改变中国商业地产的基因072022年月 CONTENTS2 戴德梁行研究部 摘要生物科技房地产270407324748505208141925简介内地一线城市生物科技产业市场宏观经济要点总结宏观政策与改革附录研究与创新业务联系人产业格局大中华区研究部联系人生物科技 - 改变中国商业地产的基因 3 近年来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高（特别是在当前的疫情期间），政府加大支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括：• 行业的有机增长；• 人口结构的变化；• 公共及个人开支；• 国家健康保障覆盖；• 宏观政策和改革；• 研究和创新......中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。摘要4 戴德梁行研究部 根据中商情报网的估算，全国生物医药产业2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。 预计2022年，中国生物医药行业的市场规模将超过4万亿元人民币，此后还存在持续增长的空间。依据瀚亚投资（中国）的数据，到2035年，中国的老龄人口（60岁及以上）预计将达到4.09亿，占全国总人口的28.5%。据联合国估计，到2050年，中国的老年人口将可能超过劳动年龄人口。随着中国经济增长和人口老龄化，其卫生支出的增长也使中国的生物科技企业受益。 从2010年开始，中国此项支出占生产总值的比例每年都在持续增长。依据国家统计局数据，在2020年，中国的医疗卫生支出相当于GDP的7.12%。 随着居民可支配收入的增加，公民个人将更愿意为自己及家人的健康买单。过去十年以来，中国不断进行重大医疗改革，持续扩大医疗保障覆盖范围。在本世纪初，全国有不到三分之一的人口有医疗保险，而现在几乎100%都有医疗保障。中国企业有必要清晰了解目前国内的政策与改革。中国政府实施公布的公共策略、政策有很多，包括“健康中国2030”行动计划，产业集群的建设，“十四五”规划以及众多省市政策。科研创新水平是在一个地区包括生物科技在内的任何行业领域培育新商业机会的关键。中国科研院校和机构也在很多细分领域加强基础理论研发创新，进一步导致了商业研发的增加并助力在我国生物科技产业新产品的突破性增长。房地产在任何生物科技企业的商业成功中扮演着不可或缺的角色，而正确选择最适合建立商业运作的地点往往可以决定企业的成败。良好的选择往往来自战略研究和分析。许多生物科技企业近十年以来都越来越多地选择大中华区作为其在亚太地区的业务运营地点。从区位上看，中国的生物科技园对于那些刚刚起步或首次进入中国的生物科技企业来说是一个良好的开端。如今，中国已经有很多地方政府建立了生物科技产业园（BIPs），吸引着越来越多的国内外生物科技企业。在这种情况下，这些园区已经成为中国生命科学行业迅速增长的主要推动因素之一。据新浪网报道，截至2019年底，中国共有387个国家级工业园区，其中经济技术开发区219个，高新技术开发区168个。其中，193个园区选择生物医药产业作为重点发展的方向之一。生物科技 - 改变中国商业地产的基因 5 结合中国四个一线城市市场，以及对生物科技产业及相关地产市场发展的展望，可以得出以下几点:为继续推动北京医药健康产业高质量发展，更好地抓住产业发展机遇期，北京市政府出台了《北京市加快医药健康协同创新行动计划（2021-2023年）》，其中发展目标为截止2023 年，北京医药健康产业将实现总营业收入突破 3,000 亿元，引进生命科学领域创新人才不少于 1 万人，培育 2-3 家数字医疗标杆企业以及新增办公和厂房空间不少于 300 万平方米等。届时，医药健康产业将成为北京创新产业发展的重要支撑。上海“十四五”期间计划扩大生命健康产业多元优质供应。上海在2021年相继推出《关于促进本市生物医药产业高质量发展的若干意见》和《上海市中医药发展“十四五”规划》促进产业全面发展。通过推进生物医药制造业的数字化、智能化、绿色化，推广合同研发生产组织等新模式，有序提升产业空间承载能力，促进中药产业特色发展和能级提升，推动园区特色化发展和区区联动合作等措施来打造“张江研发+上海制造”品牌。2019年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，支持深圳建设生命信息与生物医药实验室等重大创新载体。为紧抓“双区”建设战略机遇，2020年1月，深圳市人民政府印发了《深圳市促进生物医药产业集聚发展的指导意见》、《深圳市生物医药产业集聚发展实施方案（2020—2025年）》、《深圳市生物医药产业发展行动计划（2020—2025年）》、《深圳市促进生物医药产业集聚发展的若干措施》“1+3”系列文件，明确指出要把握生物医药科技前沿发展动向，实现产业链整合、价值链提升、市场链优化。广州“十四五”规划和《广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划》相继发布，生物医药和健康产业迎来了新的发展机遇。政府提出要全力打造生物医药和健康产业成为新兴支柱产业，并着力提升全产业链的创新水平和综合竞争力，提升生物药、现代中药、化学创新药、高端医疗器械、高端康养领域的竞争优势，打造全球生物医药与健康产业新高地。在政策优势、人才优势、高校和医疗资源优势等方面的多重加持下，广州生物科技行业将快速发展，同时，相关企业的办公、研发和生产空间需求将进一步上升。北京上海深圳广州6 戴德梁行研究部 简介中国作为全球最重要的生物科技市场之一也不例外。行业正在迎来诸多利好因素，包括：• 行业的有机增长；• 人口结构的变化；• 公共及个人开支；• 国家健康保障覆盖；• 宏观政策和改革；• 研究和创新......中国的政府投资、企业投资以及个人投资都在持续关注这些利好因素给生物科技领域带来的巨大需求。不断扩大的投资，现在和将来都会持续增加对于相关生物科技房地产的需求，无论是大规模的生物产业园区空间、实验室空间、办公空间、分销仓库空间还是药店零售空间。我们的报告涉及了行业需求的上述利好因素并提供了与中国生物科技相关的一些房地产类型的更多细节，以及中国内地四个一线城市生物科技产业市场的探讨分析。生物科技最基础的范畴是对生物体的研究。而实际上，生命科学涵盖了更为全面的相关科学研究领域，涉及了由A（anatomy 解剖学）至Z ( zoology动物学)的诸多方向。总体而言，生物科技行业在过去100年中取得了巨大的发展进展。从疫苗的开发，到胰岛素的发现和使用、基因疗法，再到3D打印的使用等，人类在生物科技领域取得了无数突破。近年来，世界各地越来越多的受教育群体对医疗健康重要性的认识不断提高（特别是在当前的疫情期间），政府加大了支出，人口老龄化趋势加剧，医学等生命科学及相关技术不断进步。因此，全球生物科技领域正日益出现新的商业机会。生物科技 - 改变中国商业地产的基因 7 中国的宏观经济在国家生物科技产业领域的发展中起着至关重要的作用。从分析未来行业发展机会的角度考虑宏观经济时，有许多因素需要考虑，其中四个主要因素是：实际的生物科技产业增长、中国的人口结构、生物科技领域的公共支出以及公民个人的消费能力，和国家健康保障。宏观经济18 戴德梁行研究部 纵观全局，近年来全球的药品和医疗器械市场已经大大扩展。最近，这种增长受到了新冠疫情和对相关疫苗、药品和医疗器械及设备的需求刺激。未来，鉴于新冠肺炎引发的民众对依据Torreya数据，在全球范围内，制药业的前六个国家是美国、中国、瑞士、英国、德国和日本。 近年来，中国公司估值总额大幅提高，而美国和中国相关公司目前估值总额占该行业一半以上（表1）。 行业增长图1：全球医药市场收入（2001-2020年）资料来源：Statista，戴德梁行研究部表1：各国生物科技行业顶尖企业估值总和情况变化（2015-2021年）资料来源：Torreya，戴德梁行研究部02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020亿美元生命科学重要性的更多认知，世界各地人均收入的增加，更多的生命科学科学家和专业人员，以及更多的科技参与和整合，我们预计全球制药和医疗器械市场将进一步增长（图1）。国家2021年在全球生物科技企业估值前1000名中该国家企业2020年在全球生物科技企业估值前1000名中该国家企业2015年在全球生物科技企业估值前1000名中该国家企业数量 估值总计(亿美元)估值总和占全球前1000名估值总和的比重估值总计(亿美元)估值总和占全球总估值的比重估值总计(亿美元)估值总和占全球总估值的比重美国52527,937.8240.0%23,261.6838.7%20,355.7242.2%中国2808,402.6112.0%8,642.6814.4%3,150.916.5%瑞士275,393.947.7%4,987.758.3%5,557.5211.5%英国494,364.576.2%3,284.545.5%2,454.385.1%德国374,139.355.9%3,223.195.4%2,986.566.2%日本813,753.145.4%4,281.147.1%2,305.134.8%丹麦123,183.154.6%1,995.723.3%1,599.223.3%法国482,317.423.3%1,765.342.9%2,037.634.2%印度681,658.322.4%1,200.712.0%1,268.072.6%韩国1041,176.151.7%1,150.981.9%439.020.9%澳大利亚121174.281.7%999.601.7%325.590.7%生物科技 - 改变中国商业地产的基因 9 随着中国生命科学领域的进一步成熟，全球制药和医疗器械市场的持续增长只会对中国的生命科学领域产生积极的连锁反应。现今，如果进行全球比较，中国的生物制药业在基因工程和创新药物研发方面的成熟度，已经达到甚至超过了许多其他成熟市场国家的水平。例如，近年来越来越多的国内创新药物的商业权利对外许可（“Li-cense-out”）交易达成，交易的数量已从2017年的9个增加到近两年每年超过20个。尤其是在2017年后，自中国国家药品监督管理局（简称“NMPA”，前身为中国食品药品监督管理总局（CFDA））成为国际人用药品技术要求协调委员会（ICH）的成员，交易数量大幅增长。根据中商产业研究院的估算，全国生物医药产业2020年的市场规模约为3.57万亿元人民币。 预计2022年，中国生物制药行业的市场规模将超过4万亿元人民币，此后还存在持续增长的空间（图2）。 在中国开展业务的大型海外和国内生物科技企业并没有忽视中国经济增长和生物制药行业业务扩张的巨大潜力。过去，在中国的大多数生物科技企业已经充分了解了相关的商业机会，确保在中国建立合适的研发、生产、销售、分销和服务平台，以便在任何时候都能为企业及其客户提供最佳服务。图2：中国生物制药行业市场规模（2020年和2022年）资料来源：中商产业研究院，戴德梁行研究部2020年：3.57万亿人民币2022年：4+万亿人民币图3：中国——某些医疗产品、设备和技术在近期内将保持高需求（2021年） 资料来源：《中国医疗器械蓝皮书》，EvaluateMedTech，戴德梁行研究部增长率543210-10%展望未来，待新冠疫情逐步得到控制，可能会有更多的投资和支出用于中国的疾病预防基础设施。其他投入可能集中在改进以病人为中心的生命科学产品、设备、系统和流程、社区保健、健康保险和科技领域。 以后，由于新冠疫情的暴发，以病人为中心的医疗保健医院和家庭医疗产品、设备成像和信息技术（IT）可能会增加。 在中国疫情最