房地产行业3月统计局房地产数据点评：销售继续超预期，新开工增速边际放缓

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 销售继续超预期，新开工增速边际放缓 ——3月统计局房地产数据点评  统计局公布2021年3月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为18644万平米、13590亿元、19126万平米，同比增速分别为+38.1%、+14.7%、+7.3%，相比2019年同期增速分别为+18.5%、+16.0、-4.0%。 核心观点  3月销售超预期增长，预计二季度景气度仍高。3月销售均价为10658元/平方米，同比增长15.0%，环比下降6.5%。2021年开年销售持续火爆，我们认为有以下原因：2020年疫情影响，一季度基数较低，导致同比涨幅较大；2020年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，部分销售推迟到2021年结转；就地过年导致一二线城市市场淡季不淡，销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。从边际来看，销售同比增速已经放缓，我们认为二季度市场景气度仍高，但随着需求的逐渐释放，下半年市场将回归平稳。  新开工增速边际放缓，但仍然高于同期销售。3月房地产新开工面积较2019年同期下滑4.0%，新开工面积/销售面积的比值为1.03，高于同期销售。新开工与2019年相比绝对量在下滑。我们认为主要原因如下：2020年全年的土地出让面积小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响；2020年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致2021年一季度新开工量下滑；2021年一季度为竣工交付高峰期，春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应，考虑到一季度土地出让下滑，二季度新开工仍有下行压力，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，下半年新开工可能会再度走强。  3月房地产投资韧性依旧，全年不会大幅增长。维持2020年投资较快增速的主要是一二线市场主导的土地端的投资，我们认为2021年虽然土地出让面积会迎来正增长，但是楼板价上升幅度不会很大。此外由于2020年土地出让总面积有所缩水，那么2021年前新开工增速必然回落，这都导致了2021年的建安投资增速不会很快。在相对高基数下，我们认为2021年房地产投资增速将保有韧性，不会明显失速，但也不会大幅增长。  我们维持预测2021年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-2.9%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到10%左右 投资建议与投资标的  3月销售继续超预期，投资保持韧性，土地出让面积下滑导致新开工仍低于2019年同期。这一轮地产的投资主线是供给侧改革，可持续性提升将抬升行业的估值中枢。我们认为，本轮销售景气度可能在二季度达到高点，土地市场热度不会马上下降，下半年在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、融创服务(01516，买入)、新大正(002968，买入)。 风险提示  销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2021年04月19日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 唐子佩 021-63325888*6083 tangzipei@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060001 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 低基数下指标均大幅增长，看好全年竣工端表现：——1-2月统计局房地产数据点评 2021-03-16 销售超预期增长，新开工加速预热开年市场：——12月统计局房地产数据点评 2021-01-19 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售继续超预期，新开工增速边际放缓 2 目 录 3月销售超预期增长，预计二季度景气度仍高 ................................................ 4 新开工同比大增，房地产投资韧性依旧 .......................................................... 4 预测2021年销售、投资、新开工增速为-2.9%、5.3%、-1.0% ...................... 6 集中度进一步增加，低基数下二线房企销售增长更快 ..................................... 7 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 qRvNnNsMzRvMsOoPyQmRoR8O8Q6MoMnNtRpOkPrRsOlOnMyRbRqQyRNZnMmRNZtOmN 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售继续超预期，新开工增速边际放缓 3 图表目录 图 1：房地产销售面积3月同比增速+38.1% .............................................................................. 4 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面增长.......................................................................... 4 图 3：新开工面积3月同比增速+7.3% ....................................................................................... 5 图 4：3月新开工/销售为1.03 .................................................................................................... 5 图 5：房地产投资3月同比增速为+14.7% ................................................................................. 6 图 6：居民3月新增中长期贷款同比高增 .................................................................................... 6 表 1：预测2021年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-2.9%、5.3%、-1.0% ....... 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 销售继续超预期，新开工增速边际放缓 4 3月销售超预期增长，预计二季度景气度仍高 3月全国商品房销售面积同比增长38.1%，预计上半年景气度仍高。2021年3月，全国实现商品房销售面积18644万方，同比增加38.1%，相比2019年增长18.5%，实现销售金额19227亿，同比增加58.1%，相比2019年增长35.1%。3月销售均价为10658元/平方米，同比增长15.0%，环比下降6.5%。2021年开年销售持续火爆，我们认为有以下原因：2020年疫情影响，一季度销售基数较低，导致同比涨幅巨大；2020年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，部分销售推迟到2021年结转；就地过年导致一二线城市市场淡季不淡，销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。从边际来看，销售同比增速已经放缓，我们认为二季度市场景气度仍高，但随着需求的逐渐释放，下半年市场将回归平稳。 2021年3月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为47.8%/47.7%/18.2/35.3%，较2019年同期增速分别为25.5%/14.7%/15.3/-1.4%。四大区域销售全面增长，但同比增速均在回落，东北区域相比2019年同期销售转负，东部地区基本面保持强劲，销售增长最为明显。 图 1：房地产销售面积3月同比增速+38.1% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：东部、中部、西部、东北部销售全面增长 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 新开工增速边际放缓，房地产投资韧性依旧 3月新开工面积同比增加7.3%，相比2019年仍有所下滑。3月房地产新开工面积为19126万方，同比增长7.3%，与2019年同期相比下滑4.0%。3月新开工面积/销售面积的比值为1.03，前值为0.98，与销售基本持平。尽管在低基数下，新开工同比仍为正增长，但是与2019年相比新开工的绝对量在下滑。我们认为主要原因如下：2020年全年的土地出让面积总体小幅下滑1.1%，对后续新开工产生负面影响；2020年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致2021年一季度新开工量下滑；2020年受疫情影响竣工进度1-2月，使得2021年1季度为竣工交付高峰期，春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，我们预计下半年新开工可能会再度走强。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2018-12019-12020-12021-1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-100%-50%0%50%100%150%2018-12018-42018-72018-102019-12019-42019-72019-102020-12020-42020-72020-102021-1东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 ——