2022年中国商办资产运营行业研究报告

iResearch中国商办资产运营行业研究报告2022.8 iResearch Inc. 摘要艾16发展概况商办资产运营的诞生：城镇化发展助推商办行业转入存量远营阶段：商办资产需要通过升级释放价值发展动因：商办市场供过于求；闲置空间待运营：国家改策倡导城市更新：开发红利不再；REITs助准资产运营升级发展方向：中国市场从粗放单一的物业管理向专业化的全周期运营转型行业生态生态概述：围绕“投融建管退”的项目生命周期提供资产运营服务行业持份者分析：服务链条长导致信息壁垒及费用增加行业痛点：要盖全生命周期的标杆运营商较少典型模式分析典型模式分类：覆盖自持经营模式、投资管理主导模式、菜单型服务模式、复合型运营管理模式四类未来展望政策及行业环境发展赋能商办运营能力提升巨为商办物业引入综合产品业态，为存量资产增值存量资营转向精细化的资本运作；全生命周期运营高助力交易阅闭环来源：艾瑞咨询研究晚自主研究及给制。(C2022.8 iResearch Inc.wwiresearch.com.cn2 iResearch艾引言：中国商办资产运营行业发展概况生态：中国商办资产运营行业生态标杆：商办资产运营典型模式3预见：中国商办资产运营行业的引领方向4 iResearch诞生背景艾城镇化的发展推动商办行业从增量开发转入存量运营阶段从2010年到2021年，过往十年的城镇化率呈现缓步攀升态势，随着城镇化的成熟发展，办公楼市场的商业逻辑也由开发时代的开发转变为存量时代的长期经营。在大规模前置办公楼宇开发建设的情况下，大量商业物业沉淀，资产方持有大量闲置资产2010-2021年中国城镇化率及办公楼投资、开发、销售情况61%63%65%%9557%59%%0954%55%49%49%52%68877349708441%%8E65696415614066045986604931%53614756522432%21%436336783826372328833375225424982912188220085%3%3%5%10%-11%-8%201020112012201320142015201620172018201920202021新开工面积（万平方米）销售面积（万平方米）+投资金额增长率（%）+城镇化率（%）注择：解集职包含期房辆售及驱房期售采源：国家源计量，艾联留演研究院自主研究及绘制(D2022.8 iResearch Inc.wwwwjiresearch.com.cn iResearch诞生背景线城市驶入成熟期，大部分城市仍处于发展初步阶段中国各级城市的办公楼市场发展差昇较大，大部分城市仍处于现代标准化办公楼发展的初步阶段：随着经济增长和城市建设，部分城市进入建设期及发展期，开发大量的优质办公楼项目；一线城市基于其经济发展优势，在经历开发热潮后，新增供应量趋向平稳。在中国市场，仅有“北上广深”四座一线城市的优质办公楼日均租金超过5元/平方米；从体量看，仅北京、上海、深圳的优质办公楼市场规模超过1000万平方米，在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2300万平方米：因此，中国城市大量的办公楼项目仍需释放价值2起步期建设期发展期成熟期中国大部分城市仍处于起步期招商引资驱动大规模开发二线及新一线城市吸纳向好线城市走向供应增量平稳发展城市中出现现代标准化办公楼·在招商引资、发展本地经济的·城市经济发展驱动写字楼的供项目建设热潮回落，经历周期但市场体量较小，未形成明显政策引导下，大规模建设甲级需两端增长，趋向平衡型供应高峰后，新增供应量趋的供需关系写字楼，在招商引资的优势下，优质写向平稳，核心商务区初步发展，租金水，但大量的前置开发导致供过于字楼的吸纳量、租金水平发展成熟的城市经济带动需求端稳平较低求，空置率高企，租金降低前景向好步上升中国多数城市办公楼市场仍处于发展阶段一线城市办公项目仍需升级释放价值京速：仲量联行（由势开新，重塑层-2021中国办公楼市场自皮书），艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。(62022.8 iResearch Inc.wwwwjiresearch.com.cn iResearch发展动因艾商办市场供过于求，存量规模庞大，空置率高企前期大规模的开发导致商办市场存量庞大，供过于求，二线城市甲级写字楼空置率高企：一线城市由于经济发展成熟，企业引入和发展的活跃程度较高，激活市场需求，整体空置率低于二线城市；二线城市商办市场处于高速建设期，大量项目入市面临去化难题2021年中国主要一二线城市核心商圈甲级写字楼市场规模及空置率849.0833.3%E35%32%637.829%28%561.722%24%22%19%16%13%10%10%238.5237.8257.2270.4/280.8230.7160.1182.9121.253.164.198.134.142.612.93.52.422.26.49.717.111.319.712.6北京广州深圳天津沈阳大连南京杭州青岛武汉重庆成都2021年核心商圈存量（万平方米）2021年核心商圈净吸纳量（万平方米）+2021年核心商圈空置率（%）案速：就德巢行（2022年大中华区写字格供应/需求的沿总势），艾瑞咨询研究宽自主研究及绘制。(C2022.8 iResearch Inc.wwwiresearch.com.cn iResearch发展动因艾产业聚集效应导致大量物业空间闲置，函需运营产业聚集效应致使写字楼的主要需求行业向核心区域集中，大量非核心区域商办项目面临空置问题，需要通过运营服务，解决去化问题主力需求集中，主要聚集城市核心商务区域优质写字楼商办项目面临空置率高企问题TMT、金融及专业服务仍是写字楼市场未来的主力需求行业受产业集聚影响，一线城市核心区域空置率普遍低于优质写字楼·金融、专业服务及部分TMT企业的租赁偏好仍聚焦于核心区域整体市场包括中心商务区或成熟科技园区/产业园区深圳部分核心商务区标杆项目逐渐完成去化指标或进入尾盘阶段同时在补贴政策引导下，带动新兴片区去化2021年写字楼主力租户租赁需求占比2021年中国一线城市优质写字楼市场空置率17.1%16.6%18.8%科技%9'E金融21.9%专业服务%8°811.9%16.6%1 8.2%房地产 6.0%医药与生命科学4.1%9.8%9.9%TMT、3金融及专业服务租赁区位偏好7.6%北京：亚奥、中央商务区、中关村、望京-酒仙桥、金融街、邵泽金融商务区、东二环上海：陆家嘴、虹口、世博、前滩、闵行、静安核心、长宁、黄浦、世纪公园、竹园北京广州深圳广州：珠江新城、琶洲、越秀、体育中心核心商圈空置率（%）+优质写字楼全市空置率（%）深圳：福田中心区、前海、后海、车公庙、宝安中心、科技园、华侨城、蛇口注释：“2021年中国一线域市优质导字楼市场空置事”中，楼心商圈空置事”招模心商图甲吸写字楼空置率场回膜与2022年展量》，艾瑞咨询究院自主究及绘制，票源：联德聚行（2022年大中华区享字楼供应需求前沿路势），世邦露理仕（2021年北京房地产市场回顺气2022年股望）、（2021年上海房地产市场回展与2022年展望》(2021年广州房地产市场膜与2022年股望）（2021年深圳房地产(62022.8 iResearch Incwwwiresearch.com.cn iResearch发展动因艾瑞咨国家城市更新的政策导向，促使运营能力加速提升改造，为既有项自引入新业态，引导城市更新进程，助力城市形成新的经济增长动力国家出台城市更新政策导向，各地推动存量资产运营发展一线城市迎来城市更新浪潮在有机更新和微改造方面，鼓励采取小规模、渐进式的方式，提倡分类审慎处置既有建筑。除严格控制大规模拆除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修郵保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建第应以保70%位于CBD留修加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源支持在不变更土地使用性质和权属、不降低消防等安全水平的条件下，加强老厂房等老建筑改老旧的商办项目约70%位于城市保留利用既有建筑造、修和利用CBD，在城市更新的发展趋势下将迎来投资改造的增值机迪加强统等谋划探索适用于存量更新的规划、地、财政、金融等政策，完善审批流程和标准规范，拓宽融资集道，防范债务风险改造项自释放供应空间鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。支持项目策划、规划设计、建设运营一体化推进探索可持续更新模式鼓励功能混合和用途兼容，推行混合用地类型，采用疏解、腾挪、置换、租赁等方式，发展新自2017年，北京城市更新进入快速业态、新场景、新功能发展期，通过“商改办”、酒改上海：《上海市城市更新条例》广州：《广州市城市更新条例》西安：《西安市城市更新办法》办”，创造大量新入市的乙级写字楼支持符合余件的企业在多层次资鼓励微改造项目为城市发展提供组织实施城市更新，应当采取本市场开展融资活动，发挥金融产业空间，符合区域发展导向的“留改拆”并举、保留利用提升2018年第四季度到2019年第三季度对城市更新的促进作用允许用地性质兼容、建筑使用功为主的方式北京乙级写字楼新入市项目为41.1能转变城市更新片区不涉及土地权属和万平方米，其中91.7%来自城市更新鼓励既有建筑在符合相关规定的鼓励微改造项目实施节能改造提房屋所有权变动的，应当通过市类项目前提下进行更新改造，改善功能升建筑绿色低碳水平，采用可再场租赁等方式取得原建筑物的使生能源技术开展绿色化改造用权京源：世邦联理仕（大中华区2030年展望最告》，联德策行2020年（大中华写字提供痘/需求的沿造势》，中国改府网，上海市规划和自熟资源局、广州市佳房和城乡建设量、西安市人民政府，艾瑞咨询研究晚自主研究及绘部02022.8 iResearch Incwww.iresearch.com.cn iResearch发展动因艾开发红利不再，开发商转向寻求资产去化及增值路径存量时代下，受疫情导致需求下滑，“三条红线”和“房住不炒”等政策，房企资金受控，商办资产的资本市场权益性融资受限，及自持存量积压等因索影响，资产方对资产运营价值及资产退出的需求愈重开发红利不在，资产方寻求新利益点融资受限，资产方更重视资产价值积压的自持存量需求有效去化行业收入长期增长受限，盈利能力持续下障推动资产持有者导求新利益点在房地产债券到期、商办资产的资本市场权益性融资受限，常要盘活资产价值“三条红线”、“房住不妙”等政策的压存量资产的积压需要寻求有效的去化方式受到中国城镇化率增长、人口红利的下降的影响，房地产.力下，开发商融资渠道收紧，额度受限过往大规模开发商办物业，导致存量资产规模鹿大，面开发增量的长期增长能力受限高溢价土地价格、优质土地少、高昂的财务费用等因素致房地产融资政策的长期收累，也促使房地产对资产的高效利用2022年，中国甲级写字楼市场将突破750万平方米的新临去化难题2019-2021年房地产行业整体股资规模缩减，仅ABS发行保持有更高的需求使房地产开发企业开发利润持续下降增供应，大批优质项目的入市将加剧市场竟争，推动空2017-2021年中国百强房企的净利事均值年复合增长率为-8.9%，净资产收益率均值年复合增长率为-11.7%着规模增长的态势置率升，去化及租金继续承压2017-2021年土地购置面积及成交价款2019-2021年房地产行业信用债、海外债2019-2021年中国一线城市甲级写字楼接心商圈房地产开发企业购1364317756信托债、ABS发行规模存量市场规模置土积(万平方10100+房处产开发企业土8996255082159761 822 849FE8 12g 8LL地成交价款(亿元)201.7201.8201.92020202157336064EStS5490562527602 6382017-2021年百强企业年利润率均值及ROE情况520145074026406 42514.2% 14.3% 14.1%28803122一净利单均值（%)12.0%2683%86+一净产收带率店13.3% 13.7%12.6%(% )9.9%8.1%20