居民换购住房可享个税退税优惠点评

近期地产相关政策频繁出台，在过去的大半年地产周期的走弱实际上也是支撑年初以来国内债券市场在海外加息浪潮中走牛的主要因素。到九月上旬前国内的利率一直还是以下行为主，最近的一两周内由于美债利率大幅攀升、人民币对美元汇率一度跌破7.2，债市的做多情绪受到很大削弱。特别是从9月22日开始，利率的上行幅度明显加大，现券和期货的日内波动也比过去两个季度大很多。在当前时点来看经济基本面仍偏弱，判断债市反转或还为时过早。但近期海外因素一度压制债市情绪、国内利空消息尤其是地产政策调整频繁出台也使得我们开始思考债券市场看多的逻辑是不是已经出现了一些变化。 从地产行业的政策调整来看，近期在重要会议前政策推出节奏明显加快。第一，昨日央行及银保监会发布通知，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可自主决定在2022年底前首套住房贷款利率下限。9月30日又有出台两条较为明确的政策出台：一个是财政部发布通知支持居民换购住房有关个人所得税政策；另一个是央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。单从债市的反应看，尾盘债券市场由于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告走弱，债市投资的解读总体上是利空的方向。 总体来看，我们认为近期的地产政策调整有两个需要注意的比较特殊的点：第一个是，从政策的层级上看，近期中央部委主导的地产政策调整和此前各地地方政府因城施策出台的地产政策调整我们认为完全是两回事。从2021年年底到现在我们能够看到有一些对地产行业调控偏宽松的表态，比如说要稳定房地产市场的发展等等。但从具体的政策落地情况上来看，实际的动作其实还是比较克制的，主要靠因城施策来背负起稳地产的责任。第二个，从政策的方向上来看，近期政策的出台更多的是利好一二线城市，尤其是北京和上海，而非当前销售确实压力比较大的低能级城市。我们认为当前稳地产还是回归到原有的通过一线带动二线、二线带动三线，然后二手房带动新房、新房再继续外溢的一个过程，逐步推动房地产行业出现触底回升的信号。所以我们认为从政策的层级和政策的方向上看近期的地产政策调整是比较超预期的。相比于此前我们对于整个地产行业基本面的整体偏悲观看法，我们认为此轮政策调整或许能够比较有效的去改善当前地产行业持续低迷的局面。 近期地产相关政策频繁出台，在过去的大半年地产周期的走弱实际上也是支撑年初以来国内债券市场在海外加息浪潮中走牛的主要因素。 到九月上旬前国内的利率一直还是以下行为主，最近的一两周内由于美债利率大幅攀升、人民币对美元汇率一度跌破7.2，债市的做多情绪受到很大削弱。特别是从9月22日开始，利率的上行幅度明显加大，现券和期货的日内波动也比过去两个季度大很多。在当前时点来看经济基本面仍偏弱，判断债市反转或还为时过早。但近期海外因素一度压制债市情绪、国内利空消息尤其是地产政策调整频繁出台也使得我们开始思考债券市场看多的逻辑是不是已经出现了一些变化。 从地产行业的政策调整来看，近期在重要会议前政策推出节奏明显加快。第一，昨日央行及银保监会发布通知，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可自主决定在2022年底前首套住房贷款利率下限。9月30日又有出台两条较为明确的政策出台：一个是财政部发布通知支持居民换购住房有关个人所得税政策；另一个是央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。单从债市的反应看，尾盘债券市场由于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告走弱，债市投资的解读总体上是利空的方向。 930对于地产行业来说是历史上比较忙的一个时间节点，但历史上忙的情况一般情况都是因为收紧政策，最突出的是2016年9月30日上海和深圳的调控政策收紧拉开了一轮对居民端调控达到顶峰的时期，并且部分城市的房价也相应出现了回调。但是这一次930落地的地产调控政策的方向是与此前相反的，即使不谈政策的具体内容，单从政策出台的频率上看，近期的地产调控政策还是很超预期的。 总体来看，我们认为近期的地产政策调整有两个需要注意的比较特殊的点：第一个是，从政策的层级上看，近期中央部委主导的地产政策调整和此前各地地方政府因城施策出台的地产政策调整我们认为完全是两回事。从2021年年底到现在我们能够看到一些的对地产行业调控偏宽松的表态，比如说要稳定房地产市场的发展等等。但从具体的政策落地情况上来看，前期实际的动作其实还是比较克制的，主要靠因城施策来背负起稳地产的责任。第二个，从政策的方向上来看，近期政策的出台更多的是利好一二线城市，尤其是北京和上海，而非当前销售确实压力比较大的低能级城市。我们认为当前稳地产还是回归到原有的通过一线带动二线、二线带动三线，然后二手房带动新房、新房再继续外溢的一个过程，逐步推动房地产行业出现触底回升的信号。 所以我们认为从政策的层级和政策的方向上看近期的地产政策调整是比较超预期的。相比于此前我们对于整个地产行业基本面的整体偏悲观看法，我们认为此轮政策调整或许能够比较有效的去改善当前地产行业持续低迷的局面。 具体来看，9月29日晚上出台的可自主决定2022年底前首套住房贷款利率下限的政策针对的是6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，即将政策执行的地域限制在一些低能级城市和部分房价下行的二线城市。9月30日出台的居民换购住房有关个人所得税的政策虽然是全国普适，但我们认为主要就是针对北京和上海这两个城市。由于财政部和税务总局的公告中明确是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人予以退税优惠，即要求必须换房才能得到个税的退税，而换房就意味着二手房的交易。目前全国范围内二手房交易活跃的城市主要是一些核心城市，所以这个政策更多的是去针对一些高能级城市。更进一步，由于二手房交易的个税主要涉及到对非普住宅以及满五唯一的认定，而高能级城市中多数城市主要以面积认定非普住宅，北京和上海的绝大部分房屋则因总价较高属于非普住宅。从过去的情况来看，北京和上海的二手房市场中需求的释放也确实受到个税的限制。按照2013年发布的政策，如果是非普住宅不满五唯一就一定会涉及到个税，而个税的征收按照两次交易价差的20%，若不能核实原值或者原值认定不清晰的则按照总价的1%征收。相比之下，交易价差的20%这一条构成了比较高的一个交易门槛，在上海的实际操作中可以有执行孰低原则，北京对政策的执行则较为严格。此前二手房交易关于个税的规定其实很大程度上限制了北京和上海二手房的交易。此外，我们认为政策在实际操作当中可能会遇到一些困难。因为现在北京和上海的二手房交易还是属于卖方市场，交易中产生的税费实际上都转嫁给了买方，而个税是返还给之后要换房的卖方且有一年期限，在买方和卖方之间还存在一些利益平衡的问题。后续我们在国庆节期间可能会看到一些实操案例，同时也是观察北京和上海的二手房交易能否因为这个政策被带动起来的一个窗口。 对于一些低能级城市来说，我们认为现在居民换购住房有关个人所得税的政策可能效果有限。原因在于这些城市二手房市场的交易本身就不活跃，如果在买方需求较少的情况下卖家还可以退税，很有可能买家会要求降价。如果最后的结果是减税反而引起了降价，也并不一定会有利于当地的房地产市场。所以我们认为居民换购住房有关个人所得税的政策落地对于高能级城市和对于低能级城市可能会出现截然不同的结果。 此外，前期地产行业走弱掣肘信用扩张过程的背景下，我们认为地产行业的复苏也会对应到整个信贷需要会一定程度上得到改善。从房地产行业的融资来看，现在房地产行业的融资成本比较低的原因是在于金融机构的风险偏好大幅下修，能够获得贷款的房地产企业主要是一些央企或者资质较好的国企，相应的贷款利率就非常低。随着地产行业前景恢复，部分金融机构会开始向杠杆率相对较高、信用等级相对较低的国企甚至民营企业提供贷款，房地产行业整体的贷款利率就会被逐渐拉高。同时由于这些高杠杆国企和民企本身对于融资成本的容忍度较高、融资需求也比较大，后续金融机构逐渐从量和价上对房地产企业倾斜会带来地产行业融资整体规模和平均利率的抬升。 关于税费减免，以北京为例，因为个税政策在北京执行的会更严格一些，他是以交易价差的20%或者总价的1%之中的较高者做为计税基础的，如果在上海就有很多调节空间，可能是按孰低原则。那么这个价差的20%怎么去定义呢？首先我们来看看北京换房的难度，房屋超过468万就算非普通住宅，就需要去交个税，468万基本上就涉及到北京每一套房了，即便老破小可能都比这个价格要高，所以只能够按非普来走，除非在交易的时候按照468万来计税，但是可能会承担更高的首付。比如说房屋总价2000万，二套房首付是六成，非普是八成，但是因为按468万来走，所以按普通住宅来算就可以贷款四成，也就是贷不到200万，换算回2000万的房源，贷200万对应的就是9成首付，这个就是目前北京的换房难度。 如果要享受这个政策，则需要考虑房子的原值。比如说2000万的房子是我5年前买的，原来买的价格假设是1000万，现在这一套房涨到了2000万，有1000万的增值，由于超过了468万属于非普，那么增值的1000万所对应的20%，也就是200万需要交税。如果合同网签价格是2000万，就需要去交税，成交价格1000万以下，没有价差也就不用交税，但是非普就只能贷两成，1000万的两成就是200万贷款，对应首付就是九成，相当于被动提了一个首付比例。但是如果说我就想多贷款，只能去交这个税，比如说2000万贷款两成，那就是可以贷400万，但税都要交200万。但是在当前这个政策下，可以先交200万税费，然后在一年内去买一套新的房屋，只要这个新房的价格超过了卖房的价格，原来交的那200万的税就可以退回。 但是实操层面上的难点在于这200万的税是由买家去交的，所以卖方只能够去跟买家约定让买家先代付，等卖家买了新房以后再把这200万还给买家。这就出现一个问题，万一后来卖家一年之内没有换房，那这样就不符合退税的条件，我们认为在实操层面会存在一定难度。 整体来看，通过一环扣一环，确实在整个交易环节里能够节省不少的税，这个对于活跃当前市场而言还是有非常大的意义，特别是现在，包括北京上海在内供给和需求之间的都还是一个紧平衡的状态，这个对于楼市可能还是会有一定的刺激作用。 这个政策收益较多的主要是北京和上海，因为包括广州、深圳他们对于非普住宅的认定标准都比较宽松，所以大部分也就不太会涉及到个税，即便涉及到所需的税金金额相对较少。 9月29日的政策和9月30日下调首套个人住房公积金贷款利率的政策的针对性不一样。9月29日的政策虽然力度不大，但也超出市场预期，这个政策在2022年5月份确定，当时央行定下来首套房的利率最低不低于LPR减20个基点，二套房不低于LPR。我们认为这个下限定的过高，因为历史上都是基准利率打7折，但现在是LPR减20个基点，换算为基准利率，相当于打了95、96折。而现在没有约定下限究竟是多少，如果按照过往一样，比如说也打7折，利率会在3.01%左右，这是一个较低的水平。这个在5月份定下来的政策在9月份就突破了，从时间点上来看还是超预期的，至少体现了政策的灵活度。从时间期限上看，财政部的时间期限是到2023年年底截止，央行的时间期限是到2022年年底截止，所以从时间期限上还有一定的不匹配，财政部相对于央行的政策又延了一年，所以我们认为不排除到2023年的时候央行来一次续期，甚至来一次扩围。在这种情况下步调相对一致，我们认为是超预期的。 对于实际的影响，需要关注的点在于，能不能直接参考历史的基准利率打七折，因为他没有规定下限。如果乐观一点打七折降到3%，那我们认为这个力度还是非常好的。如果还是打个九折，那效果可能也不是特别理想。但不管怎么样，该政策应该都会给后面的楼市打一剂强心针。 再考虑到从9月29日到9月30日已经证实的三个政策，一个贷款利率，一个公积金利率以及财政部的减税，整体来看政策的密集度还是非常高的，而且都是中央部委出台的政策，而不是地方政府，所以还是可以期待一下这一次对于稳定房地产市场的信心和决心。 中国