sczq.com.cn央行大幅调降房贷利率，支持民企融资政策初步落地房地产及物业行业周报行业评级：看好（维持）报告日期：2022年5月23日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师SAC执证编号：S0110520110001李枭洋，研究助理联系方式：15001246420 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•重点城市推盘情况•库存及去化周期•开盘去化率•房价指数•土地市场•市场资金环境•房企融资情况•重点房企经营数据•重点房企动态央行两发文下调房贷利率。央行本周两次发文，5月15日下调首套房贷利率下限为LPR减20bp，5月20日公布5年期LPR下调15bp至4.45%，5年期LPR下降幅度首次高于1年期LPR，体现央行在房地产金融端持续发力、扭转房地产销售市场预期低迷的决心。央行两次发文使首套商业房贷利率下限下移35bp至4.25%，新增贷款及在途贷款利率均有所下降，各地下调房贷利率空间将进一步打开。本周贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别环比下降26和13bp，再创2019年以来新低。同时平均放款周期为29天，与上月持平。多地下调商贷首付比例，支持民企融资政策初步落地。各城积极响应房贷利率下调政策，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。下调商贷首付比例方面，阜阳市明确首套房首付比例最低降至20%；银川市商业和公积金贷款购买首套房最低首付款比例下调至20%；海口降低未结清贷款购买二套房的首付比例最低50%。我们认为在房贷利率大幅下降的基础上，降低首付比例进一步降低购房门槛，有望激发购房意愿、持续促进住房销售。从供给端金融政策来看，本周碧桂园、龙湖集团及美的置业等被列为示范民营房企，已分别成功发行5亿元、5亿元、10亿元公司债券，部分头部民营房企融资环境或有所改善，有利于缓解企业的流动性压力，向市场释放推动行业供给侧企稳的积极态度。同时示范房企名单在进一步扩大，加入新城控股和旭辉控股集团。供给和需求政策共同改善，预计销售动能将有所改善。目前各城市个人住房贷款利率和首付比例确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。本次全国下调利率下限后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，进一步降低购房者的成本，叠加近期各地行政端的调控政策持续放松，包括降低首付、松绑限售限购等政策，将有望改善市场预期，提振购房需求边际改善。金融供给端来看，已落地对于优质民企针对性的纾困政策来缓解房企资金链压力，应对偿债高峰。同时鼓励房企积极推盘销售，增加市场供应量。我们预计五月中旬后，房地产销售动能将有所改善，随着房地产销售市场持续下行，预计金融端以及行政端政策还会持续增强。我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数0.57%-2.86%上证指数2.02%-13.55%行业相对涨跌幅-1.45%10.69%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数4.11%-11.46%内房股（剔除物业板块）2.05%-15.07%相对涨跌幅-2.06%-3.62%物业板块3.92%-13.88%相对涨跌幅-0.19%-2.42%0.57%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%行业涨跌幅02468101214161820房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000609.SZ中迪投资48.5%2019.HK德信中国4.1%0606.HK中骏商管11.4%000809.SZST新城24.8%6158.HK正荣地产3.6%1995.HK旭辉永升服务10.7%600077.SH宋都股份19.1%3377.HK远洋集团1.3%1516.HK融创服务9.9%000537.SZ广宇发展15.0%0123.HK越秀地产1.3%6098.HK碧桂园服务9.6%600185.SH格力地产14.6%1176.HK珠光控股0.8%9928.HK时代邻里7.7%股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000736.SZ中交地产-17.7%1813.HK合景泰富集团-16.0%1153.HK佳源服务-74.5%000656.SZ金科股份-11.5%1383.HK太阳城集团-15.2%2165.HK领悦服务集团-58.7%000029.SZ深深房A-8.2%0095.HK绿景中国地产-14.4%1941.HK烨星集团-21.2%600622.SH光大嘉宝-6.5%1238.HK宝龙地产-12.4%9666.HK金科服务-9.1%002968.SZ新大正-5.7%2768.HK佳源国际控股-12.0%6989.HK卓越商企服务-7.1% 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容5月15日央行、银保监会①对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套仍按现行规定执行。②在全国统一的贷款利率下限基础上，各省在央行及银保监会的指导下，将根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。5月16日央行①稳定信贷总量。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕；②降低融资成本。充分发挥贷款市场报价利率改革效能，发挥存款利率市场化调整机制作用；③强化对重点领域和薄弱环节支持力度。5月16日银保监会①探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。②鼓励银行机构在依法合规、风险可控前提下，积极发展能效信贷、零售类绿色信贷资产证券化，投资绿色债券，妥善开展环境权益抵质押融资。5月17日发改委守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，更不能以县城建设为名炒作房地产。5月17日财政部1-4月土地和房地产相关税收中，契税1941亿元，比上年同期下降27.4%；土地增值税2654亿元，比上年同期下降1.7%；房产税1268亿元，比上年同期增长12.9%。5月17日银保监会①做好大型企业债务违约监测预警，提前制定接续融资和债务重组预案，妥善应对不良资产反弹；②坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；③配合做好地方政府隐性债务风险防范化解，依法依规支持城投公司合理融资等。5月20日央行贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，维持不变；5年期以上LPR为4.45%，下调15bp。 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容5月14日东莞明确到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。5月15日南京生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。5月15日绵阳夫妻双方正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度由现行60万元调整至70万元。5月16日海口①人才落户即可买房，未落户人才提供12个月社保证明即可购房；②首套贷款未结清时，二套首付比例从不低于70%调整为不低于50%；③限价从一刀切改为差别化定价；④限售从房产证满5年，调整为购房合同备案满5年并已取证即可转让。5月16日东莞①增值税免征年限：由5年缩短至2年；②放松限售：取证满3年缩短至2年；③限购放松：二、三孩家庭可多购1套商品住房；（此前东莞本地人限购2套新房，不含二手；外地人限购2套，含二手房）；④多证合一：实质作为一套住房使用的“双（多）证房”按一套算证；⑤公积金贷款提额：购买绿色建筑商品住宅贷款额度上浮20%（此前首套最高90万，二套最高50万）；⑥分期缴纳土地出让金：企业缴纳不低于50%土地出让金后，即可办理规划报建等手续（此前需交齐全款）。5月16日南京①放宽限购：本地二孩及以上家庭可开具第三套房的购房证明，证明有效期为半年，要求两个孩子中至少要有一个未成年。②高淳区：对大专及以上学历人员放宽限购，南京社保证明即可购房且不限套数，不纳入其在南京主城区购房套数；高淳注册的企业参照本市户籍家庭可购买住房。5月16日沈阳沈阳首批仅推出5宗涉宅地（含1宗保障性租赁住房用地），总出让面积274.4亩，总建筑面积33.1万方，总起价17.8亿元，于6月15日出让。5月16日北京住房公积金管理中心积极落实相关助企惠民政策。对于当前有困难的企业，年底前网上申请即可缓缴公积金。对于未正常偿还公积金贷款的职工，不作逾期处理。5月16日常州①限售放松：取证后4年调整为2年可上市交易；②公积金优化：第二次公积金贷款首付比例由50%降至30%，最高贷款额度从30-60万元提高至60-90万元，满足条件的人才首次申请，额度可提高至70-120万元。5月16日安阳提高贷款额度，在安阳市内正常缴存职工使用住房公积金贷款购买自住住房的，夫妻双方一方或单身人员最高贷款额度由40万元上浮至50万元，夫妻双方最高贷款额度由50万元上浮至60万元。5月16日成都①远郊已购或新购住房，不纳入中心城区（主城+近郊，青白江除外）购房时家庭名下住房套数计算；②购房人及其家庭成员在成都无房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭（原为2016年10月1日起在成都无住房转让交易记录）；③允许按栋办理预售许可证进行销售（原要求每批次不少于3万㎡）。5月16日衡阳公积金贷款额度最高从50万元上调至60万元，对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度为80万元。5月16日海南职工购买二手房申请住房公积金个人住房贷款的，属首次申请或已结清个人住房公积金贷款的最低首付款比例由40%降低为30%，最长贷款期限由20年调整为30年。 房地产行业周报(2022W20)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容5月16日嘉兴限购放松：非嘉兴市户籍各类人才，在嘉兴市连续缴存社保满6个月及以上的，参照嘉兴市户籍居民家庭相关购房政策，不限购，此前限购1套。5月16日绵阳①公积金贷款提额：双职工家庭最高额度由60万元提高至70万元。②购房补贴：二、三孩家庭，按建筑面积给予200元/㎡补贴，单户最高额2万元。5月16日南昌原计划出让的19宗地块中，有10宗因故终止交易。其余9宗，6宗溢价成交（含4宗触顶摇号），3宗底价成交，共获土地出让金53.88亿元，总出让面积335459㎡。5月17日安庆首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为20%(二手房最低为30%) ；首次贷款已还清，第二次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为30%(二手房最低为40%)，贷款利率按住房公