对保租房REITs产品正式上市的点评：保租房REITs上市首日即涨停，公募REITs常态化发行措施加速落地

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月31日 行业研究 保租房REITs上市首日即涨停，公募REITs常态化发行措施加速落地 ——对保租房REITs产品正式上市的点评 房地产（地产开发） 事件：首批保租房REITs产品正式上市 8月31日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT首批三只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易。 点评：首批保租房公募REITs产品正式上市，开盘全部涨停；证监会及国家发改委等相关部门将加速推进公募REITs常态化发行，预期下半年REITs项目的发行规模将迎来更大发力 1）8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs产品正式公开发售，机构投资者认购意愿强烈，其中红土深圳安居REIT拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录。8月23日，保租房REITs公告基金合同生效，合计募集资金规模为37.97亿元。8月31日，上述三只保租房REITs在沪深证券交易所同步上市交易。至此，我国已上市公募REITs的底层资产新增保障性租赁住房类别，公募REITs产品数量也扩容到17只。我们认为保租房REITs的乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。 2）上市首日，三只保租房REITs均于开盘不久后悉数涨停，最终分别录得收盘价3.38、3.23、3.26元。从上市日到至今的REITs板块（17只）二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT外，其他产品全部实现正收益，其中13只股价较上市首日涨幅超20%；平均录得涨幅28.4%、日均换手率3.8%。此外，产权类REITs（保障房、仓储物流表现突出，产业园受疫情一定程度影响）整体收益表现仍优于特许经营权类REITs（环保类韧性较大，高速公路类受疫情影响较重）。 3）同时，证监会副主席李超先生在上市仪式上表示：“近期，证监会会同国家发展改革委等相关方面制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。下一步，证监会将会同相关部门和单位推动十条措施的落地实施，进一步促进盘活存量资产，助力稳定宏观经济运行”。今年以来我国公募REITs市场建设力度加大，相关支持政策相继推出，REITs市场利好不断。预期随着项目申报、审核流程逐渐规范、简化，下半年公募REITs项目的发行规模将迎来更大发力。而除REITs受国家政策鼓励外，三只保障房REITs产品底层资产区位优势明显，收益兼具稳定性及成长性，因此获二级市场认可。 投资建议：我国保租房公募REIT正式启航，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注产业地产、商业地产等存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：租金定价风险，配租风险，保障性租赁住房项目定性风险，人口流失风险，市场竞争风险，政策风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220817 三只保租房REITs正式发售，机构投资者认购意愿强烈——对保租房REITs产品正式发售的点评 20220812 华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3） 20220719 中金厦门保租房公募REIT再发力，拓宽轻资产输出运营能力——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（2） 20220715 红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（1） 20220310择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上——国内典型产业园REITs产品专题报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE 中庚基金