房地产及物业行业周报：多地下调房贷利率，融资政策边际改善

sczq.com.cn多地下调房贷利率，融资政策边际改善房地产及物业行业周报行业评级：看好（维持）报告日期：2022年10月24日首创证券房地产团队张功首席分析师SAC执证编号：S0110522030003联系方式：zhanggong1@sczq.com.cn李枭洋，研究助理联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•重点城市推盘情况•库存及去化周期•开盘去化率•房价指数•土地市场•市场资金环境•房企融资情况•重点房企经营数据政策端：中央方面：对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许少量涉及房地产业务的企业在A股市场融资。因城施策方面：多地跟进下调房贷利率，阜阳、昆明、大连、大理首套房贷利率下限降至3.95%，秦皇岛降至3.8%；宁波放宽市区落户条件，租赁落户缴纳社保年限从2年放宽至1年。青岛根据特定人群，出台购房团购活动。市场端：2022年第42周，全国46城商品房成交面积363.6万方，环比-9.5%，同比-26.7%；10月前21天46城成交面积同比-32%，降幅较9月扩大13.8pct，一线城市单月累计销售面积同比-17.2%，明显优于二三线城市。42周重点城市商品房开盘去化率41.9%，环比上升2.8pct。二手房方面，2022年42周，17城二手房成交套数15461套，同比57.5%；10月前21天17城二手房成交同比54.2%，涨幅较9月扩大30.2pct，其中二线城市回暖较为明显。土地端：集中供地方面，广州2022年第三批次共推出17宗土地全部成交，其中16宗底价成交。总成交建面131万方，成交总额约99亿元。天津本次土拍以央国企拿地为主，中海竞得市内核心区域两宗地块。南京三批次推出46 宗，成交31 宗，其中27宗底价成交，总地价275 亿元，溢价率2.58%，建发、南京安居等竞得。行业格局优化Alpha与政策持续宽松Beta行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来beta行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-2.25%-13.86%上证指数-1.08%-16.51%行业相对涨跌幅-1.17%2.64%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-2.27%-30.71%内房股（剔除物业板块）-2.58%-37.94%相对涨跌幅-0.31%-7.23%物业板块-1.75%-49.61%相对涨跌幅0.52%-18.89%-2.25%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%行业涨跌幅02468101214161820房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券日期部门/会议政策内容10月16日二十大加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上持续用力。10月20日证监会据中国证券报报告，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许其在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。10月21日LPR10月LPR维持不变，已连续两月持平，1年期为3.65%，5年期为4.3%。 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券日期区域/城市政策内容10月17日多地阜阳、昆明、大连、大理首套房贷利率下限降至3.95%，秦皇岛降至3.8%。10月18日宁波进一步放宽市六区（含宁波高新区）落户条件：实行“70年产权房即可落户”，取消原先“缴纳社保”要求；将B类人才落户学历从本科扩大至专科，并取消毕业15年的年限要求；租赁落户缴纳社保年限从2年放宽至1年等。10月18日河南推动盘活资产：重点盘活保租房等规模大、有增长潜力的基础设施项目，有序盘活老旧厂房等闲置资产；推动地方政府和国有企业积极盘活存量资产，并鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产；支持REITs上市、鼓励具备存量项目采用PPP模式盘活存量资产、支持保租房等存量资产实现资产证券化等等10月18日湛江印发“十四五”住房发展规划：将累计新增供应新建商品住房33.6万至45.3万套；在中心城区或县城，适当增加90平方米以下中小户型商品住房的占比；保障住宅用地供给，预计需要供应住宅用地1197.4-1606.8万㎡.10月19日青岛开展购房补贴：房地产业协会组织开展“手拉手”住房团购活动，针对医护工作者、教师、军人、模范先进、公安干警、大型企业人才等群体，推出特定项目的特价房。10月19日韶关印发农业转移人口住房支持细则，在城镇购买新建商品住房、缴纳契税并落户的，给予全额契税补贴。10月19日深圳自然资源局对多宗项目用地进行“商改住”规划调整，涉及福田、宝安、龙岗、光明、龙华的热点片区，以进一步优化供地空间布局，促进职住平衡与产城融合，多渠道保障住房供给。10月20日岳阳发布加快发展保障性租赁住房实施意见，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占比上限由7%提高到15%，建面占比上限相应提高至25%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。10月21日常州规范住房租赁市场：不得将房间分隔后出租用于居住；每间房间人均使用面积不得低于6㎡（不包括非居住空间）；除赡养、抚养等情况，每间居住不得超2人。10月21日江西将“保交楼”作为稳定房地产市场预期的重要举措，继续发展保障性租赁住房，大力推进城市棚户区改造。 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪46城数据，其中一线城市4座，二线城市19座，三四线城市23座7.7%63.4%42.1%-84.8%263.4%-9.5%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42商品房销售面积周环比-45.3%32.5%28.8%-57.5%-26.1%-26.7%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42商品房销售面积周同比-44.2%-6.1%-33.4%-25.2%-18.2%-32.0%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月商品房销售面积单月同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月一线城市二线城市三四线城市-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42一线城市二线城市三四线城市-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42一线城市二线城市三四线城市 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券具体城市商品房成交情况城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比22年周均（万方）21年周均（万方）年周均同比北京40.9 30.3 35%50%21.7 28.1 -23.0%上海21.9 21.2 3%-47%25.6 32.1 -20.3%广州19.2 25.3 -24%-20%20.4 30.6 -33.2%深圳9.4 12.3 -24%25%9.7 12.1 -19.7%一线城市（4座）91.3 89.0 3%-8%77.4 102.9 -24.8%杭州18.3 25.4 -28%-13%20.4 30.3 -32.7%南京13.3 13.7 -3%-9%18.1 25.3 -28.5%无锡7.2 2.4 202%-2%8.2 12.8 -36.2%成都45.2 60.5 -25%-23%52.5 72.0 -27.2%武汉27.9 36.5 -23%-38%32.3 55.6 -42.0%佛山14.7 18.5 -21%-16%14.7 22.1 -33.7%济南25.8 29.3 -12%21%17.6 23.6 -25.5%宁波3.6 8.5 -58%-72%8.1 14.2 -43.1%青岛26.8 28.6 -6%12%36.5 33.6 8.6%苏州0.4 1.0 -60%-92%1.8 4.1 -56.5%二线城市（19座）243.8 275.4 -11%-23%278.3 393.7 -29.3%江门3.4 4.3 -22%39%2.9 2.7 8.2%莆田1.6 2.7 -41%-43%1.3 3.5 -62.7%舟山2.5 2.5 -1%74%2.2 2.5 -11.4%三四线城市（23座）28.4 37.4 -24%-64%58.0 105.3 -44.9%城市汇总（46座）363.6 401.9 -10%-27%413.7 601.9 -31.3% 房地产行业周报(2022W42)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交分级别城市二手房成交套数周环比分级别城市二手房成交套数周同比分级别城市二手房成交套数月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪17城数据，其中一线城市2座，二线城市8座，三四线城市7座-5000%0%5000%10000%15000%20000%25000%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42一线城市二线城市三四线城市-150%-100%-50%0%50%100%150%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42一线城市二线城市三四线城市-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月一线城市二线城市三四线城市-10.7%53.4%6.6%-97.7%4694.0%-16.0%-1000%0%1000%2000%3000%4000%5000%2022W372022W382022W392022W402022W412022W42二手房销售套数周环比-27.4%-12.2