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九龙仓置业是一家在香港上市的房地产公司，主要业务包括投资物业和发展物业。海港城和时代广场是公司的核心资产，租金收入占比约90%。公司22年上半年业绩呈现企稳迹象，但由于写字楼供过于求，预计零售投资组合的复苏速度将快于写字楼投资组合。公司预计22年全年租户租金优惠较20年低，预计22年的经营利润率将继续提高。公司面临加息风险，但目前股价为39.4港元，相当于0.5倍FY22预测市净率。我们预计22年投资物业收入将同比持平至109亿港元。较低的营销和促销费用无法抵消发展物业收入的大幅下降。22年核心利润下降0.6%至65亿港元。我们首予“增持”评级，目标价为39.4港元，隐含8.4%的上行空间。
