土地高溢价出让，发债打开空间

维持增持评级，维持目标价14.15元。公司首次发债打开融资空间、苏州地块出让远超项目募投时测算利润，保障2022年业绩，维持2022-2024年EPS为1.18/1.35/1.52元，增速为17%/14%/12%。维持目标价14.15元，现价对应2022年7.2倍PE。 公司拟发债10亿，继续扩表。公司拟发行不超过10亿元、期限3年公司债，此为公司首次发债。公司扩张意愿较强，1）Q1末有息负债从2021年末66亿增长至75亿，此次发债进一步打开融资空间，预计发行利率维持低位，另仍有10亿融资额度。2）资产端，公司大力拓展区中园自持物业、绿色公用等，均可带来稳定现金流，另外，2022年公司加大了产业投资力度，上半年认购基金额度超过20亿。 斜塘项目高溢价率出让，潜在土地出让金达190亿。苏州二批集中供中，公司一级开发斜塘项目住宅地块以14.97%溢价率、14.4亿元成交，楼面价高达27592元/平。出让溢价率反映了该地块的潜力，而该楼面价远超公司在项目投资是测算的6400元/平，按此测算预计土地出让收入可达190亿，纯业务毛利率超过80%。而该地块预计2022年可带来超10亿营收，8亿毛利。 滁州政策利好频释放，打开土地增值空间。滁州是近年安徽GDP增速最快的地市，近期滁州高新区被升为国家级，而公司运营的苏滁高新区加大人才补贴力度，预计仍将贡献2022年主要土地出让收入。 风险提示：需求快速走弱、疫情冲击下园区出租率下降。