房地产及物业行业周报：多地下调首套利率，二手房市场持续回暖

sczq.com.cn多地下调首套利率，二手房市场持续回暖房地产及物业行业周报行业评级：看好（维持）报告日期：2022年10月17日首创证券房地产团队张功首席分析师SAC执证编号：S0110522030003联系方式：zhanggong1@sczq.com.cn李枭洋，研究助理联系方式：lixiaoyang@sczq.com.cn 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•重点城市推盘情况•库存及去化周期•开盘去化率•房价指数•土地市场•市场资金环境•房企融资情况•重点房企经营数据政策端：中央方面：财政部发布加强“三公”经费支出管理严控通知，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。央行明确公积金下调规定。因城施策方面：多地跟进下调房贷利率，天津、武汉、贵阳等十多个城市首套按揭利率至4%以下；宜宾降低首套二套商贷首付比例；湛江、柳州等地出台公积金宽松政策；贵州鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。市场端：2022年第41周，全国46城商品房成交面积399万方，环比260.5%，同比-26.6%；10月前14天46城成交面积同比-35.2%，降幅较9月扩大16.2pct。一线城市年度累计销售面积同比-25.1%，优于二三线城市。41周重点城市开盘去化率39.1%，环比下降7.1pct。二手房方面，2022年41周，17城二手房成交套数18409套，同比63.3%；10月前14天17城二手房成交同比51.4%，涨幅较9月扩大27pct。土地端：集中供地方面，广州2022年第三批次共推出20宗土地中最终成交15宗，成交建面353万方，成交地价总额约479.2亿元，整体溢价率0.5%。3宗土地流拍，2宗地块提前终止交易。从拿地企业来看，地块均由国央企和地方企业竞得，保利、华润均有竞得。行业格局优化Alpha与政策持续宽松Beta行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来beta行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-1.70%-11.88%上证指数1.57%-15.60%行业相对涨跌幅-3.28%3.71%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-6.50%-29.11%内房股（剔除物业板块）-5.97%-36.53%相对涨跌幅0.53%-7.43%物业板块-6.38%-48.71%相对涨跌幅0.11%-19.60%-1.70%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%行业涨跌幅02468101214161820房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容10月9日财政部印发关于加强“三公”经费支出管理严控通知，指出严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。10月12日央行央行将坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，坚定不移深化汇率市场化改革，增强人民币汇率弹性，更好发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器作用。采取综合施策，稳定预期，坚决抑制汇率大起大落，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。10月13日央行进一步明确公积金贷款利率下调规定：10月1日前已放款，期限1年以上的，到年底仍执行原利率，明年起执行下调后利率；期限1年以内的，到贷款结清前仍执行原利率不再调整。 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容10月9日四川对生育二孩、三孩的家庭放宽购房资格条件，按生育孩次给予不同程度降息优惠。10月9日宜宾商贷首套/二套首付降至20%/30%，原为30%/50%；单/双职工公积金最高贷款额上调至40/60万元，原为30/50万元，二孩/三孩家庭再提5/10万元；购房按200元/平补助，最高2万元/套。10月10日天津正式启动保障性租赁住房基础设施公募REITs发行工作，由泰达人才安居有限公司招募保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人。10月10日平顶山2022年10月20日至11月20日期间缴纳商品房契税的，按照契税总额的20%给予补贴。10月11日天津“十四五”期间新增保障性租赁住房规划实施目标为5万套（间），项目储备目标为10万套（间），分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于5㎡，住宅型以不超过70㎡的小户型为主。10月11日贵州鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。推动复工复产，在房地产方面将严格落实“一楼一策”处置方案，全力争取国家房地产专项借款支持，推进已售、逾期、难交付的住宅项目加快建设交付。10月11日开封2022年11月30日前购买并签订购房合同的非住宅类新建商品房（不含二手房），按契税的15%给予补贴。10月11日神农架公积金贷款推行“认房不认贷”，对无住房公积金贷款记录，且未申请开具异地贷款缴存证明的缴存职工，可按照首套政策执行住房公积金贷款；延长贷款期限至退休后5年。10月11日南昌22年10月1日至年底，购90平以上/以下新建商品住房，发放4/3万元/套的消费券。10月12日上海推动国企发挥主导带动作用，鼓励支持央企、本市国企加快盘活存量土地。鼓励更多社会资本参与盘活存量产业用地。支持符合条件的园区开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。10月12日多地广东省江门、云浮、湛江等城市取消首套房贷利率下限；山东济宁由4.1%降至3.95%，天津、贵阳、阳江、武汉、宜昌、襄阳均降至3.9%，石家庄降至3.8%，清远首套房贷利率降至3.7%。10月12日武汉自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，五年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）贷款利率3.025%，5年以上贷款利率3.575%。 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容10月13日徐州至2023年2月28日，购买城区现售商品住房按缴纳契税的50%享受购房补贴，购买预售商品住房按缴纳契税的100%享受购房补贴；对本科、硕士、博士生给予最高10-30万元的购房补贴；对搬迁农户退出农村宅基地并进城购买商品住房的，按500元/㎡标准补助，每户最高补助120㎡。10月13日柳州公积金贷款额度由固定值40万元改为结合资金流动性确认，调整后可贷额度最高为70万元，二孩及以上家庭首次公积金贷款额再提10万元；结清首次公积金贷款后二次公积金贷款首付比降至30%（原35%）。10月13日泰州公积金可贷额度较原来翻倍，最高100万元，设置公积金贷款家庭保底额度，金额为20万元；二手房和翻建住房的贷款期限从15年延长至20年。10月13日浙江省内首个房地产纾困基金在绍兴落地，本次获得支持的项目为祥生控股位于诸暨的城市之光，基金注入总额为7亿元10月14日中山工商银行中山分行正式推出“带押过户”的个人二手房贷款服务，将原本一个月的业务，直接缩减至两三天。10月14日安化住房公积金贷款额度从35万提高至45万，放宽贷款房屋面积上限从180㎡以内提高至200㎡。 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交月累计同比资料来源：Wind，首创证券以上为我们跟踪46城数据，其中一线城市4座，二线城市19座，三四线城市23座-30.0%7.7%63.4%42.1%-84.8%257.8%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%2022W362022W372022W382022W392022W402022W41商品房销售面积周环比-44.0%-45.3%32.5%28.8%-57.5%-27.2%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2022W362022W372022W382022W392022W402022W41商品房销售面积周同比-44.2%-6.1%-33.4%-25.2%-19.0%-35.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月商品房销售面积单月同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月一线城市二线城市三四线城市-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2022W362022W372022W382022W392022W402022W41一线城市二线城市三四线城市-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%2022W362022W372022W382022W392022W402022W41一线城市二线城市三四线城市 房地产行业周报(2022W41)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券具体城市商品房成交情况城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比22年周均（万方）21年周均（万方）年周均同比北京30.34.3600%41%21.228.1-24.7%上海21.26.5226%-17%25.632.1-20.0%广州25.37.5238%-5%20.530.6-33.1%深圳12.34.3184%-9%9.712.1-19.7%一线城市（4座）89.022.6293%2%77.0102.9-25.1%杭州25.42.21037%-30%20.530.3-32.6%南京13.73.8261%-33%18.225.3-28.0%无锡2.44.8-51%-47%8.212.8-36.0%成都60.511.3436%-19%52.672.0-26.9%武汉36.56.4473%-39%32.455.6-41.8%佛山18.55.2257%-17%14.722.1-33.7%济南29.39.3213%31%17.423.6-26.4%宁波8.52.2284%-51%8.214.2-42.4%青岛28.67.4288%0%36.733.69.3%苏州1.00.5117%-84%1.84.1-55.7%二线城市（19座）273.775.8261%-24%279.1393.7-29.1%江门4.31.0325%163%2.92.77.8%莆田2.70.8229%-3%1.33.5-63