房地产行业周报：统计局销售数据边际回暖，行业基本面恢复进程缓慢

核心观点：统计局销售数据边际回暖，行业基本面恢复进程缓慢 国家统计局发布1-6月商品房投资和销售数据，6月销售数据略有回暖，但投资端数据依然承压。7月作为传统销售淡季，新房和二手房成交量环比均有所下滑，居民停贷事件的蔓延或将使购房群体意愿受到进一步压制，房地产行业基本面恢复进程缓慢。伴随下半年房企债偿高峰到来，行业流动性风险犹存，我们认为短期内行业投资能力较难恢复，行业拿地面积、新开工面积或将持续承压。我们预计后续将有新的政策组合出台支持楼市恢复，行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：统计局商品房数据发布，发改委发文放宽落户限制 中央层面：国家统计局发布2022年1-6月商品房投资和销售数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积同比下降22.2%，全国房屋新开工面积同比下降34.4%，房地产开发投资额同比下降5.4%。发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。 地方层面：上海明确五个新城政策原则上适用于宝山、金山南北转型地区。北京颁布新版物业合同前期物业服务期限最长不超过两年。多地优化公积金贷款政策，长春公积金提额至最高90万。荆州职工夫妻双方均正常缴存公积金的家庭最高公积金贷款调至70万元。徐州、南宁、福州等地颁布购房补贴计划。 市场端：单周新房成交量同比下滑，三城完成二批次土拍 销售端：2022年第28周，全国64城商品住宅成交面积379万平米，同比下降38%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11474万平米，累计同比下降38%，一二线城市成交走势明显好于三四线城市。全国23城二手房成交面积为160万平米，同比增速4%，前值-4%；年初至今累计成交面积3394万平米，同比增速-31%，前值-32%。 土地端：2022年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1503万平方米，成交土地规划建筑面积1679万平方米，同比下降36%，成交溢价率为2.2%。 南京二批次42宗地块最终成交42幅，11幅地块溢价成交，5幅地块触及最高限价进入摇号，成交金额超过700亿元，其中民企参拍积极性显著提高，国资平台拿地不足1/4，释放了相对积极的市场信号。成都二次土拍55宗土地成交53宗，其中11宗地达到最高限价，35宗底价成交，拿地主力军依然是国企及地方平台，合计拍得41宗地。长沙第二批集中供应17宗涉宅用地最终12宗底价成交，2宗终止，1宗流拍，2宗溢价，拿地仍以央企、国企或国资背景的房企居多。 融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行 2022年第28周，信用债发行174.9亿元，同比减少17%，环比增加69%，平均加权利率3.27%，环比减少58BPs；海外债持续无新增发行状态。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：统计局商品房数据发布，发改委发文放宽落户限 制 中央层面：（1）央行：发布区域金融运行报告，报告提出加大金融对实体经济的支持力度，继续做好“六稳”“六保”工作，抓紧谋划和推出增量政策措施。（2）住建部：积极发展中小户型普通住宅，限制发展超大户型住宅。（3）发改委：印发“十四五”新型城镇化实施方案：深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件；鼓励常住人口500万以上的超大特大城市取消年度落户名额限制；召开上半年经济形势媒体吹风会表示：稳经济各项政策进一步落地见效，下半年经济有望继续回升、运行在合理区间；做好下半年稳物价工作，全年3%左右的CPI预期目标可以实现； 鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。（4）国家统计局：发布2022年1-6月商品房投资和销售数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积同比下降22.2%，全国房屋新开工面积同比下降34.4%，房地产开发投资额同比下降5.4%。（5）国常会：加大稳岗拓岗的政策力度，确保就业稳定；要求多措并举扩消费，确定支持绿色智能家电消费的措施。 地方层面：（1）深圳：三季度计划入市17518套商品住宅房源；推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。（2）上海：五个新城政策原则上适用于宝山、金山南北转型地区。比如人才落户和居住证积分、发展保障性租赁住房、推动产业用地功能混合等。（3）北京：颁布新版物业合同前期物业服务期限最长不超过两年。（4）石家庄：加大个人住房按揭贷款投放力度，引进人才最高享有30万元购房补贴。（5）浙江：出台12条举措促暑期消费，加快释放消费活力；进一步加强商品房预售资金监管。（6）苏州：完善青年人才乐居保障，最高800万元购房补贴。（7）福州：来榕就业人才落户“零门槛”享受人才购房补贴等住房保障。 （8）长春：商贷首套首付由下调至20%，二套首付下调至30%；公积金提额至最高90万。（9）徐州：发布人才新政市区新项目每批次预售应预留不少于10%的房源用于人才优先购买；对就业创业人才，购买首套房给予最高100万一次性购房补贴。 （10）大连：公积金贷款最高可贷90万元。（10）衢州：开化县发布新政，购买住宅最高可享受400元/平方米消费补贴、80%额度契税补贴；公积金贷款降低首付比例，首套20%，二套30%。 表1：公积金贷款政策持续优化，稳经济各项政策进一步落地见效 2、销售端：单周新房成交量同比环比下滑 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第28周，全国64城商品住宅成交面积379万平米，同比下降38%，环比下降5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达11474万平米，累计同比下降38%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第28周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第28周64大中城市中一线城市成交面积同比环比基本持平 图5：2022年第28周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比上升 图6：2022年第28周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第28周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-38%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-1%、-41%、-47%，年初至今累计增速-32%、-34%、-45%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比小幅上涨 2022年第28周，全国23城二手房成交面积为160万平米，同比增速4%，前值-4%；年初至今累计成交面积3394万平米，同比增速-31%，前值-32%。 图8：23城二手房成交面积同比小幅上涨 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地市场持续低位，三城完成二批次土拍 2022年第28周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1503万平方米，成交土地规划建筑面积1679万平方米，同比下降36%，成交溢价率为2.2%。一线城市成交土地规划建筑面积22万平方米，同比下降54%；二线城市成交土地规划建筑面积654万平方米，同比下降3%；三线城市成交土地规划建筑面积1003万平方米，同比下降47%。南京二批次42宗地块有13宗未设住宅销售限价，最终成交42幅，11幅地块溢价成交，5幅地块触及最高限价进入摇号，成交金额超过700亿元，其中民企参拍积极性显著提高，国资平台拿地不足1/4，释放了相对积极的市场信号。 成都二次土拍合计55宗土地，成交53宗共2914.73亩，其中11宗地达到最高限价，35宗底价成交，合计成交价格402.41亿元，拿地主力军依然是国企及地方平台，合计拍得41宗地。长沙第二批集中供应17宗涉宅用地最终12宗底价成交，2宗终止，1宗流拍，2宗溢价，出让土地面积126.4万平米，出让金收入136.6亿元，拿地仍以央企、国企或国资背景的房企居多。 图10：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债环比增加，海外债无新增发行 2022年第28周，信用债发行174.9亿元，同比减少17%，环比增加69%，平均加权利率3.27%，环比减少58BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年7月11-15日，下同）房地产指数下跌6.07%，沪深300指数下跌4.07%，相对收益为-2%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：顺发恒业、京基智农、ST海投、万通发展、广汇物流，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为蓝光发展、深物业A、金科股份、深深房A、皇庭国际。 图16：本周房地产指数下跌6.07%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中顺发恒业、京基智农、ST海投涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中蓝光发展、深物业A、金科股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 国家统计局发布1-6月商品房投资和销售数据，6月销售数据略有回暖，但投资端数据依然承压。7月作为传统销售淡季，新房和二手房成交量环比均有所下滑，居民停贷事件的蔓延或将使购房群体意愿受到进一步压制，房地产行业基本面恢复进程缓慢。伴随下半年房企债偿高峰到来，行业流动性风险犹存，我们认为短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积或将持续承压。我们预计后续将有新的政策组合出台支持楼市恢复，行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。