逆势争先，行稳致远

房地产 2022年08月24日 中国海外发展(0688.HK) 逆势争先，行稳致远 公司报告 公司半年报点评 推荐（维持） 股价：19.8港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 http://w w w.coli.com.hk/ 大股东/持股 中国海外集团有限公司/56.08% 实际控制人 国务院国有资产监督管理委会 总股本(百万股) 10944.9 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 10944.9 总市值（亿港元） 2167 流通A股市值(亿港元) 0 每股净资产(元) 32.2 资产负债率(%) 59 行情走势图 相关研究报告 《中国海外发展*0688.HK*销售环比大幅改善，窗口期积极拿地补仓》 2022-07-07 《中国海外发展*0688.HK*逆流而上，又见中海》 2022-05-31 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 中国海外发展发布2022年中期报告，2022H1收入1037.89亿元，同比减少3.8%；归母净利润167.43亿元，同比减少19.42%；拟派发中期股息每股40港仙。 平安观点：  龙头地位稳固，坚持核心区域布局。2022H1公司实现销售额1385亿元，克而瑞全口径销售额排名较2021年末上升2位至行业第4；销售回款率维持高位，同比上升1.3pct至88%，其中境内销售回款率同比上升8.8pct至95.1%。区域布局上持续聚焦重点城市，一线城市销售额贡献占比提高10.1pct至36.8%，带动2022H1销售均价同比上涨12%至22110元/平米。  多渠道保持投资强度，持续发展动能充足。2022H1公司在土地市场成交低迷背景下维持较高投资强度，新增总购地金额达480亿元（不含中海宏洋），对应货值949亿元，根据克而瑞排行榜，投资强度居行业第二位；其中H1购地金额中一二线城市占比达94%，加大核心区域布局力度。同时持续践行蓝海战略，H1非公开市场拿地投入125亿元，把握收并购、勾地等资源机遇，斩获广州亚运城项目、上海杨浦项目等多宗优质项目。  商业板块逆势发力，财务稳健助穿越周期。疫情扰动下，公司H1商业收入逆势增长6.2%，写字楼、购物中心出租率达85.6%、92.6%；其中购物中心同店租金收入、销售额分别同比增长2.4%、7.7%；商业储备项目中一二线城市建面占比92%，支持商业板块收入可持续增长。公司三条红线保持绿档达标，平均融资成本较2021年末下滑11bp至3.44%，在手现金1253亿元，可助力公司平稳度过行业低谷期，充分把握市场机遇。  投资建议：公司作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，财务状况良好，在行业信用危机期仍可保持稳健经营。我们认为随着行业优胜劣汰与格局优化，公司凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇；维持公司2022-2024年EPS预测分别为3.76元、3.85元、3.92元，当前股价（截至2022年8月24日）对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.4倍，维持“推荐”评级。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 185790 242241 265915 282582 295031 YOY(%) 13.5 30.4 9.8 6.3 4.4 净利润(百万元) 43904 40155 41191 42106 42894 YOY(%) 5.5 -8.5 2.6 2.2 1.9 毛利率(%) 30.0 23.5 21.5 20.0 19.5 净利率(%) 25.7 17.8 16.0 15.3 14.9 ROE(%) 14.0 11.7 11.0 10.4 9.8 EPS(摊薄/元) 4.01 3.67 3.76 3.85 3.92 P/E(倍) 4.3 4.7 4.6 4.5 4.4 P/B(倍) 0.6 0.5 0.5 0.5 0.4 证券研究报告 中国海外发展·公司半年报点评 2/ 4  风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。 中国海外发展·公司半年报点评 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 货币资金 130956 212732 226066 236025 应收账款 6288 5828 6194 6466 预付款项、按金及其他应收款项 18172 18213 19355 20208 其他应收款 17465 18446 19603 20466 存货 450620 514710 557422 585617 其他流动资产 25455 29251 31084 32453 流动资产总计 648957 799182 859723 901235 长期股权投资 40571 40571 40571 40571 固定资产 5524 4791 4057 3323 在建工程 0 0 0 0 无形资产 0 0 0 0 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 174855 174855 174855 174855 非流动资产合计 220950 220216 219482 218748 资产总计 869907 1019398 1079205 1119983 短期借款 44620 51232 52338 41616 应付账款 72939 95897 103855 109108 其他流动负债 176341 264093 282086 295015 流动负债合计 293901 411222 438279 445738 长期借款 197302 197304 197307 197310 其他非流动负债 21598 21598 21598 21598 非流动负债合计 218900 218902 218905 218908 负债合计 512800 630124 657184 664646 股本 74034 74034 74034 74034 储备 269527 269527 269527 269527 留存收益 0 30893 62473 94643 归属于母公司股东权益 343560 374453 406033 438203 归属于非控制股股东权益 13546 14820 15989 17134 权益合计 357106 389274 422021 455337 负债和权益合计 869907 1019398 1079205 1119983 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 税后经营利润 33554 27845 26934 27483 折旧与摊销 408 734 734 734 财务费用 866 11053 11054 10804 其他经营资金 -12263 42261 -21257 -13371 经营性现金净流量 22565 81893 17465 25650 投资性现金净流量 -14465 14620 16340 16556 筹资性现金净流量 14426 -14737 -20472 -32247 现金流量净额 22525 81776 13333 9959 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业额 242241 265915 282582 295031 销售成本 185215 208744 226066 237500 其他费用 0 0 0 0 销售费用 3778 3989 4239 4425 管理费用 3191 3457 3815 4130 财务费用 866 11053 11054 10804 其他经营损益 0 0 0 0 投资收益 3686 0 0 0 公允价值变动损益 5540 8500 9500 9500 营业利润 58417 47174 46909 47671 其他非经营损益 4712 8500 9500 9800 税前利润 63130 55674 56409 57471 所得税 20068 13209 13134 13432 税后利润 43062 42465 43274 44039 归属于非控制股股东利润 2906 1274 1168 1145 归属于母公司股东利润 40155 41191 42106 42894 EBITDA 64404 67460 68197 69009 NOPLAT 33675 38183 37553 37922 EPS(元) 3.67 3.76 3.85 3.92 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力 营收额增长率 30.4% 9.8% 6.3% 4.4% EBIT增长率 -8.7% 4.3% 1.1% 1.2% EBITDA增长率 -8.6% 4.7% 1.1% 1.2% 税后利润增长率 -9.7% -1.4% 1.9% 1.8% 盈利能力 毛利率 23.5% 21.5% 20.0% 19.5% 净利率 17.8% 16.0% 15.3% 14.9% ROE 11.7% 11.0% 10.4% 9.8% ROA 4.6% 4.0% 3.9% 3.8% ROIC 6.2% 6.4% 5.9% 5.6% 估值倍数 P/E 4.7 4.6 4.5 4.4 P/S 0.8 0.7 0.7 0.6 P/B 0.5 0.5 0.5 0.4 股息率 0.0% 5.5% 5.6% 5.7% EV/EBIT 24.0 23.1 22.9 22.5 EV/EBITDA 23.8 22.8 22.6 22.2 EV/NOPLAT 45.5 40.4 41.1 40.4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性（预计6个月内，股价表现相对市场