•6月份全市有序复工复产后，办公楼租赁活动逐渐恢复，本季度全市净吸纳量录得3万平方米。在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决定，导致净吸纳量出现下调。6月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。非中央商务区净吸纳量降至3.8万平方米。全市来看，金融服务业和专业服务业依旧保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。然而，贸易、在线教育及科技互联网里部分行业，以及对于现金流依赖较强的小微企业受到疫情冲击较大，对办公楼的租赁需求有所减弱。•非中央商务区内一个新项目竣工，推升全市空置率至16.6%，环比小幅增长0.7个百分点。在中央商务区，一些即将入市的项目因施工延期而被推迟。本季度新竣工项目位于非中央商务区徐汇滨江板块，给甲级办公楼市场新增17万平方米，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%。鉴于非中央商务区现存大量可租赁面积，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。•中央商务区内多元的需求及较高的入驻率，支撑租金保持相对平稳。部分空置率较高的业主调整租金预期，以应对疫情环境，使中央商务区租金环比小幅下降0.6%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。•由于疫情管控措施，企业经营活动受限，市场整体需求减弱•二季度录得一个延期项目竣工交付•部分业主下调租金预期导致租金水平有所下降指标市场2022年第二季度本季环比变化同比变化总体量(平方米)中央商务区7,429,830056,682 非中央商务区8,065,353170,000 691,678租金(元/平方米/天)中央商务区9.3-0.6%3.5%非中央商务区6.2-1.5%6.1%空置率中央商务区7.4%0.1pp-3.6pp非中央商务区25.0%1.1pp-1.5pp上海：2022年第二季度上海非中央商务区租金6.2元/平方米/天空置率25.0%浦西中央商务区租金9.6元/平方米/天空置率6.0%浦东中央商务区租金9.0元/平方米/天空置率8.9%•短期来看，由于近期疫情管控措施，导致企业租赁决策延迟。我们预测中央商务区基本面稳健的项目会显示更多的韧性，然而非中央商务区的项目会因高空置率而面临更大挑战。尽管存在短期挑战，扶持政策将帮助上海办公楼市场企稳。表现稳健的行业如金融服务和专业服务将持续支持办公楼市场需求。中长期看，生命科学和新经济行业（如新能源）需求热度会逐步提升。租户市场平衡市场业主市场租金下降跌幅放缓涨幅放缓租金上涨甲级办公楼新增供应及需求(千平方米)新增供应净吸纳量甲级办公楼空置率中央商务区非中央商务区中央商务区非中央商务区甲级办公楼平均净租金(元/平方米/天)房地产周期表上海地图市场概况及趋势市场展望数据一览© 2022Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. - 500 1,000 1,500 2,000201420152016201720182019202020212022年至今7.4%25.0%0%10%20%30%40%201420152016201720182019202020212Q22¥9.3 ¥6.2 4681012201420152016201720182019202020212Q222014201320162017201520182019202020212022* 数据一览市场概况及趋势•疫情给二季度的零售市场带来较大影响，一些资金链紧张的实体店面临关店，而新租活动因疫情有所推迟。在此影响下，二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负172,700平方米。随着6月1日起复商复市，商场的客流量和销售额逐渐恢复。由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增。而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。•本季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期。部分原定于2022年下半年开业的项目推迟至2023年。疫情对零售市场带来的冲击导致核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%。在非核心商圈，一些租户因现金流问题而关店，这一现象在餐饮、体验娱乐和儿童教育类租户中较多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。•空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降2.0%。非核心商圈由于租户结构中餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。核心商圈和非核心商圈的资本化率均略有上升。面对本土疫情的反复及全球经济的不确定性等挑战，投资者愈发谨慎。房地产周期表租户市场平衡市场业主市场市场展望•疫情反复持续影响消费信心，预计上海零售业将在下半年保持温和复苏的态势。2H22租赁势头放缓和新增供应将继续对租金构成下行压力。我们预计奢侈品牌、高端护肤和香水、汽车展厅以及咖啡茶饮品牌将保持韧性。业主和零售商在未来更加看重户外空间带来的安全和便利。一些项目会抓住机会进行租户调改、重新定位或焕新升级，将购物体验与艺术、健康甚至元宇宙主题相结合。•疫情期间全市零售业务承压•疫情中断商业活动，新供应推迟入市•全市租金下降上海地图指标市场2022年第二季度本季环比变化同比变化总体量(平方米)核心区域5,463,830074,552非核心区域10,353,792-69,6001,048,661租金(元/平方米/天)核心区域50.0-2.0%0.9%非核心区域18.6-2.9%-1.6%空置率(仅购物中心)核心区域9.7%0.7pp-0.3pp非核心区域10.0%0.8pp-0.3pp核心区域租金50.0元/平方米/天空置率9.7%优质零售物业新增供应及需求( 千平方米)购物中心空置率优质零售物业首层平均净租金(元/平方米/天)核心区域非核心区域新增供应净吸纳量非核心区域租金18.6元/平方米/天空置率10.0%上海: 2022年第二季度核心区域非核心区域上海租金下降跌幅放缓租金上涨涨幅放缓201520142017201820132021201620192020© 2022Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2022*-40004008001,2001,6002,0002012201320142015201620172018201920202021YTD2022¥50.0¥18.6¥0.0¥15.0¥30.0¥45.0¥60.020122013201420152016201720182019202020212Q229.7%10.0%4%7%10%13%16%20122013201420152016201720182019202020212Q22 © 2022Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.数据一览市场概况及趋势•二季度，各开发商售楼处与交易中心在四月与五月暂停开放。六月复工以来，为避免人群聚集，多数项目售楼处仍处于关闭或限流状态，部分项目开启线上认购模式。有鉴于此，本季度住宅成交量减至约130万平方米，环比下降52.4%，同比下降49.5%。高端市场方面，六月以来住宅销售及备案节奏加快，上季度入市但未完成销售进度的项目在本季度均通过线上系统成功签约。因此，六月高端市场销售量增长显著，带动二季度成交高端商品住宅1,239套，环比上升15.9%，同比上升154.4%。•受疫情影响，二季度整体商品住宅市场供应量约110万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供应在六月上海复工后入市。在高端住宅市场，本季度未录得新项目入市。上海六月出台提振楼市措施，缩短项目入市销售全流程时间。因此，二季度延期开盘的项目将与原计划三季度开盘项目同期入市，预计下半年高端楼盘间竞争将有所加剧。•二季度高端一手、二手价格均环比持平，分别维持在人民币126,500元每平方米以及人民币107,300元每平方米。二手市场中，部分买家与卖家趋于谨慎，对于售价仍持观望态度，静待后市表现。住宅市场周期表卖方市场平衡市场买方市场上海市场展望•当前上海正在稳步恢复运转，我们预计整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回温。同时，上海近期进一步对海外留学生、在沪就读研究生及本科生放宽落户政策，有望吸引更多优质人才入驻上海，进而带来更多刚需和改善型购房需求，支撑未来楼市成交复苏。•我们预计今年下半年高端一手价格在持续的限价政策下将保持平稳态势。随着疫情期间积压需求逐渐释放，二手高端住宅价格有望在今年下半年迎来小幅增长，尤其受改善型需求的增加带动，越来越多购房者趋向于购买更高端品质的住宅产品和配套更优质的物业管理服务。•上海六月按下“重启键”，住宅销售市场筑底回稳•原计划开盘项目将延期至下半年入市•二季度末市场销售逐步复苏；高端一手、二手价格均持平•改善型需求有望支撑下半年住宅市场销售复苏回温上海地图价格下降跌幅放缓价格上涨涨幅放缓上海：2022年第二季度新兴高端市场价格118,483元/平方米成交1,136套传统高端市场价格130,306元/平方米成交103套指标市场2022年第二季度环比变化同比变化成交量(套)高端市场1,23915.9%154.5%新增供应(套)高端市场0-*-*价格(元/平方米)高端一手市场126,4760.0%1.0%高端二手市场107,2540.0%0.6%租金(元/平方米/月)高端市场174.10.3%3.4%注：此处价格为一手价格新增供应成交量高端住宅新增供应及成交(套)高端住宅价格(元/平方米)租金(元/平方米/月)一手市场二手市场二手市场 - 2,000 4,000201320142015201620172018201920202021YTD 2022¥126,476 ¥107,254 ¥50,000¥100,000¥150,0002013201420152016201720182019202020212Q222015201420172018201320162019202020212022*¥174.1 ¥0¥100¥2002013201420152016201720182019202020212Q22*注：2022年二季度高端一手住宅无新增供应 指标市场2022年第二季度本季环比变化同比变化总体量(平方米)非保税市场7,309,8281.6%11.9%租金(元/平方米/天)非保税市场1.550.7%3.6%空置率非保税市场9.9%1.4 pp4.0 pp高标准仓库新增供应及需求( 千平方米)高标准仓库空置率高标准仓库平均净有效租金(元/平方米/天)非保税市场非保税市场新增供应净吸纳量上海: 2022年第二季度数据一览上海地图市场概况及趋势•疫情影响下市场租赁活动放缓，现有租户到期后，部分新承接租户签约延期，致使二季度上海物流地产净吸纳量下降至6,000平方米。青浦子市场新竣工项目的预租贡献了二季度大部分租赁成交。其中，一家跨国零售企业预租超过4万平方米面积，表现出疫情影响下对上海市场基本面稳健的信心。•由于施工进展延迟，原计划于第二季度交付的五个项目中有四个推迟入市。二季度唯一完工的新项目普洛斯香花桥物流园位于青浦子市场，总建筑面积约12万平方米。新项目竣工，使整体非保税物流仓储市场的空置率环比上升1.4个百分点至9.9%。延迟交付的项目有望将下半年的新增供应推向高位。具体来看，超过一半的年内剩余新增供应将集中在青浦子市场。因此，在二季度新完工项目和下半年新增供应的共同作用下，预计青浦子市场的空置率将被进一步推高。•二季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，同比上涨3.6%。虽然市场整体租金仍保持上涨势头，但涨幅较一季度有所放缓。大上海地区的物流投资市场依然保持活跃。其中，领展房地产投资信托基金拟以总代价人民币9.47亿元收购东百集团位于常熟及嘉兴的三个优质现代化物流资产组合。摩