房地产REITs周报：上市房企迎来首单保障性租赁住房REITs

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年09月25日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:公募REITs受热捧，配售比例创新低——REITs周报》 2022-09-18 2 《房地产-行业研究周报:涉房贷款集中度持续压降》 2022-09-18 3 《房地产-行业点评:底部蓄势，静待复苏——统计局8月数据点评》 2022-09-17 行业走势图 上市房企迎来首单保障性租赁住房REITs——REITs周报 (2022.09.18-2022.09.23) 华润置地拟分拆保障性租赁住房资产REIT上市 9月22日，华润置地发布公告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募REITs底层资产。根据公告，基金的管理人为华夏基金，本支公募REITs预计募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。 此次拟上市的REIT底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。华润置地间接持有两个项目公司的100%股权，项目公司的运营及管理服务均为有巢深圳作为项目顾问。有巢作为华润置地旗下的长租公寓业务平台，旗下有“有巢公寓”、“有巢公邸”等四个产品线。截至2022年6月30日，华润置地的长租公寓业务营业额达到1.8亿元，旗下持有开业和在建的长租公寓达到5.5万间，稳定期出租率高达95%，表现了公司在长租公寓业务上具有较大规模和强运营能力。 我们认为此次华润分拆旗下保障性租赁住房作为REIT上市，或对公司具有较深远的影响：1）REIT上市为另一种以股权为基础的融资方式，使得公司的融资方式及平台多元化；2）有助于公司盘活基础设施类资产，避免基础设施投资的恢复期较长、资产周转较低的不利影响；3）公司作为基金份额持有人，将以现金分派的方式获得稳定回报，上市后项目的价值将以市场价格反映，公司在项目中持有的权益或得到更合理权威的评估。 目前，已有3支保障性质租赁住房REITs上市，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，底层资产的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司；均为保障性质住房为主业的公司。华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，未来保障性租赁住房REITs的空间有望进一步扩大。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs上涨0.18%，上证综指下跌1.22%，国债指数上涨0.06%。滚动4周，REITs指数上涨0.40%，上证综指下跌4.57%，国债指数上涨0.26%。根据我们的统计测算，截至2022年9月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs上涨0.66%，特许经营权类REITs下跌0.19%。滚动4周，产权类REITs上涨1.59%，特许经营权类REITs下跌0.49%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月23日，ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT，达到15.09倍；估值最低的是华夏北京保障房REIT，ABS估值2.32倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值在5倍以下；特许经营权类REITs普遍估值在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT估值为3.4倍。 投资建议：华润置地或为首家分拆保障性租赁住房资产REIT上市的上市房企，我们认为房企旗下的保障性租赁住房规模较大，因而保障性租赁住房REIT涉及到的资产范围或更加广泛，整体规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs，如园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -22%-16%-10%-4%2%8%14%2021-092022-012022-05房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 华润置地拟分拆保障性租赁住房资产REIT上市 .................................................................... 3 2. 本周REITs跑赢上证综指 ............................................................................................................ 4 2.1. 产权类REITs和特许经营类REITs本周表现分化 ................................................................ 4 2.2. 仓储物流类REITs日均换手率偏低 ........................................................................................... 5 3. 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs ...................................................... 6 4. 本周REITs审批进度 .................................................................................................................... 6 5. 本周公募REITs主要公告 ............................................................................................................ 7 6. 风险提示 ......................................................................................................................................... 7 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 华润置地拟分拆保障性租赁住房资产REIT上市 9月22日，华润置地发布公告，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施公募REITs底层资产。根据公告，基金的管理人为华夏基金，本支公募REITs预计募集11.2亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。 此次拟上市的REIT底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。华润置地间接持有两个项目公司的100%股权，项目公司的运营及管理服务均为有巢深圳作为项目顾问。有巢作为华润置地旗下的长租公寓业务平台，旗下有“有巢公寓”、“有巢公邸”等四个产品线。截至2022年6月30日，华润置地的长租公寓业务营业额达到1.8亿元，旗下持有开业和在建的长租公寓达到5.5万间，稳定期出租率高达95%，表现了公司在长租公寓业务上具有较大规模和强运营能力。 我们认为此次华润分拆旗下保障性租赁住房作为REIT上市，或对公司具有较深远的影响：1）REIT上市为另一种以股权为基础的融资方式，使得公司的融资方式及平台多元化；2）有助于公司盘活基础设施类资产，避免基础设施投资的恢复期较长、资产周转较低的不利影响；3）公司作为基金份额持有人，将以现金分派的方式获得稳定回报，上市后项目的价值将以市场价格反映，公司在项目中持有的权益或得到更合理权威的评估。 目前，已有3支保障性质租赁住房REITs上市，分别为华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT，底层资产的原始权益人分别为北京保障房中心有限公司，厦门安居集团有限公司，深圳市人才安居集团有限公司、福田安居公司、落户安居公司；均为保障性质住房为主业的公司。华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。我国多家房企旗下具有租赁住宅业务，未来保障性租赁住房REITs的空间有望进一步扩大。 表1：目前已上市保障性质租赁住房REITs底层资产及原始权益人 基金代码 基金名称 底层资产 原始权益人 原始权益人主业 508068.SH 华夏北京保障房REIT 文龙家园项目 北京保障房中心有限公司 保障性住房 熙悦尚郡项目 508058.SH 中金厦门安居REIT 珩琦公寓项目 厦门安居集团有限公司 专营保障性住房及公共租赁住房相关业务 园博公寓项目 180501.SZ 红土深圳安居REIT 安居百泉阁项目 深圳市人才安居集团 福田安居公司 罗湖安居公司 人才住房、保障性住房等 安居锦园项目 保利香槟苑项目 凤凰公馆项目 资料来源：wind，基金招募说明书，天风证券研究所 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 2. 本周REITs跑赢上证综指 2.1. 产权类REITs和特许经营类REITs本周表现分化 本周，REITs上涨0.18%，上证综指下跌1.22%，国债指数上涨0.06%。滚动4周，REITs指数上涨0.40%，上证综指下跌4.57%，国债指数上涨0.26%。根据我们的统计测算，截至2022年9月23日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图1：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 资料来源：wind，天风证券研究所 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨0.66%，特许经营权类REITs下跌0.19%。滚动4周，产权类REITs上涨1.59%，特许经营权类REITs下跌0.49%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图2：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 资料来源：wind，天风证券研究所 分具体基金看，本周普洛斯仓储REIT单周涨幅最大为1.99%，沪杭甬杭徽REIT单周降幅最8090100110120130140(指数)REITs指数上证综指国债指数中债-10年期国债全价指数8090100110120130140150(指数)REITs指数产权类指数特许经营权类指数 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 大为0.91%；IPO以来红土创新盐田港REIT涨幅最大为