2022H1业绩同比转正，多元业务发展良好

业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为93%和6%； 归母净利润122亿元，同比增长10.6%，成功摆脱2021年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率5.9%，较2021全年提升了0.9个百分点；整体毛利率20.5%，虽较2021全年下降1.4个百分点，但在趋稳； 尤其是房地产开发业务的毛利率为20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。 销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额2153亿元，同比下降39%；销售面积1291万㎡，同比下降41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储308万㎡，拿地总价387亿元，新增土储覆盖销售倍数为24%，拿地强度为销售金额的18%。截至2022H1末，公司总土储建面为1.37亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。 多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，2022H1万物云实现收入（含集团内部服务）144亿元，同比增长38%；（2）物流仓储方面，2022H1万纬物流业务（含非并表项目）实现收入18.6亿元，同比增长39%；（3）租赁住宅方面，2022H1泊寓租赁业务（含非并表项目）实现收入14.8亿元，同比增长12%；（4）商业开发与运营方面，2022H1商业业务(含非并表项目)收入40.1亿元，同比增长10%；其中印力管理的商业项目营业收入27.5亿元，占比69%。截至2022H1末，公司累计开业的商业总建面1195万㎡，整体出租率91.3%，此外规划建面441万㎡。 财务稳健保持绿档，融资成本持续降低：截至2022H1末，净负债率仅为35.5%，剔除预收的资产负债率为68.4%，监管口径的现金短债比为1.5，“三道红线”持续保持绿档；有息负债2802亿元，规模保持稳定，其中短期负债占比22%；存量融资的综合融资成本持续下降至4.08%。2022H1，公司经营性现金净流入83亿元。 投资建议：公司2022H1业绩同比转正，多元业务发展良好。预计公司2022-2023年归母净利分别为247/257亿元，对应最新股本的EPS分别为2.12/2.21元，对应最新股价的PE分别为7.5/7.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 盈利预测和财务指标 业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入2069亿元，同比增长23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为93%和6%；归母净利润122亿元，同比增长10.6%，成功摆脱2021年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率5.9%，较2021全年提升了0.9个百分点；整体毛利率20.5%，虽较2021全年下降1.4个百分点，但在趋稳；尤其是房地产开发业务的毛利率为20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。 图1：公司历年营业收入及同比 图2：公司历年归母净利润及同比 图3：公司历年利润率水平 图4：公司历年分业务类型毛利率 销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额2153亿元，同比下降39%；销售面积1291万㎡，同比下降41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储308万㎡，拿地总价387亿元，新增土储覆盖销售倍数为24%，拿地强度为销售金额的18%。截至2022H1末，公司总土储建面为1.37亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。 图5：公司历年销售金额及同比 图6：公司各区域销售金额占比，2022H1 图7：公司历年新增土储覆盖倍数 图8：公司历年拿地强度 多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，2022H1万物云实现收入（含集团内部服务）144亿元，同比增长38%；（2）物流仓储方面，2022H1万纬物流业务（含非并表项目）实现收入18.6亿元，同比增长39%；（3）租赁住宅方面，2022H1泊寓租赁业务（含非并表项目）实现收入14.8亿元，同比增长12%；（4）商业开发与运营方面，2022H1商业业务(含非并表项目)收入40.1亿元，同比增长10%； 其中印力管理的商业项目营业收入27.5亿元，占比69%。截至2022H1末，公司累计开业的商业总建面1195万㎡，整体出租率91.3%，此外规划建面441万㎡。 图9：公司历年万物云（含集团内部服务）收入及同比 图10：公司历年物流业务（含非并表项目）收入及同比 图11：公司历年租赁住宅收入及同比 图12：公司历年商业收入（含印力）及同比 财务稳健保持绿档，融资成本持续降低：截至2022H1末，净负债率仅为35.5%，剔除预收的资产负债率为68.4%，监管口径的现金短债比为1.5，“三道红线”持续保持绿档；有息负债2802亿元，规模保持稳定，其中短期负债占比22%；存量融资的综合融资成本持续下降至4.08%。2022H1，公司经营性现金净流入83亿元。 图13：公司历年净负债率 图14：公司历年融资成本 投资建议：公司2022H1业绩同比转正，多元业务发展良好。预计公司2022-2023年归母净利分别为247/257亿元，对应最新股本的EPS分别为2.12/2.21元，对应最新股价的PE分别为7.5/7.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 现金流量表（百万元）