房地产行业：个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码

事件 2022年9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 评论 个税减免力度与1999年相当，积极信号明显。①本轮地产销售同比增速已持续15个月（2021年7月-2022年9月，根据百强销售预测全国9月同比仍下滑）同比下滑，时长已经超过了2008年（连续11个月下滑）和2014-15年（连续13个月下滑）。受疫情和断供潮的影响，本轮销售复苏所需时间更长且中间节奏有反复，仅靠因城施策较难全面扭转信心，全国性宽松政策出台有较强必要性。②个税减免政策的首次提出是在1999年，彼时正处于取消福利分房制度的初期，为了防止销售下滑过快，政府出台了一系列政策鼓励购房，其中关于个税提出了“个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金”的措施。这一条例在2010年9月的《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》中被取消，此后一直未重新启动持续至今。本次发布的个税减免政策，从力度上与1999年相当；从频次上是1998年房改以后第二次启用该政策，释放的积极信号明显。③二手房个税通常按成交价的1%或差额的20%计算（对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税），本次个税减免有利于提升二手房的交易热度，同时释放更多改善臵换需求入市。 信贷端放松继续，组合拳助力复苏。9月29日，人民银行和银保监会发布了针对住房信贷阶段性调整的政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次首套个人住房公积金贷款利率下调，与此前信贷调整一起，再次降低了首套房的购房成本，这与当前已有的放松政策，以及未来可能落地的更多放松政策（比如认房认贷放松）形成组合拳，将有助于后续销售复苏。 百强房企整体销售同比下滑，多家央国企销售同比转正。①百强整体销售仍较弱，9月依然下滑。根据克而瑞数据，2022年9月，百强房企全口径销售金额为6269亿元，环比+4%，同比-26%，同比下滑幅度相较8月的-33%略有收窄。2022年1-9月，百强房企累计全口径销售金额同比-46%，降幅较1-8月收窄2pct。②房企销售持续分化。TOP10房企销售更具韧性，1-9月累计销售同比-39%，9月单月销售环比+7%，同比-7%，均好于百强。9月TOP30房企中已有11家同比为正，多为央国企。越秀地产、中国铁建、招商蛇口、华发股份、华润臵地9月销售同比增速均在40%以上，分别为+175%、+49%、+47%、+45%、+41%；中海地产和保利发展9月全口径销售同比也已转正，分别为+11%和+10%。 投资建议 我们认为此次个税减免政策有助于提高二手房交易活跃度，利好贝壳；信贷端的政策组合拳有利于整体销售复苏，近一年有能力且持续获取新增优质土储的房企，有望受益后续的销售复苏，推荐绿城中国、建发国际、中国海外发展、保利发展。 风险提示 宽松政策效果不佳；疫情多点爆发；多家房企债务违约；三四线城市恢复力度弱 图表附录 图表1：全国商品房销售金额同比增速已连续15个月下滑 图表2：历史上的个税政策调整梳理 图表3：上海和上海二手房交易税收政策 图表4：公积金贷款利率走势 图表5：2022年1-9月TOP100房企销售情况 图表6：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势 图表7：TOP100房企单月全口径销售金额及同比走势 图表8：A股地产PE- TTM 图表9：港股地产PE- TTM 图表10：港股物业股PE- TTM 图表11：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 疫情多点爆发。若疫情后续多点爆发，或使得部分城市防疫趋严，这将影响销售复苏。