2021年中国“新商办”行业发展研究报告

2021 年中国“新商办”行业发展研究报告1贝壳研究院2021年3月摘要商办市场在中国发展超过 25 年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写字楼也成为企业落地的首选。从政策端看，“十四五”规划中对科技创新和数字经济的重视会利好信息技术类企业的选址及扩张，对经济双循环的强调将会扩大内需，利好商业零售行业；全国各地自贸区的建立，利好物流业、服务业和金融业的商办类租户。从市场规模看，近十年全国商办面积复合增长率均超过 10%，商办类企业数量接近 2,500 万个，共有约 75 万名商办类从业人员，预计 2021年我国商业地产代理佣金规模达 527.4 亿元。商办经纪行业在庞大的市场规模背后，却存在较为明显的行业发展瓶颈。商业地产的房源类型多元，行业非标化严重；高度分散并且较为落后的线下数据获取方式导致了不可忽略的市场信息鸿沟；相对于住宅地产，商办行业相对较长的产业链配合几乎完全在线下整合的大量信息和数据，作业效率较低；受到线下市场信息的范围限制，商办经纪成交呈现商圈区域型特征，交易呈现小规模地缘化，录客量和成交转化率一直维持在较低水平。相对而言，和商办市场几乎同时在中国开始发展的住宅市场的经纪模式已经打通线上线下，在形成数字化和规模化后，交易额呈倍数级增长。据统计，在过去20年我国商品房交易额累计115万亿元，过去 10 年 100 万亿元，过去 5 年 65 万亿元。2020 年，我国常住人口城镇化率超过 60%。虽然历年增速逐步放缓，但普遍预计未来 10 年我国城镇化率仍将继续上升 10 个百分点。商办市场是服务业的重要载体之一，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。需求驱动市场进化，行业进阶大势所趋。贝壳研究院认为，在传统的租赁合作模式下，受限于当前较为封闭的市场信息壁垒，待租面积和目标租户之间无法实现信息共享，供需错配明显，交易效率较为低下。面对日益激烈的市场竞争，业主除了需要及时调整租赁策略，更要加强与目标租户的有效对接。商办从业者要加快拥抱数字化、打造权威市场数据库、革新经营理念并与高品质渠道合作，迎接万亿资产市场变革。 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告2᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最一、我国商办市场现状1.1 定义及分类标准按照物业类型划分，商办市场主要分为商业零售和办公（写字楼）两大类。商业零售分类如下：• 商业街：以平面形式按照街的样式布置的单层或多层沿街商铺类型。• 住宅配套商业 / 社区商业：分为住宅底商和独立商业两种类型。包含住宅建筑底层以及面向住宅居民的独立楼栋。• 购物中心：在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，由多种零售店铺和服务设施集中向消费者提供综合性服务的商业集合体。• 百货商场：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告3贝壳研究院2021年3月参考标准甲级写字楼乙级写字楼产权单一产权单一产权或 50% 以下的小业主散售标准层面积不低于 1,500㎡不低于 1,000㎡得房率整层不低于 65%整层不低于 55%单元内净高不低于 2.7 米不低于 2.5 米空调系统中央风机盘管或 VAV 系统中央风机盘管电梯每部客梯服务面积不超过 8,000㎡基本满足电梯供应需求停车场配备专用地上、地下停车场；地下停车场设有自动计费系统和防盗安全系统基本满足停车需求电力供应双回路供电，并有供应急使用的备用发电机组满足普通办公需求物业管理知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供 24 小时内的保安服务和维护服务满足普通办公类楼宇的物业管理需求办公分为甲级写字楼和乙级写字楼，贝壳研究院对甲乙级写字楼的标准划分如下： 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告4᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最集体土地分类如下：集体经营建设用地：农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。我国商办市场增速可观，近十年商办面积年均复合增长率（CAGR）均超过10%；商办行业从业人员众多，已经具备相当规模；商办类企业数量接近 2,500万个，中小企业占大多数，近十年企业数量增速接近 17%。1.2 市场规模按照一级市场划分，商办土地被划分为国有土地和集体土地。国有土地分类如下：• 商业服务业设施用地：各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地。• 工业用地：独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。• 物流仓储用地：物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发市场以及货运公司车队的站场（不包括加工）等用地。 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告5᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最图1：中国商办市场规模（截至2020年）图 2：中国房地产销售额规模及预测（2013-2022）（单位：十亿人民币）注：其他地产指：未包含在住宅地产、商办地产分类下的其他地产，如学校、图书馆和体育场等。数据来源：国家统计局，贝壳商业平台，贝壳研究院整理数据来源：沙利文，贝壳研究院整理预计2021年，我国房地产销售总规模达17.5万亿元人民币，其中住宅14.3 万亿，商办地产 2.6 万亿；商办地产行业在 2013 年至 2018 年年均复合增长率达13.1%，受宏观环境影响，预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依旧超过住宅地产。根据商业地产的销售属性，以代理渗透率 100%，代理费用为 2% 为测算依据，预计2021年我国商业地产代理佣金规模达527.4亿元人民币。02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002013201420152016201720182019E2020E2021E2022E住宅地产商办地产其他地产 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告6᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最图 3：各类地产行业年均复合增长率图 4：测算依据数据来源：沙利文，贝壳研究院整理数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整理数据服务为底层基础服务，可衍生出挂牌、咨询、交易及租赁等大营销服务，继而可撬动物业管理、金融服务等专业服务。据测算，我国商办市场直接数据服务的市场规模在 60 亿至 70 亿元，但可撬动的大营销及股价行业规模约为 450亿元，资产规模则接近 2,700 亿元。1.商业地产数据服务向上下游都提供服务（1）需求端计算机构数*订阅费 =[( 开发商数量+持有机构)+(商业地产服务商+咨询机构数量+评估机构数量)]*订阅费（2）供给端测算-根据商业地产2种状态规模*Take Rate=交易规模*Take Rate+存量运营规模*Take Rate=交易 GMV* Take Rate+存量面积*出租率 *租金 *Take Rate2.围绕数据的增值服务大营销=（租赁额+交易额）*Take Rate评估行业规模=估价师数据（无论交易、贷款还是年度审查、资产管理，都需出具评估值）3.金融服务资产证券化上市服务+大宗交易投融安排 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告7᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最图 5：测算结果数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整理1.基础数据服务60-70亿（1）需求端测算数据数据来源开发商数量97,938国家统计局商业地产开发商占比14.73%沙利文订阅费500,000市场规模（亿）72.1（2）供给端测算数据数据来源交易 GMV （亿）19,690沙利文Take Rate0.20%规模 1（亿 ）39.38商铺租赁GMV （亿）3,583.9国家统计局，贝壳商业地产写字楼租赁GMV （亿）681.1国家统计局，贝壳商业地产Take Rate0.5%规模 2（亿）21.325市场规模60.72.大营销 277.9 亿数据数据来源交易 GMV （亿）19,690沙利文Take Rate1.16%招商蛇口年报规模 1（亿 ）228.4商铺租赁GMV （亿）3,583.9国家统计局，贝壳商业地产写字楼租赁GMV （亿）681.1国家统计局，贝壳商业地产Take Rate1.2%规模 2（亿）49.4市场规模277.93.估价 175亿数据数据来源市场规模（亿）175中国估价师协会4.资产管理2,697 亿数据数据来源资产证券化规模（亿）897中国商业地产资产管理规模为2017年发行的商业地产REITs规模NPI4%Take Rate12%佣金规模（亿）4.74物业管理面积（亿㎡）26.4物业费7.8*80%2019 年中国物业管理百强报告物业管理规模(亿）1,800 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告8᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最二、行业政策分析2.1科技创新和数字经济科技创新一直以来都是国家战略的重要组成部分之一。据国家统计局数据，“十三五”以来我国科技实力和创新能力大幅提升，全社会研发投入从2015年1.42万亿元增长到 2020 年预计 2.4 万亿元左右，研发投入强度 2020 年预计会达到2.4% 左右，其中基础研究经费比 2015 年增长近一倍，2020 年预计超过 1,500亿元。世界知识产权组织发布的“全球创新指数”显示，我国排名从 2015 年第29 位跃居到 2020 年第 14 位。 “十四五”期间科技创新被提到了一个新高度，其中明确指出需围绕支撑实体经济发展，大规模推进科技成果转化应用，依托国家自创区和高新区，培育一批高新技术产业集群和高技术企业，加快发展新业态、新模式，培育壮大发展新动能。“十四五”规划中要求加快数字化发展，发展数字经济，推进数字产业化和产业数字化。推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群。据中国信息通信研究院研究显示，数字经济增加值已由 2011 年的 9.5万亿元增加到 2019 年的 35.8 万亿元，占 GDP 比重从 20.3% 提升到 36.2%。数字技术支撑的新产品、新服务、新业态和新商业模式成为经济增长的主要贡献力量。贝壳研究院认为，国家对科技创新和数字经济的重视会极大利好信息技术类企业的发展，该类企业也一直是写字楼市场的重要租户之一。近年来各大互联网企业在一线和强二线城市迅速扩张，大部分都会选择在当地互联网企业聚集的商圈租赁写字楼用来办公。贝壳研究院预计，在“十四五”期间，信息技术类企业会成为一线和强二线城市写字楼租赁业务的新增长极。 2021 年中国“新商办”行业发展研究报告9᠍ܯᆙቋᬛ2021 平 3 最2.2 以国内大循环为主体、国内国际双循环“十四五”规划提出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要高度重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。“十四五”规划下的新一轮扩大内需以提升自主创新能力为主攻方向，着力打通生产、分配、流通、消费各个环节，培育新形势下我国参与国际合作和竞争新优势。据国家统计局数据，2008 年至 2017 年， 内需对中国经济增长的年均贡献率达到 105.7%，超过 100%； 2019 年内需贡献占比达 89%，其中最终消费支出对经济增长的贡献率达到 57.8%，内需特别是消费已经成为我国经济增长的第一拉