 ）。於年內，本集團自銷售上海協和城第一期住宅物業、上海康城停車場、重慶曼哈頓城第一期住宅物業、重慶曼哈頓城第二期住宅物業及重慶曼哈頓城第三期住宅物業分別產生收入人民幣19,000,000元、人民幣58,000,000元、人民幣74,000,000元、人民幣8,000,000元及人民幣9,000,000元。合約負債由二零二零年十二月三十一日的人民幣382,000,000元減少至二零二一年十二月三十一日的人民幣301,000,000元。這主要是由於確認於年內銷售上海協和城第一期、重慶曼哈頓城第一期及第三期住宅物業以及上海康城停車場所得收入所致。其他淨收入、收益及虧損為收益人民幣300,000元（二零二零年：虧損人民幣642,000,000元）。虧損減少主要由於二零二零年出售投資物業及發展中物業的虧損所致。年內的行政開支為人民幣136,000,000元（二零二零年：人民幣128,000,000元），增加5.9%，主要是由於法律及專業費用增加所致。 8管理層討論及分析China Properties Group Limited 二零二一年年報財務成本主要是利息開支及與其他借貸相關的其他借貸成本以及定息優先票據。概無財務成本（二零二零年：人民幣357,000,000元）已於不同項