国内宏观周报：土地成交明显转冷，地产投资将受拖累

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 边泉水 分析师 SAC执业编号：S1130516060001 bianquanshui＠gjzq.com.cn 段小乐 联系人 (8621)61038260 duanxiaole＠gjzq.com.cn 林玲 联系人 linling1＠gjzq.com.cn 土地成交明显转冷，地产投资将受拖累 基本结论  2018年9月份以来土地成交明显转冷。2018年9月-12月，100大中城市商品房用地成交总价当月同比均值为-26.1%，其中12月当月同比为-35.7%，跌幅进一步扩大。2018年12月100大中城市成交住宅溢价率下降至08年以来的较低水平，且住宅楼面价较2017年大幅下行。此外，根据中指研究院数据显示，1-11月300城住宅用地土地流拍率（流拍宗数与总推出宗数）达到7.8%，为2010年以来的最高水平。一系列指标表明，土地成交正在明显转冷。商品房销售下行是土地成交转冷的直接原因。2018年9月-11月商品房销售面积当月同比均值为-3.9%，商品房销售明显下滑。在商品房销售转弱的情况下，房企对未来的盈利预期减弱，拿地积极性下降，土地成交明显下滑。受棚改力度减弱、以及房地产调控政策上半年难以全面放松影响，今年商品房销售将会继续下滑。今年计划棚改套数可能下降至460万套左右，且棚改货币化安置比例可能下降，棚改力度将减弱。此外，房地产调控政策上半年全面放松的可能性偏小。从历史经验来看，房地产调控放松存在着“三分之一”法则，即是说70个大中城市中，超过三分之的城市住宅二手房房价当月同比为负时，调控政策往往会放松。目前只有三个城市的二手房房价当月同比为负，政策放松的时机并未到来。受此影响，今年商品房销售将会继续下滑。与此相印证的是，2018年下半年以来住宅开盘去化率持续下行，目前尚没有好转的迹象。今年商品房销售继续下滑，土地成交下行，土地购置费用随之下行，房地产投资将会受到明显拖累。  中观层面，1月以来需求偏弱，但供给有所改善。从需求来看，1月以来30大中城市商品房日均销售面积同比由涨转跌，100大中城市土地成交面积和土地成交总价同比跌幅扩大；乘联会数据显示，1月第一周汽车销售表现弱，零售跌幅依然较大。从供给来看，1月以来高炉开工率上升，六大发电集团日均煤耗当月同比由跌转涨。从价格的角度来看，1月以来原油价格均值上涨，煤炭、水泥、钢铁、有色价格均值下跌，预计1月PPI环比为负，由于基数抬升，PPI同比继续下滑；1月以来猪肉、鲜果价格均值下降，蔬菜价格均值上升；在季节性因素拉动下，CPI环比为正，但CPI当月同比下滑。  金融市场方面，资金价格有所上升，债券收益率持续下行，人民币兑美元大幅升值，全球股市上涨，国内工业品价格整体上涨。货币市场方面，上周央行净回笼资金3400亿元，均为逆回购到期。资金价格上升，资金面有所收紧。债券市场方面，到期收益率整体下降，期限利差走扩，信用利差持续收窄。外汇市场方面，人民币兑美元大幅升值，美元指数下跌，即期市场交易量下降。股票市场和商品市场方面，全球股市上涨，黄金价格微涨，原油价格大涨，国内工业品价格整体上涨。  风险提示：1.名义利率上升，同时物价下滑，实际利率上行将对经济增长产生较大的下行压力；2. 金融去杠杆叠加货币政策趋紧，令政策层面对经济增长的压力上升，导致阶段性经济增长失速；3. 内外部需求同时下降对经济产生叠加影响。 2019年1月13日 国内宏观周报 宏观经济报告 证券研究报告 总量研究中心 国内宏观周报 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 一、1月以来需求偏弱，但供给有所改善  1月以来30大中城市商品房日均销售面积同比下降。内部结构上,一线城市同比由涨转跌，二线城市同比跌幅扩大，三线城市同比涨幅收窄。具体来看，30大中城市商品房日均销售面积同比为-12.6%（前值8.5%）。一线城市同比-4.9%（前值19.6%）、二线城市同比-29.5%（前值-2.6%），三线城市同比20.4%（前值24.0%）。北京、上海地产销售表现较好，同比涨幅扩大，广州、深圳地产销售表现较差，同比由涨转跌，且跌幅较大。  1月以来土地成交面积和土地成交总价继续下跌。从100大中城市土地成交情况上看，土地成交面积跌幅扩大，土地成交总价同比跌幅扩大。其中成交面积同比-74.8%（前值-10.8%），成交总价-64.2%（前值-16.0%）。  1月第一周汽车零售同比跌幅保持不变。1月1-7日，乘联会车市零售同比较12月跌幅保持不变（-17.0%，前值-17.0%）。1月汽车零售明显下行可能继续对消费形成拖累。前一周，电影票房收入、电影观影人次明显上升，放映场次上升。 图表1：1月以来商品房日均销售面积同比下降 图表2：1月以来北京上海地产销售表现较好 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表3：1月以来土地成交面积和总价同比下跌 图表4：1月第一周汽车零售同比下滑明显 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：中国汽车工业协会，国金证券研究所  上周高炉开工率上升，钢铁社会库存上升。具体来看，上周高炉开工率上升0.2%，至64.4%。上周钢铁库存上升至884.6万吨。 (100)01002003002013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-0130大中城市成交月同比（%）一线城市成交月同比（%）二线城市成交月同比（%）三线城市成交月同比（%）(200)02004006002013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01北京:商品房成交(签约)面积:月:同比（%）上海:商品房成交面积:月:同比（%）广州:商品房成交(签约)面积:月:同比（%）深圳:商品房成交面积:月:同比（%）(100)(50)0501001502002013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01100大中城市成交土地占地面积月同比（%）100大中城市:成交土地总价月同比（%）(200)0200400600(30)(20)(10)01020302015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-12乘联会汽车零售同比（%）乘联会汽车批发同比（%）新能源汽车销量当月同比（右，%） 国内宏观周报 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明  1月以来六大发电集团日均耗煤量当月同比跌幅收窄。具体来看，上周六大发电集团日均煤下降1.9%，至77.7万吨。1月以来六大发电集团日均煤耗同比由跌转涨（3.0%，前值-2.0%）。 图表5：上周高炉开工率上升，钢铁社会库存上升 图表6：12月下旬重点钢铁企业生产下降，库存下降 来源：中国钢铁工业协会，国金证券研究所 来源：中国钢铁工业协会，国金证券研究所 图表7：1月以来发电集团日均煤耗同比由跌转涨 图表8：上周发电集团煤炭库存下降 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所  上周BDI下降， BDTI下降；上周CICFI下降，CCFI上升。  上周铁矿石日均疏港量上升5.8%，至279.5万吨，港口库存下降。上周焦炭港口库存下降3.1%，焦炭企业库存上升16.2%。 5001,0001,5002,0002,5005070902016-04-082016-06-032016-07-292016-09-232016-11-182017-01-132017-03-102017-05-052017-06-302017-08-252017-10-202017-12-152018-02-092018-04-062018-06-012018-07-272018-09-212018-11-162019-01-11钢材社会库存（右，万吨）高炉开工率:全国（%）(20)(10)01020302016-08-312016-10-312016-12-312017-02-282017-04-302017-06-302017-08-312017-10-312017-12-312018-02-282018-04-302018-06-302018-08-312018-10-312018-12-31库存:钢材:重点企业(旬):环比（%）日均产量:粗钢:重点企业(旬):环比（%）020406080100(40)(20)02040602013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01日均耗煤量:6大发电集团:合计(右，万吨）日均耗煤量:6大发电集团:合计:月:环比（%）日均耗煤量:6大发电集团:合计:月:同比（%）(20)02040602017-10-202017-11-172017-12-152018-01-122018-02-092018-03-092018-04-062018-05-042018-06-012018-06-292018-07-272018-08-242018-09-212018-10-192018-11-162018-12-142019-01-11六大发电集团煤炭库存周环比（%）六大发电集团煤炭库存可供天数周环比（%） 国内宏观周报 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表9：上周 BDI下降，BDTI下降 图表10：上周 CICFI下降 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表11： 上周CCFI上升 图表12：上周铁矿石日均疏港量上升 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所 图表13：上周铁矿石港口库存下降 图表14：上周焦炭企业库存上升、港口库存下降 来源：Wind资讯，国金证券研究所 来源：Wind资讯，国金证券研究所  1月以来农产品价格涨跌互现，工业品价格涨跌互现。农产品方面，1月以来猪肉价格均值下降（-1.3%，前值1.7%），蔬菜价格均值上升（7.9 %，前值6.0%），鲜果价格均值上升（-0.8%，前值0.4%）；工业品方面，煤炭价格均值下降（-1.6%，前值-1.7%），原油价格均值由跌转涨（1.3%，05001,0001,5002,0002017-11-172017-12-152018-01-122018-02-092018-03-092018-04-062018-05-042018-06-012018-06-292018-07-272018-08-242018-09-212018-10-192018-11-162018-12-142019-01-11波罗的海干散货指数(BDI):周原油运输指数(BDTI):周05001,0001,5002017-11-152017-12-132018-01-102018-02-072018-03-072018-04-042018-05-022018-05-302018-06-272018-07-252018-08-222018-09-192018-10-172018-11-142018-12-122019-01-09CICFI:综合指数CICFI:欧洲航线CICFI:地中海航线CICFI:美西航线CICFI:美东航线CICFI:澳新航线(3)(2)(1)012345007009002017-11-172017-12-