房地产及物业行业周报：多城政策边际宽松，房企利润大幅下滑
多城政策边际宽松，房企利润大幅下滑行业评级：看好（维持）报告日期：2022年2月8日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师SAC执证编号：S0110520110001房地产及物业行业周报 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•房企融资情况•重点公司动态多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，我们预计在因城施策框架下，政策端将保持边际改善趋势。受利润率下滑及减值计提影响，多家房企业绩大幅下降。重点关注房企之中，华侨城、中南建设、荣盛发展的业绩预告净利润同比大幅下降70%以上。阳光城、华夏幸福、蓝光发展三家房企净利润均由盈转亏，且亏损规模较大。我们认为房企21年业绩下行主要三点原因为；第一，资金链紧张拖累施工进度，使竣工及交付进度不及预期，造成结算收入总量的下滑；第二，17至18年的高价地逐步结算，毛利率持续下行，导致结算质量降低；第三，市场需求走弱，观望情绪浓厚，房价下跌预期导致存货计提跌价准备及减值损失。目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，方向确认后的力度管理仍将与板块上行空间构成较强的相关性，在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，尽管业绩层面下行趋势难以扭转，但2022年拿地毛利率的实质改善仍可期待，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、中国海外发展（0688.HK）。 sMrRqQtRaQdN9PpNrRtRmOfQmMtRkPqRmM7NpOoPMYoOoPNZnOsQ房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-4.20%-1.29%上证指数-4.57%-3.21%行业相对涨跌幅0.38%1.93%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-5.67%-13.52%内房股（剔除物业板块）-6.43%1.77%相对涨跌幅-0.76%15.29%物业板块-5.00%0.16%相对涨跌幅0.67%13.67%-4.20%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.02018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-01房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000809.SZ铁岭新城8.8%1996.HK弘阳地产3.9%1209.HK华润万象生活5.2%600716.SH凤凰股份5.8%1176.HK珠光控股3.8%2669.HK中海物业2.1%002314.SZ南山控股3.6%1383.HK太阳城集团2.8%1153.HK佳源服务0.6%600239.SH*ST云城2.9%0683.HK嘉里建设1.6%1895.HK鑫苑服务0.0%600048.SH保利发展1.4%0123.HK越秀地产0.9%1895.HK鑫苑服务0.0%股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅600890.SH*ST中房-18.3%1233.HK时代中国控股-31.0%2168.HK佳兆业美好-13.8%000056.SZ皇庭国际-17.2%3380.HK龙光集团-28.0%3913.HK合景悠活-13.2%000656.SZ金科股份-13.6%0754.HK合生创展集团-21.2%0873.HK世茂服务-12.7%000062.SZ深圳华强-13.4%1813.HK合景泰富集团-20.4%6666.HK恒大物业-11.1%600773.SH西藏城投-11.9%1918.HK融创中国-17.8%1538.HK中奥到家-10.8% 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容01/25银保监会稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线；坚持房住不炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。01/26金融监管部门金融管理部门召集几家全国性资产管理公司（AMC)开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。01/29财政部明确基础设施领域REITs试点税收政策：设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理；基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容1月24日四川省1.“一楼一策”化解房地产风险隐患，防止风险传导；2.全面提速成渝地区双城经济圈建设。1月24日浙江省1.2022年建设筹集保租房30万套，开工改造城镇老旧小区不少于600个、7500栋；2.支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；3.稳妥处置房地产领域风险。1月25日资中县生育三孩、二孩、普通购房者购买90平米以下房屋分别奖励10000元、奖励8000元、补贴6000元/套；90-140平米房屋分别奖励12000元、10000元、补贴8000元；140平米以上分别奖励14000元、奖励12000元、补贴10000元。1月26日厦门市自4月1日起，商品房预售资金监管专用账户内初始留存资金额度按照预售项目工程造价和风险金核定；后续留存资金额度按照预售项目的工程形象进度确定；授权预售主管部门制定商品房预售资金监管的具体办法，并报市人民政府批准后实施。1月26日云南省积极稳妥推进城市更新，防止大拆大建，新开工改造老旧小区1500个。1月26日西安市对按规定新建、配建、改建租赁住房或存量住房品质化提升盘活后作为租赁住房的进行相应奖补；对出租自持普通商品住房的企业、租赁合同网签备案的企业、接受租赁资金监管的企业、规范化经营企业给予相应奖补。1月27日安徽省引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费；加快推进保障性住房建设，发展长租房市场，稳步推进“租购同权”。1月27日福建省银保监局:坚持“房住不炒”定位，围绕“三稳”目标，落实房地产差别化信贷政策。1月27日广东省建议房地产企业切实提高政治站位，合理控制金融杠杆，积极销售回款，确保现金流安全，共同促进稳地价、稳房价、稳预期；积极转变发展模式，大力发展装配式建筑和绿色建筑，引领绿色生产方式和生活方式。1月28日四川省2025年力争全省筹集34万套(间)，为新市民、青年人等群体提供住房保障，22年还将实施部分零星棚户区改造项目3.5万套 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容1月28日北京市银保监局:坚持“房住不炒”定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，稳步化解房地产“灰犀牛”风险。1月28日福建省鼓励申报REITs试点，新设公募管理人给予500万—5000万不等的一次性落户奖励。1月28日青海省1.合理安排住房租售结构，提供多元化住房选择，因城施策、一城一策，促使房价、房租水平保持在合理区间；2.开展西宁等城市住房租赁试点，落实税收、金融、租购同权等优惠支持政策，依法保障承租人享有基本公共服务；3.鼓励住房租赁企业开展规模化运营，多渠道增加租赁房源供应；4.以西宁市为重点，其他地区结合实际需求，因地制宜发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。1月29日上海市银保监局:要持之以恒防范化解金融风险。把握好化解风险的时序、节奏与力度，坚决防止处置风险的风险，持续加大不良资产处置力度；坚持“房住不炒”定位，维护上海房地产市场平稳健康运行。有序推进高风险机构处置工作。1月30日云南省1.各地要按照一城一策要求加快研究制定促进房地产平稳健康发展的政策措施。超出合理去化周期的县、市、区，要采取有力措施稳价促销；低于合理去化周期的县、市、区，要增加土地投放和商品房供给；2.加大对长租房市场、保障性住房建设支持力度。鼓励各地积极出台吸引外地人口落户和安居的政策；3.加强房地产市场和企业运行监测，主动防范化解潜在风险。1月30日广东省坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险；推进住房供给侧结构性改革，有效增加保障性租赁住房供给，加快完善城镇住房保障体系，提升住房公积金服务水平。 房地产行业周报(1.23-2.5)证券研究报告重点城市商品房成交分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪52城数据，其中一线城市4座，二线城市20座，三四线城市28座8.5%-42.1%29.0%-13.3%4.7%-91.7%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021W522022W12022W22022W32022W42022W5商品房销售面积周环比-14.3%-43.9%-23.2%-23.1%-35.6%-94.4%-100%-90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021W522022W12022W22022W32022W42022W5商品房销售面积周同比-38.1%-24.9%-23.9%-21.6%-16.6%-31.6%-50%-40%-30%-20%-10%2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月商品房销售面积月累计同比-20.4%-24.5%-56.9%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月一线城市二线城市三四线城市-89.8%-94.9%-96.2%-120%-100%-80%-60%-40%-20%0%2021W522022W12022W22022W32022W42022W5一线城市二线城市三四线城市-90.0%-92.3%-92.1%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%4
