城投新论（十八）：城投承接未完工地产项目案例

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 城投承接未完工地产项目案例 ——城投新论（十八）20220717 2 [Table_IndNameRptType] 固定收益 深度报告 报告日期： 2022-07-17 [Table_Author] 首席分析师：颜子琦 执业证书号：S0010522030002 电话：13127532070 邮箱：yanzq@hazq.com 分析师：张伟 执业证书号：S0010522030003 电话：18811507660 邮箱：zhangwei@hazq.com 研究助理：杨佩霖 执业证书号：S0010122040030 电话：17861391391 邮箱：yangpl@hazq.com [Table_Report] 相关报告 主要观点： [Table_Summary] ⚫ 案例（一）宣城：房企破产重整，城投受托经营 救助方式：政府推动破产重整，平台参与受托经营。宣城大唐万安案例涉及数千拆迁户及购房户的切身利益，破产清算制度下清偿率极低，而运用破产重整制度，既可以保留破产企业被挽救的可能，也可以保护债权人与债务人权益。同时，经政府及法院协调，当地平台恒乐置业公司勇于承担社会责任，提供近8亿拆借款解决项目后续建设成本、保障项目复工。 资金保障：筹措资金优先回收权，项目完工后处置资产。根据协议约定，恒乐置业筹措的资金有优先收回本息权且大唐万安置业提供相应的财产担保，资金收回保障较好。受托经营项目完工后，相关商铺等资产价值提升，可以通过对相关资产进行处置从而冲减拆借款。 借鉴意义：城投受托经营并且拆借资金用于受托项目的后续建设，完工后可以凭借资金优先收回本息权保障安全，也可以通过处置因完工引起的商铺等资产升值覆盖救助成本，适用于商品房已销售或销售比例较高，而项目相关的商铺等资产价值高的未完工项目。 ⚫ 案例（二）淮北：和解取代清算，销售回款优先偿还借款 救助方式：破产和解代替破产清算，提高清偿比重。该案例中，政府职能部门、会计师事务所等10余家部门组成破产管理人团队，协调各方达成和解、推动复工，全部完工后按照目前市场价格测算，偿还比例约为70.03％，如不采取和解方式，偿还比例不高于11.58％，会给债权人带来更大损失。 资金保障：销售回款优先偿还拆借款，只承接项目不持有股/债权。法院对于债权人保全的资产进行解封，在项目完工并顺利销售后，销售款会优先回到公司，在扣除必要成本（含融资成本）后，剩余收益将分还给债权人。同时城投不承接云天置业公司的股权、债权，只负责解决该项目的后续投入。此外，政府为城投提供兜底函，对项目收益提供保障。 借鉴意义：城投拆借资金用于项目建设，建成后销售商品房回款，该模式适用于资产升值幅度大、商品房未销售比例较高的未完工项目。 ⚫ 潜在方案：收购优质资产提供建设资金 对于问题房企来说，之所以出现楼盘项目的停工主要原因在于资金链的断裂，而并非施工能力的缺乏，因此城投平台参与保交付工作可以不参与具体项目建设，而是通过仅提供资金的方式进行。对于城投平台来说，其需要考 [Table_CompanyRptType] 深度研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 13 证券研究报告 虑的最大风险点即在于后续资金回流的安全性，因此，通过收购问题房企存量优质资产方式向房企提供建设资金，既可以与未完工项目的运营风险实现脱钩，又能够最大程度上提高资金回流的安全性，因此在有选择余地的情况下，此方案不失为一种更加优质的承接方案。 ⚫ 风险提示：城投债流动性风险和技术性违约风险。 kUlYcZiYaZ2X3Z7N8Q8OpNrRsQtReRmMoReRnMzRbRrQoOxNrMrPxNpMxP[Table_CompanyRptType] 深度研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3 / 13 证券研究报告 正文目录 1 城投承接未完工地产项目案例 .................................................................................................................................. 5 1.1 案例（一）宣城：房企破产重整，城投受托经营 ............................................................................................. 5 1.1.1 项目背景 ................................................................................................................................................... 5 1.1.2 事件经过 ................................................................................................................................................... 6 1.1.3 救助措施 ................................................................................................................................................... 6 1.1.4 案例亮点 ................................................................................................................................................... 8 1.2 案例（二）淮北：和解取代清算，销售回款优先偿还借款 ............................................................................... 8 1.2.1 项目背景 ................................................................................................................................................... 8 1.2.2 事件经过 ................................................................................................................................................... 9 1.2.3 救助措施 ................................................................................................................................................... 9 1.2.4 案例亮点 ................................................................................................................................................. 10 2 潜在方案：收购优质资产提供建设资金 ................................................................................................................. 10 3 风险提示................................................................................................................................................................. 11 [Table_CompanyRptType] 深度研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 4 / 13 证券研究报告 图表目录 图表1 大唐万安置业破产重整案立案决定书 ................................................................................................................... 5 图表2 大唐万安置业案例事件经过 ................................................................................................................................. 6 图表3 2019年末宣城城建对大唐万安置业其他应收款 ................................................................................................... 7 图表4 2020年末宣城城建对大唐万安置业其他应收款 ................................................................................................... 7 图表5 2021年3月末宣城城建对大唐万安置业其他应收款 ............................................................................................ 7 图表6 淮北云天置业案例事件经过 ................................................................................................................................. 9 图表7 2020年末淮北建投对云天置业其他应收款......................................................................................................... 10 图表8 城投参与未完工地产项目潜在方案 ...................................................................................................