公司信息更新报告：投资积极销售企稳，融资渠道保持通畅

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 招商蛇口（001979.SZ） 2022年10月31日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/10/28 当前股价(元) 14.04 一年最高最低(元) 17.70/9.35 总市值(亿元) 1,086.57 流通市值(亿元) 1,086.42 总股本(亿股) 77.39 流通股本(亿股) 77.38 近3个月换手率(%) 30.78 股价走势图 数据来源：聚源 《央企龙头逆周期扩张，管理工具助提质增效—公司首次覆盖报告》-2022.10.24 投资积极销售企稳，融资渠道保持通畅 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  结算收入稳中有升，结算毛利率有所下滑 招商蛇口发布2022年三季报，1-9月公司实现营业收入894.84亿元，同比增长9.45%；实现归母净利润29.57亿元，同比下降53.44%；销售毛利率18.74%，销售净利率7.09%，分别同比下降3.2和3.6个百分点。截至2022Q3公司合同负债1848.6亿元，较2022年初增长24.3%；经营活动产生的现金流量净额81.16亿元，较2022年初下降2.72%。受地产开发业务毛利率走低、持有运营业务租金减免及投资收益同比减少影响，公司利润同比下滑，我们下调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元（原值为104.7、158.1和182.1亿元），对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为11.9、7.1、6.1倍。公司资金实力雄厚，投资拓储积极，销售逐步回升，未来业绩释放可期，维持“买入”评级。  销售逐月企稳回暖，一线城市投资占比过半 2022年1-9月公司实现签约面积753.01万方，同比下降27.45%；实现签约金额2016.11亿元，同比下降16.33%。公司9月单月实现签约金额350.48亿元，同比增长50.23%，销售数据企稳回暖明显，四季度销售业绩值得期待。公司在行业低迷期逆势拓储，1-9月累计新增拿地计容建面590.3万方，对应土地总价1024.1亿元，拿地面积和金额权益比分别为67.6%和64.5%，拿地与销售金额比例为50.8%；其中在一线城市拿地金额559.2亿元，占比54.6%，在上海前三批次供地拿下10宗地块，显示出公司深耕一线城市的决心和信心，核心区域的优质资产也保证了项目的高去化速度及利润回报。  融资渠道通畅，负债率保持稳定 公司1-9月累计实现公开市场融资203.3亿元，平均融资成本维持在2%-3.55%；公司100亿元公司债已获得证监会发行许可，在10月26日已成功发行50亿元，最高票面利率3.12%，融资渠道保持畅通。公司负债指标控制严格，截至2022Q3，资产负债率为70.5%，扣除预收账款后资产负债率为63.1%，净负债率47.0%。  风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 183,103 210,558 235,729 YOY(%) 32.7 23.9 14.0 15.0 12.0 归母净利润(百万元) 12,253 10,372 9,098 15,399 17,739 YOY(%) -23.6 -15.3 -12.3 69.3 15.2 毛利率(%) 28.7 25.5 20.5 24.6 25.7 净利率(%) 9.5 6.5 5.0 7.3 7.5 ROE(%) 6.7 5.5 4.4 7.0 7.6 EPS(摊薄/元) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 P/E(倍) 8.9 10.5 11.9 7.1 6.1 P/B(倍) 1.3 1.3 1.2 1.1 1.0 数据来源：聚源、开源证券研究所 -50%0%50%100%2021-112022-032022-07招商蛇口沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 575527 653058 691007 692141 714356 营业收入 129621 160643 183103 210558 235729 现金 89306 79533 40639 -35013 -89328 营业成本 92435 119723 145573 158814 175038 应收票据及应收账款 2790 3299 1619 5163 2514 营业税金及附加 9054 9681 11912 13193 15053 其他应收款 94201 119567 124517 141270 156546 营业费用 2986 3914 4339 5060 5626 预付账款 10289 11867 8548 9764 12363 管理费用 1979 2145 2620 2912 3317 存货 360793 417636 493469 547633 607770 研发费用 71 116 116 143 155 其他流动资产 18148 21156 22214 23325 24491 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 非流动资产 161631 203145 231830 262811 292463 资产减值损失 -2570 3391 -411 -1178 -387 长期投资 40124 61561 80533 101574 121580 其他收益 202 252 268 285 303 固定资产 4365 9234 9983 11266 12513 公允价值变动收益 8 157 54 83 76 无形资产 604 1430 1554 1711 1889 投资净收益 6107 3728 3133 3718 3886 其他非流动资产 116537 130921 139761 148261 156480 资产处置收益 -6 7 0 4 2 资产总计 737157 856203 922838 954952 1006818 营业利润 24080 22753 18629 31590 36396 流动负债 373787 428079 483310 505820 556577 营业外收入 149 204 225 247 272 短期借款 17717 3628 3991 4390 4829 营业外支出 119 115 126 139 153 应付票据及应付账款 46563 57909 70222 68959 84773 利润总额 24109 22843 18727 31698 36515 其他流动负债 309507 366541 409097 432471 466975 所得税 7196 7641 6264 10603 12214 非流动负债 110013 151370 154588 148644 130820 净利润 16913 15202 12463 21095 24301 长期借款 100356 133884 136230 129370 110585 少数股东损益 4660 4829 3365 5696 6561 其他非流动负债 9658 17485 18358 19273 20235 归属母公司净利润 12253 10372 9098 15399 17739 负债合计 483800 579448 637898 654463 687397 EBITDA 27417 27282 21744 36355 42820 少数股东权益 151987 168084 171449 177145 183706 EPS(元) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 股本 7923 7923 7923 7923 7923 资本公积 14068 14189 14189 14189 14189 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 62318 66071 73393 85787 100063 成长能力 归属母公司股东权益 101370 108671 113491 123344 135716 营业收入(%) 32.7 23.9 14.0 15.0 12.0 负债和股东权益 737157 856203 922838 954952 1006818 营业利润(%) -8.5 -5.5 -18.1 69.6 15.2 归属于母公司净利润(%) -23.6 -15.3 -12.3 69.3 15.2 获利能力 毛利率(%) 28.7 25.5 20.5 24.6 25.7 净利率(%) 9.5 6.5 5.0 7.3 7.5 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 6.7 5.5 4.4 7.0 7.6 经营活动现金流 27622 25977 -8796 -39255 -5521 ROIC(%) 7.2 6.1 4.5 7.3 8.6 净利润 16913 15202 12463 21095 24301 偿债能力 折旧摊销 227 240 1309 1550 1844 资产负债率(%) 65.6 67.7 69.1 68.5 68.3 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 净负债比率(%) 28.9 38.8 52.7 75.6 84.3 投资损失 -6107 -3728 -3133 -3718 -3886 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 营运资金变动 7167 7305 -22456 -61470 -31724 速动比率 0.5 0.5 0.3 0.2 0.1 其他经营现金流 7198 4952 -759 -827 -854 营运能力 投资活动现金流 -4818 -24277 -26024 -27905 -26670 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 4233 10007 3080 3091 2454 应收账款周转率 56.3 52.8 74.5 62.1 61.4 长期投资 -7027 -10223 -18973 -20523 -20007 应付账款周转率 2.3 2.3 2.3 2.3 2.3 其他投资现金流 -7612 -24492 -41917 -45338 -44222 每股指标（元） 筹资活动现金流 -7894 -11161 -4074 -8493 -22125 每股收益(最新摊薄) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 短期借款 -4453 -14089 363 399 439 每股经营现金流(最新摊薄) 3.57 3.36 -1.14 -5.07 -0.71 长期借款 13245 33528 2346 -6860 -18786 每股净资产(最新摊薄) 10.45 10.93 11.55 12.82 14.42 普通股增加 7 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 258 120 0 0 0 P/E 8.9 10.5 11.9