万科企业（2202）更新报告，2022年9月13日，第一上海证券有限公司发布研报。报告指出，2022年上半年公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%。其中，房地产销售及资产运营业务收入增长21.7%至1916.7亿元，物业服务收入增长42.2%至121.9亿元。公司整体毛利率20.5%，同比下滑2.5个ppt，其中开发业务结算毛利率21.9%，同比下滑3个ppt。归母净利润122.2亿元，同比逆市增长10.6%。公司有息负债同比增长5.4%，剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比（已剔除受限资金及预收资金监管）为1.5倍，净负债率为35.5%，一直保持低于40%的水平，“三条红线”保持绿档。公司综合融资成本进一步降至4.08%，其中上半年新增融资综合成本仅为3.59%。期内公司实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%，销售均价16676元/平，同比上升3.1%，在41个城市的销售金额排名位列前三。期内公司严格投资标准，保证投资质量，新增面积307.8万方（权益比69.2%），占期内销售面积23.8%，新增权益地价约386.8亿元（权益比64.2%），新增投资金额96.5%位于一二线城市。截至期末，公司总土储约1.37亿方（权益比62.9%），另有旧改土储约524万方，土储80%位于一线及新一线城市，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。此外，期内公司已售未结金额约6673亿元，未来业绩增长确定性较强。期内公司经营性业务取得快速增长，其中万物云全口径收入达143.5亿元，同比增长38.2%（万科物业增长34.8%、占比56%，商企及城市服务增长39.7%、占比36%，Alot及BPaaS解决方案增长59%、占比8%）；商业开发运营方面，营收增长10.4%至40亿元，开业1年以上出租率91.6%，印力第三方项目占比63.5%；租赁住宅方面，累计开业约17万间，出租率94%，续租率56%，营销费用率1%，同比下降0.4个ppt；物流仓储方面，营收增长39%至18.6亿元，已布局全国47个城市，管理项目157个，可租赁面积1164万方，其中冷链园区162万方，行业第一。目标价24.7港元，维持买入评级。
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