房地产行业研究周报：部分城市限制松动，板块投资情绪明显转好

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.98 国金房地产产业指数 4012.52 沪深300指数 4138.75 上证指数 3391.75 深证成指 11342.85 中小板综指 11559.21 相关报告 1.《全年销售圆满收官，集中度持续提升》，2018.1.1 2.《房地产税立法先行，棚改货币化超预期-房 地 产 开 发 行 业 行 业 研 究 周...》，2017.12.25 3.《房地产行业2018年投资策略：租赁风起，长效必行》，2017.12.18 4.《北京住宅供地或大增、一线表现或超预期-房地产行业研究周报》，2017.4.10 5.《雄安新区设立、京津冀再成热点-房地产行业研究周报》，2017.4.5 黄蔚 联系人 weihuang＠gjzq.com.cn 张斌 分析师 SAC执业编号：S1130511030002 (8621)60230230 zhangbin＠gjzq.com.cn 部分城市限制松动,板块投资情绪明显转好 行业点评  投资情绪转好板块估值便宜，本周地产板块大涨：与我们前两周强调的一致，2017年12月几个会议对于调控定调温和，三四线棚改超预期，2018年业绩释放确定，是投资地产板块的窗口期。12月月底，不少机构从看空转向看多，本周初公布的12月销售数据也较好，提振市场信心。所有行业板块中，房地产估值仍在低位，除了龙头以外多家中型企业PE在6-8倍。另外从17年延续的投资逻辑看，PS成为市场越发关注的指标，销售千亿阵营的部分公司市值依旧低位，PS在0.2-0.5之间，也成为本周投资追逐的热点。  部分城市限制有所松动，结构化放松还将继续：兰州市区域性限购政策进行调整，合肥部分地块取消限价。但是这并不意味着政策全面放松。一些城市由于地方财政压力加大，未来可能会陆续出台相关区域性宽松政策。强二线城市对于人才引进有较大需求会出台相关的人才购房政策。一线城市目前政策最严，放松可能性不大，但是政策边际效益递减。判断2018年主要是二线城市商品房成交上有反弹空间。  今年房地产市场趋势仍旧向下，资金面依旧紧张：虽然调控定调温和，并且二线城市有局部放松政策。但是在长效机制、房住不炒的定位之下，2018年全国房地产销售趋势仍旧向下，2017年的高基数不易超越。三大龙头企业的今年业绩目标都很保守，而且市场上大部分开发商的资金端紧张状况并未缓解。中小开发商在下行周期发展困难。 投资建议  近期市场投资情绪翻多明显，许多高杠杆低估值的企业上涨幅度大。但整体判断今年市场销售趋势向下，高周转低杠杆、基本面扎实的企业更容易穿越周期，安全边际较高。  从住宅销售角度，高增长企业关注两类，一类是地产龙头，受益于规模壁垒和资金优势，拓展迅速，销售去化率高，业绩增长有保证；另一类是布局精准，周转效率高，在近两年快速拓张，突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好万科、保利、碧桂园；第二梯队企业看好新城控股、荣盛发展、龙湖地产、旭辉控股。  长效机制下的地产后周期，还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商，华夏幸福；以及租赁稀缺标的和集中式公寓龙头世联行。 风险提示  房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。  贷款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。  棚改货币化未完成计划，三四线市场大幅回落：若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。 3343353637293922411543084501170106170406170706171006国金行业沪深300 2018年01月06日 消费升级与娱乐研究中心 房地产产业行业研究 买入 ) 行业研究周报 证券研究报告 用使司公限有理管金基银瑞投国供仅告报此此报告仅供国投瑞银基金管理有限公司使用 行业研究周报 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 1、一周行情回顾 （1）本周指数涨跌幅  本周涨跌幅：上证综指上涨2.56%，沪深300上涨2.68%，申万地产指数上涨7.71%；恒生指数上涨2.99%，恒生地产类上涨6.84%。 （2）板块涨幅排名  去年年末的几个会议对于调控定调温和，三四线棚改超预期，市场对地产板块投资情绪面转好，板块涨幅明显。泰禾领涨板块，周涨幅达到38.41%。泰禾集团的大涨与公司董事长黄其森近日在采访中称2018年销售额超过2000亿元有关。公司2017年全年约1000亿，若实现2000亿元销售则是成倍增长，公司市值仅300亿元左右。从成交看，游资是推动泰禾股价上涨的重要因素，机构则是在卖出。从基本面看，公司当前货值4000亿左右，从周转率、推货速度和去化率看，2000亿目标较难实现。  内房股中，中国奥园2017年销售456亿，市值上涨后仅145亿港币，为低估值高增长的小市值标的，本周领涨内房股，周涨幅26.11%。  本周的市场表现和我们上周提示的一致。2017年龙头白马股是投资热点，PE修复至10倍以上，2018投资关注点逐渐开始挖掘市值偏低但销售高增长的企业。 图表1：A股地产板块涨幅前五 图表2：H股地产板块涨幅前五 来源：Wind、国金证券研究所 来源：Wind、国金证券研究所 （3）本周投资热点转向PS低的中小市值股票  从本周的市场表现看，情绪翻多明显，许多高杠杆低估值的企业上涨幅度大。部分龙头房企PE不到10倍，多家中型企业PE在6-8倍。另外从17年延续的投资逻辑看，PS成为市场越发关注的指标，PS在0.2-0.5之间的中小市值股票，也成为本周投资追逐的热点。 13.8114.3216.5520.8238.410.0010.0020.0030.0040.00金隅股份苏宁环球金地集团绿地控股泰禾集团19.3919.5119.7120.4126.110.005.0010.0015.0020.0025.0030.00合景泰富龙湖地产世茂房地产新城发展控股中国奥园 行业研究周报 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表3：地产股估值 证券代码 证券简称 总市值 ( 亿元人民币） 销售额 （人民币） 2017PS （市销率） 2018预测PE 周涨跌幅 3883.HK 中国奥园 120 456 0.26 5.9 26.1 000961.SZ 中南建设 259 963 0.27 17.8 8.9 600466.SH 蓝光发展 218 738 0.30 10.6 9.3 0884.HK 旭辉控股集团 349 1,040 0.34 7.3 17.6 600606.SH 绿地控股 1,073 3,120 0.34 11.0 20.8 1918.HK 融创中国 1,369 3,620 0.38 17.0 15.9 000732.SZ 泰禾集团 345 881 0.39 14.0 38.4 000671.SZ 阳光城 350 890 0.39 14.2 9.7 600376.SH 首开股份 264 662 0.40 10.5 10.0 600383.SH 金地集团 665 1,408 0.47 8.3 16.5 0817.HK 中国金茂 352 693 0.51 7.3 15.4 2007.HK 碧桂园 2,866 5,500 0.52 11.5 8.9 601155.SH 新城控股 692 1,260 0.55 10.9 4.6 600048.SH 保利地产 1,813 3,208 0.57 9.8 8.1 0813.HK 世茂房地产 572 1,010 0.57 6.2 19.7 3333.HK 中国恒大 3,133 5,140 0.61 7.5 6.3 2777.HK 富力地产 528 819 0.65 5.4 12.0 600340.SH 华夏幸福 1,034 1,538 0.67 9.2 11.4 1813.HK 合景泰富 286 401 0.71 6.1 19.4 000002.SZ 万科A 3,781 5,299 0.71 11.6 11.9 0960.HK 龙湖地产 1,148 1,560 0.74 8.6 19.5 3380.HK 龙光地产 389 424 0.92 6.4 5.7 1109.HK 华润置地 1,427 1,512 0.94 7.1 7.8 600266.SH 北京城建 219 176 1.24 10.6 6.2 0688.HK 中国海外发展 2,543 2,000 1.27 6.6 11.1 000540.SZ 中天金融 345 257 1.34 7.8 0.0 000402.SZ 金融街 352 261 1.35 9.3 5.9 001979.SZ 招商蛇口 1,699 1,126 1.51 12.2 9.9 来源：Wind、国金证券研究所 （3）部分城市限制有所松动，结构化放松还将继续  本周兰州市区域性限购政策进行调整，合肥部分地块取消限价，主要由于地方财政压力加大的原因。包括12月底武汉、南京对外地人才给与购房资格，对人才突破社保和户口限制。全国地方本级财政收入当月同比增速11月已经回落到-3.8%，近期出台局部放松政策的南京、武汉、兰州地方公共预算财政收入当月同比分别转负，跌幅分别为-10%、-19%、-7%。  但是这些政策的出台并不意味着政策全面放松。一些城市由于地方财政承压，未来可能会陆续出台相关区域性宽松政策。强二线城市对于人才引进有较大需求会出台相关的人才购房政策。一线城市目前政策最严，放松可能性不大，但是政策边际效益递减。判断2018年主要是二线城市商品房成交上有反弹空间。 行业研究周报 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表4：地方本级财政收入:当月同比 图表5：部分城市地方公共财政预算收入当月同比 来源：Wind、国金证券研究所 来源：Wind、国金证券研究所 2、投资建议  近期市场投资情绪面翻多明显，许多高杠杆低估值的企业上涨明显。但整体判断今年市场销售趋势向下，高周转低杠杆、基本面扎实的企业更容易穿越周期，安全边际较高。  从住宅销售角度，依旧看好土储丰富以及销售高增长企业。高增长企业关注两类，一类是地产龙头，受益于规模壁垒和资金优势，拓展迅速，销售去化率高，规模提升速度有保证；另一类是布局精准，在近两年快速拓张，突破千亿或即将突破千亿的第二梯队高增长企业。龙头看好万科、保利、碧桂园；第二梯队企业看好新城控股、荣盛发展、龙湖地产、旭辉控股。  长效机制下的地产后周期，还看好布局核心城市群、适应中国城市化进程的非传统开发商，华夏幸福；以及租赁稀缺标的和集中式公寓龙头世联行。 3、风险提示  房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。  贷款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。  棚改货币化未完成计划，三四线市场大幅回落：若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。 4、行业一周新闻  【北京市住建委：将保持房地产市场执法查处高压态势】证券时报报道，为巩固“3.17”系列新政以来房地产市场的整治成效，元旦假期，北京市住建委组成3个专项检查组，对全市10余个商品房在售楼盘进行了执法检查，对20余家房地产经纪机构开展了执法检查和门店巡查。北京市住建委表示，北京市将保持房地产市场执法查处高压态势，持续整顿规范开发企业和房地产经纪机构的经营行为。  【地产行业快评：房企完美收官三甲突破5000亿】业绩完成率高、前三甲突破5000 亿：受益三四线市场行情，2017 年主流房企业绩表现靓丽，碧桂园、万科、恒大销售额破5000 亿元，规模