上置集团二零二一年年报

SRE GROUP LIMITED上置集團有限公司*年 報 （股份代號：1207）（於百慕達註冊成立之有限公司）*僅供識別 目 錄公司資料 2集團簡介 4財務摘要 5董事會主席報告書 17管理層討論與分析 23環境、社會及管治報告 28董事及高級管理層 49董事會報告 54企業管治報告 66獨立核數師報告 81合併財務報表• 合併損益及其他綜合收益表 89• 合併財務狀況表 91• 合併股東權益變動表 93• 合併現金流量表 95• 合併財務報表附註 97上置集團有限公司 二零二一年年報 2上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司 二零二一年年報公司資料董事會執行董事洪志華先生（主席）孔勇先生（代理行政總裁）徐明先生蔣琦先生非執行董事盧劍華先生潘攀先生（於2022年3月29日獲委任）羅國榮先生（於2022年3月29日辭任）獨立非執行董事卓福民先生陳尚偉先生馬立山先生審核委員會陳尚偉先生（主席）卓福民先生馬立山先生薪酬委員會馬立山先生（主席）卓福民先生陳尚偉先生提名委員會洪志華先生（主席）卓福民先生馬立山先生投資委員會洪志華先生（主席）孔勇先生盧劍華先生馬立山先生授權代表洪志華先生孔勇先生公司秘書朱浩天先生中國總部中國上海市黃浦區福佑路8號中國人保壽險大廈5樓香港主要營業地點香港金鐘夏愨道18號海富中心2座11樓註冊辦事處Clarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda主要股份過戶登記處MUFG Fund Services (Bermuda) LimitedThe Belvedere Building69 Pitts Bay RoadPembroke HM08Bermuda香港股份過戶登記分處卓佳登捷時有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓 3上置集團有限公司 二零二一年年報公司資料香港法律顧問天元律師事務所（有限法律責任合夥）香港中環康樂廣場1號怡和大廈33樓3304–3309室核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行香港： 中國農業銀行 中信銀行（國際）有限公司中國： 中國工商銀行 中國農業銀行 中國建設銀行 上海浦東發展銀行 廈門國際銀行 招商銀行股份代號1207互聯網網址www.sre.com.cn電子郵件general@sregroup.com.hk 4集團簡介上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司（「本公司」）及其子公司（「本集團」）為一家綜合類房地產開發企業。二十多年來，本集團在上海、瀋陽、大連、成都、長沙、嘉興、無錫、海口等十餘個中華人民共和國（「中國」）的重點城市實現業務佈局，成功開發了多個高端住宅、辦公、商業綜合體、星級酒店項目，其中僅在上海一地，本集團就成功開發了二十多個項目。同時，本集團積極探索海外市場拓展，先後在倫敦、三藩市、悉尼、柬埔寨金邊等城市實現業務落地。作為一家以傳統地產開發業務起家的企業，本集團在住宅開發、城市更新、資產運營等領域積累了豐富經驗，打造了華府天地、雅賓利、綠洲等高端品質項目品牌。未來，本集團將發揮自身優勢、整合產業資源，多元發展，通過「新城市運營」+「新產業經營」的戰略思路，與城市同步發展、與客戶同步發展，有效聯動、適時佈局多元化業務，以「長期最大化市場價值」為目標。 5財務摘要上置集團有限公司 二零二一年年報業績總結截至12月31日止年度2021年2020年2019年2018年2017年百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣 收入7802896511,5511,620毛利╱（負毛利）224(63)187474384除所得稅前溢利╱（虧損）28(967)(2,236)207878所得稅（開支）╱抵免(1)30(45)(108)(158) 年度溢利╱（虧損）28(936)(2,281)99720非控股股東權益10182515(30) 本公司股東應佔溢利╱（虧損）38(919)(2,256)114691擬派發股息每股盈利╱（虧損）－基本（人民幣元）0.002(0.04)(0.11)0.010.03－攤薄（人民幣元）0.002(0.04)(0.11)0.010.03 於12月31日2021年2020年2019年2018年2017年百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣百萬人民幣 資產總值14,08014,18815,48120,89022,385負債總額9,5979,7179,99513,07214,571資產淨值4,4834,4715,4867,8187,814現金及銀行結餘（包括限制性存款）1083825227011,453歸屬於本公司股東權益4,2154,1845,1817,4457,380 截至12月31日止年度2021年2020年2019年2018年2017年 股東資金回報率(%)1%(21%)(44%)2%9%流動比率（倍）1.18x1.08x1.27x0.96x1.28x總負債與資產淨值比率（倍）2.14x2.17x1.82x1.67x1.86x 上海項目上置集團有限公司 大連項目上置集團有限公司 長沙項目上置集團有限公司 嘉興項目上置集團有限公司 海外項目上置集團有限公司 董事會主席報告書上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司 二零二一年年報尊敬的股東：本人謹代表董事會向諸位提呈上置集團有限公司截至2021年12月31日止之年報。 17董事會主席報告書上置集團有限公司 二零二一年年報業務回顧近年來，圍繞「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，中央在金融、土地、市場監管等領域連續出臺政策，各地按照長效機制要求也不斷嚴格調控。加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度、「促進房地產與實體經濟協調發展」的政策方向連續、穩定，倒逼企業轉變發展模式。房地產行業正在發生深刻變局。雖整體行業面臨回歸常態的挑戰，但圍繞城市更新、民生服務等系列需求仍有較大發展機會。本集團將堅定實施不動產開發、經營、服務並重戰略，與城市同步發展、與客戶同步發展，以「長期最大化市場價值」為目標。面對嚴峻的外部形勢及疫情影響，本集團對現有項目進行全面複盤梳理，聚焦「開工開售、經營提升、資產盤活、債務清收」等方面持續發力，保持了公司的穩定經營，並實現扭虧為盈。開發運營方面，本年度國內有上海美蘭天地、長沙綠洲雅賓利等多個項目解決前序歷史遺留問題，實現開工並陸續開盤取證銷售；嘉興湘府順利完成交付並實現年度做收；持有物業方面，2021年核心工作為定位優化，業態調整、租決調整、引入優質商戶等，通過系列深入工作實現運營提升，最終落實到出租率及收繳率的提高；投資方面積極進行項目資源儲備，接洽多個潛在投資項目，為後續項目落地蓄力。總體來看，本集團全年各項經營工作有序開展。本集團2021年在售物業主要有美國75 Howard項目、長沙綠洲雅賓利、上海綠洲雅賓利花園、上海美蘭天地、嘉興湘府等項目。2021年，本集團連同其合營企業及聯營企業共完成合同銷售金額約為人民幣7.36億元，合同銷售樓面面積約22,520平方米。項目銷售合同金額銷售合同面積（千人民幣）（平方米） 美國75 Howard457,4832,060長沙綠洲雅賓利72,0917,905上海綠洲雅賓利花園96,7492,123上海美蘭天地44,8321,092嘉興湘府17,0562,594其他47,4956,746 合計735,70622,520 18董事會主席報告書上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司 二零二一年年報本集團2021年度錄得之營業額淨額約為人民幣7.80億 元（2020年：人民幣2.89億 元 ）。2021年度錄得之毛利，約為人民幣2.24億 元（2020年：負毛利人民幣0.63億 元 ）。收入2021年2020年 客戶合約在某個時間點確認的收入— 物業銷售收入586,486114,268— 醫院服務收入10,41113,944 ● 596,897128,212 客戶合約按時間確認的收入— 物業管理收入31,58028,288— 醫院服務收入24,40532,572— 建造智能化網絡設施收入1,2141,049 57,19961,909物業租賃收入130,00494,888其他收入–6,001減：稅金及附加(4,519)(1,809) 總收入779,581289,201 房地產開發項目本集團正在開發的主要項目包括上海美蘭天地、嘉興湘府、大連雅賓利首府、長沙綠洲雅賓利、美國75 Howard和柬埔寨金邊印象等項目。房地產開發業務上海美蘭天地項目完成了施工許可證變更，並於3月初正式開工，示範區完成品質提升工作於6月正式開放，結合工程進度9月取證銷售，目前持續銷售推進中。嘉興湘府項目瀾灣二期總包土建施工完成，達到相關驗收條件。園林景觀、石材、門窗、塗料等工程基本按原計劃施工完成。已竣工備案並進行交付工作，交付率超98%。大連雅賓利首府項目完成小股東股權收購工作，成為本集團全資控股子公司。總承包和土方單位已進場，搭設臨時設施，完善臨水臨電等，計畫2022年二季度售樓處開放。 19董事會主席報告書上置集團有限公司 二零二一年年報長沙綠洲雅賓利項目2021年動工，於9月取得一批次預售許可證，10月正式開放售樓處推售，一期部分樓棟已實現主體結構封頂，銷售及工程進展順利，將依據市場情況進行加推。美國75 Howard項目室內精裝修完成，並取得暫住許可證，銷售與交付工作同步進行；施工建設方面，目前主要集中在品質核查方面，預計2022年上半年取得最終完工證書；項目2021年在當地銷售取得突破，但國際疫情尚未穩定，綜合考慮計畫同步開啟國際營銷推廣，促進銷售。柬埔寨金邊印象項目一期A棟實現主體結構封頂，完成外立面腳手架拆除並於年末啟動部分精裝修工程，銷售上受疫情影響較大。徵收工作張家口棚改項目項目啟動北側地塊三通一平工作，同步跟進當地市場情況。2021年項目徵收居民累計簽約837戶，簽約率約90%。綜合考慮當地政府財政情況、房產市場低迷，冬季體育賽事的舉辦未能達到一定市場效應。上海大興街項目項目2021年獲得銀團放款，使得徵收工作有序推進，徵收居民累計簽約率97.82%，搬遷率95.63%，徵收單位累計簽約率94.87%，搬遷率94.87%，征補決定工作持續推進。項目同步推進地塊規劃指標調整工作，於7月6日通過區規劃及自然資源局規劃設計條件確認，規劃地塊建築總面積約12.04萬平方米，其中經營性建築面積不大於11.88萬平方米。相關內容已於11月8日公示「上海市黃浦區豫園社區C010302單元控制性詳細規劃280A、283A街坊局部調整（HP–50–II風貌保護街坊保護規劃）」並於12月8日公示完成，2022年1月獲得上海市規劃批覆，至此項目整體調規工作已全面完成，將為後續開發運營提供優質條件。 20董事會主席報告書上置集團有限公司 二零二一年年報上置集團有限公司 二零二一年年報土地儲備於2021年12月31日，本集團於上海、長沙、嘉興、大連、三藩市、金邊等地，擁有總建築面積約150萬平方米的土地儲備。本公司把握行業發展脈絡，深挖自身資源稟賦，致力發掘價值低估或有提升潛力的資產。商業物業運營2021年，本集團在全面穩步經營的狀態下，繼續加強對旗下商業物業的管理和運作，發揮自身在品牌及管理等方面的優勢，對部分商業物業進行定位優化，業態調整、租決調整、引入優質商戶等，通過系列深入工作實現運營提升。上海美蘭湖高爾夫美蘭湖高爾夫球場為北上海高水準專業球場，位列全國百佳球場第九名，2021年完成價格調整；進行燈光球場驗收並已投放使用，通過升級前臺自助結帳功能，執行打球速度管理制度，取得良好效果同時提升了會員滿意度。年內營業收入及利潤較去年同期穩步提升。上海綠洲中環中心作為上海中環商務區地標，綠洲中環中心運用與寫字樓連通的環