房地产行业研究周报：十四五新型城镇化，从效率到质量

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年07月17日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡冰清 联系人 hubingqing@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:7月因城施策力度如何》 2022-07-10 2 《房地产-行业投资策略:房地产行业2022中期策略：弱复苏，软着陆，强分化》 2022-07-05 3 《房地产-行业研究周报:复苏趋势基本确立》 2022-07-03 行业走势图 十四五新型城镇化：从效率到质量 行业追踪（2022.7.10-2022.7.16） 本周观点：十四五新型城镇化：从效率到质量 7月12日国家发展改革委公布《“十四五”新型城镇化实施方案》，就加快我国城镇化高质量发展给出加快农业转移人口市民化、深化户籍制度改革、优化城镇化空间布局和形态、推动新型城市建设、推进城乡融合等多项措施指引。相比《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”，本文件并未给出城镇化率提升的具体目标，而是提出“到 2025 年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小”的主要目标。其中，“推进农业转移人口市民化”仍是新型城镇化的首要任务。 文件涉房地产相关内容主要为：1 深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；完善城镇基本公共服务提供机制，建立基本公共服务同常住人口挂钩、由常住地供给的机制。2 分类推动城市群发展，增强城市群人口经济承载能力，打造高质量发展的动力源和增长极，有序培育现代化都市圈，健全城市群和都市圈协同发展机制。3 坚持“房住不炒”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期；建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度；培育发展住房租赁市场；完善住房保障基础性制度和支持政策。4 提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。 我们认为，户籍制度的进一步开放与公共服务的均等化将是加速流动人口城镇化的重要支点，保障性住房体系的成熟将有助于我国完善从公租房兜底、保障性租赁住房过渡、共有产权安居到商品房改善的一系列制度体系，都市圈聚集的持续发展则将为核心城市群住房需求提供长效支持。我们持续看好主要布局大中城市群、具有更优秀信用资质及资源储备的国央企、头部房企和优质物管公司。 7月新房、二手房销售较上月下降显著 新房市场本周成交361万平，月度同比-44.09%，相较上月下降33.56pct；累计库存16445万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交115万平，月度同比-25.76%，相较上月下降11.61pct。土地市场本周成交建面1679万平，滚动12周同比-29.08%；成交总额254亿元，滚动12周同比-54.91%；全国平均溢价率+2.18%，滚动12周同比-12.55pct。 本周申万房地产指数-6.07%，较上周下跌1.71pct，涨幅排名30/31，跑输沪深300指数2.00pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-8.65%，较上周下降6.85pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数2.08pct；克而瑞内房股领先指数为-13.93%，较上周下跌10.46pct。 投资建议：户籍制度的进一步开放与公共服务均等化将是加速流动人口城镇化的重要支点，都市圈聚集发展与未来城镇化率的进一步提升或将持续支撑核心城市群住房需求。我们看好主要布局位于大中城市群、具有更优秀信用资质及资源储备的国央企、头部房企和优质物管公司。 持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -26%-20%-14%-8%-2%4%10%2021-072021-112022-03房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：十四五新型城镇化：从效率到质量...................................................................... 3 2. 政策与成交概览 ............................................................................................................................ 4 2.1. 政策梳理 ............................................................................................................................................. 4 2.2. 新房市场 ............................................................................................................................................. 7 2.2.1. 新房成交情况 ........................................................................................................................ 8 2.2.2. 新房推盘去化 ........................................................................................................................ 9 2.3. 二手房市场 ..................................................................................................................................... 10 2.4. 土地市场 .......................................................................................................................................... 11 3. 本周融资动态 .............................................................................................................................. 12 4. 行业与个股情况 .......................................................................................................................... 14 4.1. 行业涨跌与估值情况 ................................................................................................................... 14 4.1.1. A股市场 ................................................................................................................................ 14 4.1.2. H股市场 ............................................................................................................................... 15 4.2. 重点标的盈利预测 ....................................................................................................................... 16 4.3. 本周重要公告概览 ....................................................................................................................... 17 4.4. 风险提示 .......................................................................................................................................... 19 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 本周观点：十四五新型城镇化：从效率到质量 7月12日国家发展改革委公布《“十四五”新型城镇化实施方案》，就加快我国城镇化高质量发展给出加快农业转移人口市民化、深化户籍制度改革、优化城镇化空间布局和形态、推动新型城市建设、推进城乡融合等多项措施指引。相比《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”，本文件并未给出城镇化率提升的具体目标，而是提出“到 2025 年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小”的主要目标。其中，“推进农业转移人口市民化”仍是新型城镇化的首要任务。 文件涉房地产内容主要为：1 深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；完善城镇基本公共服务提供机制，建立基本公共服务同常住人口挂钩、由常住地供给的机制。2 分类推动城市群发展，增强城市群人口经济承载能力，打造高质量发展的动力源和增长极，有序培育现代化都市圈，健全城市群和都市圈协同发展机制。3 坚持“房住不炒”定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期；建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度；培育发展住房租赁市场；完善住房保障基础性制度和支持政策。4 提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。 我们认为，户籍制度的进一步开放与公共服务的均等化将是加速流动人口城镇化的重要支点，保障性住房体系的成熟将有助于我国完善从公租房兜底、保障性租赁住房过渡、共有产权安居到商品房改善的一系列制度体系，都市圈聚集的持续发展则将为核心城市群住房需求提供长效支持