电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年7月9日 行业研究 转好≠回暖，市场距离恢复还有几步？ 核心观点： 当5月市场开始出现一丝向好的迹象，房企单月的销售业绩出现明显的环比增长，人们的神经也被触动，希望的曙光似乎闪现，6月同样延续着环比增长的态势，此时不乏有人认为市场已经回暖了，大好的行情已经近在眼前，然而事实是否真的如此，人们所期待的美好景象是否真如预期？期待又是否会落空？ 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2022年上半段已经过去，过去的半年里，行业仍处在艰难困苦中，销售走势并不乐观，开发投资向下，新开工不振，违约暴雷依旧。当5月市场开始出现一丝向好的迹象，房企单月的销售业绩出现明显的环比增长，人们的神经也被触动，希望的曙光似乎闪现，6月同样延续着环比增长的态势，此时不乏有人认为市场已经回暖了，大好的行情已经近在眼前，然而事实是否真的如此，人们所期待的美好景象是否真如预期？期待又是否会落空？ 目录 引言 ........................................................................ 2 1、环比向上，销售出现向好迹象 ................................................ 2 2、代表整体，个性不等于共性，销售转好不代表市场回暖 .......................... 3 3、转好因素不可持续，根本性制约仍在 .......................................... 5 3.1消费者为何会在市场退却？ ............................................. 5 3.2制约消费者购房的根本问题仍未解决 ..................................... 6 4、企业短期或无近忧，但未必长期无远虑 ....................................... 11 1、环比向上，销售出现向好迹象 6月企业销售业绩数据出来后，多家房企录得了单月业绩的环比正增长，前50强企业里也有8家企业实现了单月业绩的同比涨幅转正，分别为保利发展、华润置地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团、仁恒置地、中粮大悦城。 越秀地产则成为众多房企中的拔得头筹者，上半年实际销售达到489亿元，同比转正，为3%，TOP50房企中唯一一家累计销售业绩同比转正的企业，也是业绩目标（2022年全年业绩目标为1235亿元）达成率在35%以上的企业之一。 图表：2022年6月TOP50单月业绩同比转正的企业（亿元、万平米） 企业名称 2022年6月销售业绩 2022年1-6月销售业绩 2022年6月销售业绩 金额 同比 面积 同比 金额 同比 面积 同比 金额环比 面积环比 保利发展 510.0 1% 291.7 25% 2102.2 -26% 1307.3 -22% 34% 30% 华润置地 396.5 2% 173.1 -28% 1210.0 -27% 588.70 -39% 95% 81% 滨江集团 232.2 28% 35.0 -22% 683.9 -22% 122.20 -38% 143% 123% 华发股份 144.2 42% 56.5 60% 493.9 -23% 178.72 -28% 105% 92% 越秀地产 143.0 119% 54.3 74% 489.1 3% 177.8 -1% 73% 53% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 远洋集团 136.9 19% 52.9 -10% 430.0 -18% 232.40 -18% 85% 27% 仁恒置地 123.9 222% 22.1 69% 340.0 -5% 73.14 -33% 709% 299% 资料来源：亿翰智库 在已公布全年业绩目标的企业中，上半年的业绩完成度在三成左右，也仅有滨江集团、时代中国、首开股份、中粮大悦城几家企业的业绩目标完成率达到了40%，滨江集团则是唯一一家业绩目标未下调，且完成率超40%的企业。其他几家企业虽业绩目标完成度也在40%以上，但是2022年业绩目标均较2021年有所下调。2021年同期，多数企业的业绩目标完成度均在40%以上，滨江集团、首开股份、招商蛇口、绿城中国、美的置业均超过50%，相较之下，2022年上半年企业的业绩完成情况实属不乐观。 图表：典型房销售业绩目标完成率情况（亿元） 企业名称 2021业绩目标 2022业绩目标 2022H1销售金额 2021H1业绩完成度 2022H1业绩完成度 滨江集团 1500 1500-1600 683.9 59% 45.6% 时代中国 1100 650 274.6 41% 42.2% 首开股份 1100 1080 450.8 60% 41.7% 中粮大悦城 1000 800 316.5 36% 39.6% 越秀地产 1122 1235 489.1 42% 39.6% 招商蛇口 3300 3300 1188.3 54% 36.0% 绿城中国 3100 3300 1128.0 55% 34.2% 远洋集团 1500 1400 430.0 35% 30.7% 中国金茂 2500 2400 699.0 52% 29.1% 美的置业 1500 1400 400.8 55% 28.6% 建业集团 700 530 140.4 44% 26.5% 保利置业 620 650 175.0 50% 26.9% 龙湖集团 3100 3300 858.2 46% 26.0% 资料来源：亿翰智库 2、个体不代表整体，个性不等于共性，销售转好不代表市场回暖 从企业的业绩表现来看，房企的销售业绩并不能称得上乐观，环比上升很大部分原因在于低基数效应，5/6月单月业绩环比上升，只是因为前期销售情况更不乐观，5/6月的业绩转好只是相对的好，而非绝对的好，也不能因为环出现改善，就认为市场已经回暖，如此未免过于乐观。 从企业端来看，销售表现较好的企业，都有一些共性存在：6月有新项目推出，且项目均位于基本面条件较好的高能级城市及周边城市，如上海、杭州、广州、中山、东莞等，仁恒置地6月末上海杨浦海上源项目共计推出372套，全部售罄，单盘业绩贡献近60亿元；招商蛇口也在6月推出上海虹口虹玺和静安天汇世纪玺项目，天汇世纪玺项目于6月27日 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 开盘，推房500套，单价超 12万/平米，918组客户参与摇号，项目当天售罄，业绩贡献可观，越秀地产、滨江集团也均在杭州有新项目推出，并取得了理想业绩。 从城市面来看，无论是上海，还是杭州，城市本身基本面较优，相较于其他城市优势明显，需求面并不缺乏支撑，而消费者之所以未能及时实现住房需求的释放，根本原因或在于三点：其一、疫情反复，致使消费者购房需求搁置；其二、政策严厉调控，消费者或购房资格或购买力不足；其三、新房供给不足，可供选择项目有限。所以，当疫情影响逐步消除，政策适度优化调整，新房供应跟上，前期被压制的需求便开始有序释放出来，也可以理解为需求的回补，归结到根本，核心城市由于本身具有的优势，项目能够实现保值增值，也能稳定消费者的预期，房价大概率不会有大幅下行的风险，所以一旦外部约束条件弱化或消失，消费者的购房需求便可以有序释放出来，愿意买房的，可以买房的都会选择买房。 无论是企业端还是城市端，可以看到的是销售业绩表现转好更多是供应驱动下的需求回补，而且主要发生在需求支撑力强的高能级城市，这于其他企业，其他城市并无可参照性，只是特定阶段，特定范围内的销售支撑，不可复制，不可持续。 个别企业销售业绩的转好，一方面不代表其他企业都可以实现同样的销售业绩表现，各个企业本身的布局情况，货值安排等都有很大不同；另一方面也不一定代表这种向好的表现能够持续，这其中就涉及到货值结构、供货节奏安排、货值分布等。 城市端来看，道理是共通的，各个城市的需求基础和需求支撑能力都有差异，真正有需求支撑能力的城市也有限，而市场的真正回暖并不取决于少数城市，多数城市的市场走向才将决定市场的整体走向，个别城市销售业绩的转好有其特定因素存在，抛开核心城市市场转好因素的不可复制性，核心城市内部也有巨大的差异性，核心区域与非核心区域之间也存在明显的差异性。 归结起来，主要有三点结论： （1）个体不代表整体，个性不代表共性，个例不能决定趋势，所以少数企业业绩转好，少数城市业绩转好并不表示市场已经回暖，仍有多数需求支撑力没那么强，消费者购买力不足的城市，其市场的走向仍不清晰，整体市场的回暖仍有很大不确定性； （2）疫情影响虽在消退，政策也在有序发力，但消费者预期，市场整体预期并未出现明显扭转，企业仍面临严峻的销售压力，下半年销售兑现仍有很大不确定性，全年业绩目标的实现仍有难度； （3）城市之间的分化将越发加深，城市内部核心区域与非核心区域之间的分化也将在一定阶段内成为常态，核心城市与非核心城市，城市内核心板块与非核心板块之间差距或有 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 拉大趋势。 3、转好因素不可持续，根本性制约仍在 上文已有提及，5/6月房企单月业绩出现好转迹象，销售业绩额环比开始走高，而这一方面来源于前期业绩的低基数效应，环比出现明显改善；另一方面，企业销售业绩表现更佳的房企都有一共同特点，在高能级/核心城市内供应增加，特定的城市范围内，供应驱动了需求回补，供应带动了成交，促使房企销售业绩阶段性集中释放。 3.1消费者为何会在市场退却？ 拆解销售业绩转好的原因，既有阶段性原因，又有相对长期的原因，若阶段性因素的变化带动了销售业绩的释放，这些因素变化所带来的销售业绩转好只能说是阶段性有效，长期并不可持续。 其一、疫情的影响，需求被阶段性压制。2022年3月以来，全国范围内多地出现疫情反复