港股公司信息更新报告：上半年业绩逆势增长，坚持五年战略目标不变

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 宝龙商业（09909.HK） 2022年09月01日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/8/31 当前股价(港元) 4.280 一年最高最低(港元) 22.700/3.610 总市值(亿港元) 27.52 流通市值(亿港元) 27.52 总股本(亿股) 6.43 流通港股(亿股) 6.43 近3个月换手率(%) 17.86 股价走势图 数据来源：聚源 《规模攀升，坪效企稳，五年战略目标实现可期—港股公司深度报告》-2022.8.15 上半年业绩逆势增长，坚持五年战略目标不变 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  上半年业绩稳健增长，毛利率同比提升 宝龙商业发布2022年中期业绩报告。上半年公司实现营业收入12.7亿元，同比增长8.2%；归母净利润2.4亿元，同比增长18.2%；毛利率34%，同比提升1.2个百分点。在房地产市场整体低迷和疫情反复影响下公司业绩逆势增长，保持稳健发展态势。我们维持盈利预测不变，预计公司2022-2024年归母净利润5.16、5.83、6.56亿元，同比增长17.8%、12.9%、12.5%；EPS分别为0.91、1.03、1.16港元，当前股价对应PE为4.1、3.6、3.2倍，维持“买入”评级。  商业运营效率提升，保持长三角精细化布局 截至6月底，公司商业运营服务已开业商业物业91座，建面约1023.4万方，同比增加139.5万方，平均出租率提升1.1个百分点至93.4%，距离96%的目标仍有一定差距；已签约商业物业140座，建面约1469.9万方。上半年商业运营业务实现营收10.25亿，同比增长8.7%，占总收入的80.9%。从区域分布来看，长三角区域收入和在管建面占比分别为71.0%和63.7%，保持在长三角区域的精细化布局。公司上半年新签约6个项目，开业了台州椒江宝龙城，下半年计划开业6个宝龙广场和3个宝龙天地，持续扩张商业版图，坚持五年战略目标不变。  住宅业务管理规模稳定增长 截至6月底，公司住宅物管服务已交付项目87个，建面约1829.2万方，同比增加191.4万方；已签约项目139个，建面约3063.7万方。上半年由于住宅已交付面积增加，带动住宅物业业务实现营收2.42亿，同比增长5.9%，外部客户收入占比约81.0%，长三角区域收入和交付建面占比分别为57.4%和47.4%。  智慧商业降本提效，数字化运营初具成效 公司的智慧数字化建设已成为商业资产运营续航力的关键。上半年已有70个项目上线宝龙悠悠，会员总数达560.2万，实现线上销售总额5050亿元，同比提升161%；实现直播销售4350万元。同时公司投入22台智能清洁机器人进行降本提效，通过数字化运营进一步提升商业运营的精细化。  风险提示：宏观环境风险、行业盈利恶化风险、汇率波动风险、企业运营风险。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 1,921 2,464 2,829 3,267 3,718 YOY(%) 18.6 28.3 14.8 15.5 13.8 净利润(百万元) 305 438 516 583 656 YOY(%) 0 43.6 17.8 12.9 12.5 毛利率(%) 30.9 33.3 33.8 34.1 34.6 净利率(%) 16.0 17.8 24.7 24.8 25.2 ROE(%) 14.2 17.8 16.3 21.5 23.2 EPS(摊薄/元) 0.54 0.78 0.91 1.03 1.16 P/E(倍) 7.0 4.8 4.1 3.6 3.2 P/B(倍) 1.1 1.0 0.8 0.9 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至 2022 年8月31日，汇率1 港币=0.88人民币） -96%-72%-48%-24%0%24%2021-092022-012022-05宝龙商业恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 3,719 4,262 5,083 5,116 5,897 营业收入 1,921 2,464 2,829 3,267 3,718 现金 3,449 1,977 2,606 2,721 3,353 营业成本 1,327 1,642 1,874 2,153 2,431 应收账款 269 271 404 380 514 营业费用 36 44 71 82 93 存货 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 管理费用 134 206 57 65 74 其他流动资产 1 2,015 2,073 2,015 2,029 其他收入/费用 10 13 - 0 - 0 - 0 非流动资产 801 810 873 746 820 营业利润 434 585 828 967 1,120 固定资产及在建工程 10 16 18 20 21 净财务收入/费用 (11) 22 50 52 64 无形资产及其他长期资产 792 794 855 727 799 其他利润 (24) 45 128 136 161 资产总计 4,520 5,072 5,956 5,862 6,717 除税前利润 420 609 906 1,051 1,217 流动负债 1,689 1,885 2,027 2,078 2,397 所得税 113 170 208 242 280 短期借款 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 少数股东损益 2 1 181 227 281 应付账款 120 126 157 170 202 归母净利润 305 438 516 583 656 其他流动负债 1,568 1,759 1,870 1,908 2,195 EBITDA 431 587 856 999 1,152 非流动负债 666 716 752 1,053 1,474 扣非后净利润 305 438 516 583 656 长期借款 - 0 - 0 - 0 - 0 - 0 EPS(港元) 0.54 0.78 0.91 1.03 1.16 其他非流动负债 666 716 752 1,053 1,474 负债合计 2,355 2,602 2,779 3,130 3,871 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 股本 668 715 787 865 952 成长能力 储备 1,484 1,740 2,371 1,850 1,877 营业收入(%) 18.6 28.3 14.8 15.5 13.8 归母所有者权益 2,153 2,456 3,158 2,715 2,829 营业利润(%) 55.2 35.0 41.4 16.9 15.8 少数股东权益 13 15 19 17 17 归属于母公司净利润(%) 0 43.6 17.8 12.9 12.5 负债和股东权益总计 4,520 5,072 5,956 5,862 6,717 获利能力 毛利率(%) 30.9 33.3 33.8 34.1 34.6 净利率(%) 16.0 17.8 24.7 24.8 25.2 ROE(%) 14.2 17.8 16.3 21.5 23.2 ROIC(%) 15.4 11.9 10.9 14.3 15.4 偿债能力 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 资产负债率(%) 52.1 51.3 46.7 53.4 57.6 经营活动现金流 795 971 641 547 601 净负债比率(%) 64.0 63.0 57.3 65.6 70.8 税前利润 420 609 906 1,051 1,217 流动比率 2.2 2.3 2.5 2.5 2.5 折旧和摊销 98 104 125 150 180 速动比率 0.8 0.9 1.0 0.9 0.9 营运资本变动 271 286 50 (133) (171) 营运能力 其他 6 (27) (440) (520) (625) 总资产周转率 0.5 0.5 0.5 0.6 0.6 投资活动现金流 (8) (2,082) 209 (366) (219) 应收账款周转率 12.1 12.1 12.1 12.1 12.1 资本开支 9 11 7 8 9 应付账款周转率 18.3 20.0 20.0 20.0 20.0 其他 (17) (2,093) 202 (374) (228) 存货周转率 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 融资活动现金流 44 (362) (222) (67) 250 每股指标（元） 股权融资 416 - 0 - 0 - 0 - 0 每股收益(最新摊薄) 0.54 0.78 0.91 1.03 1.16 银行借款 - 0 - 0 117 318 679 每股经营现金流(最新摊薄) 1.41 1.72 1.14 0.97 1.06 其他 (372) (362) (339) (385) (429) 每股净资产(最新摊薄) 3.81 4.35 5.60 4.81 5.01 汇率变动对现金的影响 2 1 1 1 1 估值比率 现金净增加额 833 (1,472) 629 115 632 P/E 7.0 4.8 4.1 3.6 3.2 期末现金总额 3,449 1,977 2,606 2,721 3,353 P/B 1.1 1.0 0.8 0.9 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至 2022 年8月31日，汇率1 港币=0.88人民币） 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 4 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 股票投资评级说明 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（un