行业周报：房地产贷款仍偏弱，更多差异化政策或落地
-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1671 沪深300指数 3541 上证指数 2916 深证成指 10402 中小板综指 11117 相关报告 1.《首套房利率持续下行，二手房销售更具韧性-地产行业周报》，2022.10.23 2.《信贷宽松持续落地，优质房企更加受益-地产行业周报》，2022.10.16 3.《政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏-地产行业周报》，2022.10.5 4.《个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码-地产行业点评》，2022.10.3 5.《首套房贷利率定向下调，政策宽松持续加码-地产行业点评》，2022.9.30 杜昊旻 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 房地产贷款仍偏弱，更多差异化政策或落地 行业点评 本周A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-8.2%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-11.5%，在各板块中位列第22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-15.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.9%，沪深300指数涨跌幅为-5.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.8%和-10.3%。 本周成都、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1445万㎡，单周环比-17%，单周同比62%，平均溢价率0.27%，拿地企业仍以地方国资为主。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面41367万㎡，累计同比-41%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比受二三四线城市带动转正。本周（10.22-10.28）35个城市商品房成交合计418万平米，周环比+3%，周同比-19%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-8%；二线城市周环比+5%，周同比-16%；三四线城市周环比+32%，周同比-53%。 本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计160万平米，周环比+1%，周同比+52%。其中，一线城市周环比+1%，周同比+26%；二线城市周环比-1%，周同比+58 %；三四线城市周环比+39%，周同比+172%。 个人住房贷款同比增速持续走低，房地产开发贷款同比增速回升。央行10月28日公布2022年三季度金融机构贷款投向统计报告，截至2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4%，比上年末高1.3 %；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2%。受收入预期、停工交付风险等因素影响，房地产市场信心尚未得到恢复，虽然全国多地打出了“降息+降首付比例+个税减免+购房补贴+保交楼”的政策组合拳，但政策效果显现较为缓慢，购房者观望情绪仍较严重，房地产贷款整体偏弱。 临港放松购房的个人条件和工作年限条件，预计未来更多差异化政策将落地。8月20日，上海发布了临港新片区人才购房新政。新政策规定在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上（老政策为连续3年），可在临港新片区限购1套住房。10月27日，上海出台了新政策的具体细则，对个人条件和工作年限条件做了进一步放松。我们在7月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松已逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。 投资建议 我们预计未来宽松政策将持续落地，优质房企销售或逐步复苏。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1329149316561820198321472310211029220129220429220729国金行业 沪深300 2022年10月29日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 个人住房贷款同比走低，房地产开发贷款同比回升......................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 .................................................................................... 12 地产公司动态............................................................................................... 13 物管行业政策和新闻 .................................................................................... 16 物管公司动态............................................................................................... 16 行业估值...................................................................................................... 17 风险提示...................................................................................................... 18 图表目录 图表 1：个人住房贷款余额及同比走势........................................................... 4 图表 2：房地产开发贷款余额及同比走势 ....................................................... 4 图表 3：临港差异化住房限购新政策 .............................................................. 4 图表 4：临港差异化住房限购老政策 .............................................................. 5 图表 5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序................................................ 5 图表 6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 ............................................. 5 图表 7：本周地产个股涨跌幅前5名 .............................................................. 5 图表 8：本周地产个股涨跌幅末5名 .............................................................. 5 图表 9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 ................ 6 图表 10：本周物业个股涨跌幅前5名 ............................................................ 6 图表 11：本周物业个股涨跌幅末5名 ............................................................ 6 图表 12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 ............................ 7 图表 13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比................................ 7 图表 14：2022年初至今权益拿地金额前20房企........................................... 7 图表 15：40城新房成交面积及同比增速........................................................ 8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 .................................... 9 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 .................................... 9 图表18：35城新房成交明细（万平方米） .................................................... 9 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）........................................ 10 行业周报 -3- 敬请参阅最后一页特别声明 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 ........................... 10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 ..............
