sczq.com.cn中长期贷款弱于季节性，核心城市落户政策放宽房地产及物业行业周报行业评级：看好（维持）报告日期：2022年6月13日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师SAC执证编号：S0110520110001李枭洋，研究助理联系方式：15001246420 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•重点城市推盘情况•库存及去化周期•开盘去化率•房价指数•土地市场•市场资金环境•房企融资情况•重点房企经营数据•重点房企动态多城四限政策持续宽松，上海广州落户放松。因城施策方面，武汉、佛山、青岛放松远城区限购政策；珠海仅保留香洲和横琴两个限购区域；九江全面取消限购政策。西宁、义乌取消限售政策。落户放松方面，上海放宽留学生落户政策，广州降低郊区落户门槛至大专学历。央行公布5月金融数据，居民中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元，目前销售尚未企稳，预计中长期贷款依旧承压。上海土拍热度有所回暖，龙头国央企为拿地主力。上海首轮土拍收官，36宗宅地总成交金额达834.7亿元, 平均溢价率为3.31%。其中，19宗地底价成交，占比52.7％；13宗地达到中止价进入一次报价环节，占比36.1％。多幅地块热度不减，6幅土地以超过9%的溢价率成交。本次上海优化地块的竞买规则：允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款、缩短开发流程时间、土地监管资金由原来最高的130％下调至110％，有效缓解房企的资金压力。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例，以提升地块盈利空间。同时取消打分入围复核机制，以增加参拍企业数量。在规则放松下，上海首轮土拍热度有所回暖。央国企仍为拿地主力，但并非国资平台托底，由央国企拿下的地块多数为热点地块。其中招商蛇口权益拿地金额117.7亿元，成为最大赢家。中铁建、宸嘉发展分列其后，拿地金额分别为69.3和63.7亿元。我们认为当前多个城市在土地的起拍价和土拍条款方面作出让利，高能级城市的项目利润率有望回升。龙头央国企融资渠道相对畅通，且收并购市场价格并无明显折扣，因而在土拍市场表现积极。目前四限放松的城市范围加大，逐步向高能级城市扩散。大部分二线城市仍以外围区域及特定人群的限购限贷放松政策为主，整体来看放松力度不及预期。我们认为当前政策强度和利率下降幅度，较2008和2014年周期底部仍有较大的放松空间。并且此轮周期时间跨度拉长，叠加各地疫情扰动，行业基本面修复难度和所需时间将大过前两轮周期。近期金融端利率下调以及各地行政端调控政策的持续放松，将有望改善市场预期，提振购房需求。后续预计在因城施策框架下，高能级城市的放松力度有望逐级提升。我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数0.17%-8.24%上证指数2.80%-9.75%行业相对涨跌幅-2.63%1.52%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数3.43%-6.80%内房股（剔除物业板块）-0.08%-17.19%相对涨跌幅-3.52%-10.39%物业板块1.73%-13.95%相对涨跌幅-1.70%-7.15%0.17%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%行业涨跌幅024681012141618202018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅600603.SH广汇物流34.9%2048.HK易居企业控股34.3%9909.HK宝龙商业15.6%000540.SZ中天金融15.1%0095.HK绿景中国地产34.1%1995.HK旭辉永升服务13.5%002208.SZ合肥城建10.6%0832.HK建业地产26.0%1516.HK融创服务9.9%600773.SH西藏城投9.5%0119.HK保利置业集团7.2%6958.HK正荣服务9.3%002377.SZ国创高新9.1%1233.HK时代中国控股6.4%3319.HK雅生活服务9.0%股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000502.SZ绿景退-86.3%2777.HK富力地产-27.1%2165.HK领悦服务集团-8.3%600463.SH空港股份-11.6%2772.HK中梁控股-18.1%2207.HK融信服务-3.2%000656.SZ金科股份-9.3%0960.HK龙湖集团-13.7%002968.SZ新大正-3.1%600067.SH冠城大通-9.2%3383.HK雅居乐集团-7.6%0606.HK中骏商管-2.6%600215.SH派斯林-6.8%3990.HK美的置业-7.3%3316.HK滨江服务-2.5% 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容6月5日央行将靠前发力、适当加力，继续加大稳健货币政策实施力度，推动一揽子金融政策尽快落地。增强信贷总量增长的稳定性，加大流动性的投放力度，保持流动性总量的合理充裕。突出金融支持重点领域，从二季度起央行通过普惠小微贷款支持工具提供的激励资金比例由1%提高到2%；带动商业银行和社会资金支持基础设施的建设融资；对中小微企业和个体工商户贷款及暂时遇到困难的个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息。推动降低企业融资成本，深化LPR改革，发挥好LPR的指导性作用，落实存款利率市场化的调整机制，带动企业贷款利率的稳中有降。6月5日银保监会鼓励银行机构适当提高相关行业不良贷款容忍度，幅度不超过3个百分点。受疫情影响隔离观察或失去收入来源的人群，对其存续的个人住房、消费等贷款，灵活采取延后还款时间、延长贷款期限、延期还本等方式。鼓励加大金融服务收费的优惠减免力度。6月7日财政部、税务总局加大增值税留抵退税政策实施力度，行业扩大至“批零、农业、住宿餐饮、居民服务、教育、卫生和社会工作、文体娱乐”等，仅剩“矿产、建筑业、房地产、租赁和商业服务”等行业未覆盖。6月7日国务院国务院批复同意《“十四五”新型城镇化实施方案》，要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化；完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局等。6月8日商务部提出4方面13条具体措施推动外贸保稳提质，要求加大财税金融支持力度，支持银行机构不盲目惜贷、抽贷、断贷、压贷；要求稳定外贸产业链供应链，支持劳动密集型外贸产业在国内梯度转移。6月10日央行5月份人民币贷款增加1.89万亿元，同比多增3920亿元。分部门看，住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元，其中，短期贷款增加1840亿元，中长期贷款增加1047亿元。 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月5日长春发布二手房新政，放开公积金组合贷；各地段10-20年房龄估价上调5%，20年以上房龄上调10%；租房群体公积金提取限额提提至1.8万（原1.5万）。6月5日佛山缩小限购范围，将原有的11个限购街道缩减至祖庙、桂城及大良3个街道；满足改善性需求：明确限购区内满5年的商品住房，不计入限购套数；缴纳50%土地款后，可申请办理开发报建手续，缴纳剩余50%后可办理预售证等。6月5日武汉四大远城区（江夏、东西湖、经开、黄陂）可在原基础上加购1套，即目前本地限3套，外地限2套；对二孩或三孩的本市户籍家庭及父母或子女投靠，在限购区域可新购1套住房；外地人购房社保年限调整为3年内累计缴纳1年（原需连续缴纳2年）；第三套首付5成（需二套还清，144㎡以下普宅）；第三套利率5.2%（原第三套限贷）。6月5日九江取消限购，取消原本地户籍限购区内限2套，外地户籍限1套（需连缴1年以上个税/社保）；对中心城区购房者发放购房补贴及50%契税补贴；公积金贷款二套首付比例4成降至3成，首套贷款已结清执行首套政策；中心城区内公积金提额至40-80万，县市提额至30-50万。6月5日赣州在原基础上可多购一套（原中心城区家庭限2套，非中心城区家庭限1套）；商贷首套最低首付比例由3成降至2成，二套由4成降至3成，首套贷款已结清执行首套政策；对章贡区、赣州经开区、蓉江新区城区范围内购房者予以50%契税补贴；双职工公积金最高额度提至60万（原50万）。6月5日宜春商贷首套最低首付比例由3成降至2成，二套由4成降至3成，首套贷款已结清执行首套政策；公积金贷款首套由2.5成降至2成。双职工公积金最高额度提至80万（原60万）；对二/三孩家庭发放300/500元/㎡购房补贴；二手房给予50%契税补贴。6月5日南昌发放50%契税补贴及最高500元/㎡购房补贴；人才最高可额外补贴5万元。6月5日青岛取消黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道限购；外地家庭累计缴纳12个月社保或个税即可购房（原需两年内连续缴纳12个月）；近两年有住房卖出记录的，可新购1套住房，不受限购区域和套数限制。6月5日西安2022年首批集中供地结束，17宗涉宅地中共成功出让12宗，其中7宗底价成交，3宗溢价，2宗触顶摇号。揽金155亿元，出让地块总建面达57万㎡。本次土拍国央企仍为主力，中海，保利，中铁建及本土房企天地源均有拿地。6月5日东营公积金提额，单职工提至40万（原30万），双职工提至60万（原50万）。6月5日滨州公积金提额，单职工提至40万（原30万），双职工提至60万（原50万），此外二三孩家庭可在原有额度基础上分布增加5万和10万。6月5日沧州降低公积金最低首付比例，首次申请降至20%（原30%），二次申请降至30%（原60%）；单职工公积金最高额度提至60万（原40万），双职工提至80万（原60万）6月5日珠海单职工公积金最高额度提至50万（原30万），双职工提至80万（原50万）；职工可提取账户余额的90%帮助直系亲属（配偶、父母、子女）支付首付或偿还房贷。6月5日清远公积金提额，单职工提至50万（原40万），双职工提至60万（原50万）。 房地产行业周报(2022W23)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月5日衢州衢州调整公积金贷款首付比例，首套不低于20%、二套不低于