扩大房屋所有权税收支出的建模能力：技术方法报告
扩大住房税收支出的建模能力技术方法报告Surachai Khitatrakun、Eric Toder、Robert McClelland 和 Chenxi Lu 2020 年 7 月 16 日抽象的本报告描述了税收政策中心 (TPC) 微观模拟模型改进后的住房抵押贷款利息扣除 (MID) 模块。 TPC 税收模型使用该模块来模拟改革 MID 的提案。新的 MID 模块在考虑投资组合行为的潜在变化方面改进了之前的模块，提供了允许纳税人用其金融资产偿还抵押债务的选项。新的 MID 模块是最近简报“税收优惠对房屋所有权的影响”的基础。 TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION2概述2019 年，大约 10% 的个人纳税人在其联邦所得税申报表中申报了逐项扣除，8.4% 的纳税人申报了住房抵押贷款利息扣除 (MID)。根据现行法律，对于 2017 年 12 月 16 日之后用于购买、建造或改善其主要或次要指定住宅的购置债务，纳税人可以扣除高达 750,000 美元的利息。减税和就业法案 (TCJA) 将 2018 年至 2025 纳税年度的扣除额上限从 100 万美元降低。在同一时期，纳税人不能再扣除以房屋担保的额外 100,000 美元贷款所支付的利息除非贷款收益用于购买、建造或大幅改善房屋，无论何时产生债务。较高的 MID 上限在 2025 年后恢复。MID 的税收优惠对高收入纳税人的影响不成比例，主要有两个原因。首先，MID 的价值取决于纳税人的边际所得税率。收入最高 37% 的纳税人可以节省 37 美元，而 12% 的纳税人只能节省 12 美元。100 美元的额外抵押贷款利息扣除。其次，大多数低收入和许多中等收入纳税人没有从 MID 中受益，因为标准扣除额大于他们所有潜在的逐项扣除额之和，因此即使他们支付利息，他们也根本不申请 MID关于房屋抵押贷款。然而，在收入分配的最顶端，MID 的收益占收入的比例下降，因为住房成本的上升幅度低于收入的比例，而且由于合格抵押贷款债务的上限。TCJA 通过将标准扣除额增加近一倍并将非商业州和地方所得税和财产税的年度扣除额限制在 10,000 美元，减少了申请 MID 的纳税人数量，从而使福利更加集中在高收入纳税人中。改革住房抵押贷款利息分项扣除一直是税收政策讨论的话题，因为它是一项庞大的税收支出，但对中等收入家庭购房的动力不足。同时，MID 鼓励高收入家庭通过大笔贷款购买更昂贵的房屋。改革提案可以采取多种形式，包括但不限于废除 MID 和以税收抵免取代 MID。本报告描述了税收政策中心 (TPC) 微观模拟模型改进的 MID 模块。 TPC 模型依赖于 MID 模块来模拟改革住房抵押贷款利息逐项扣除的提案，并允许纳税人用其金融资产偿还抵押贷款债务。允许抵押贷款还款是对 MID 改革的传统收入和分配估计的补充，这并未考虑投资组合行为的潜在变化。废除 MID 可能会促使纳税人出售债券和股票等金融资产以偿还抵押债务，因为这样做可以在不改变净财富或住房消费的情况下减少所得税负债。新的 MID 模块允许模拟 MID 废除的影响 TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION3不同的还款假设。由还款决定导致的可能较小的应税资产持有量将抵消对房屋抵押贷款利息征税的部分联邦税收收益。拥有较高金融资产水平的纳税人会比不太富裕的纳税人更愿意接受还款激励，因为他们有更多的金融资产可用于偿还抵押贷款。因此，新的 MID 模块可以解决与废除 MID 相关的潜在高估收入收益和累进性的来源。对按揭还款的影响进行核算的能力收入效应在现行法律的抵押贷款利息扣除下，一些纳税人选择借钱买房，同时持有债券和股票等金融资产。本质上，纳税人通过抵押贷款来投资金融资产，因为他们继续持有的金融资产本可以用来支付房屋购买价格的一部分。对于这些人来说，他们认为从这些投资中获得的税后净收益应该大于为他们融资的额外借款的净成本。然而，如果 MID 被废除，间接为购买股票和债券提供资金的借贷成本将会增加。作为回应，许多人将能够通过出售一些金融资产来减少抵押债务，从而在不改变住房消费或净财富的情况下减少其所得税负债。1 这将减少他们的抵押贷款利息支付和资产的应税收入.由于抵押贷款利息支付不再可抵税，而资产收入仍应纳税，这种还款行为将减少他们的所得税责任和联邦所得税收入。因此，考虑到抵押贷款还款行为将减少联邦税收从废除 MID 中获得的估计收益。分配的渐进性目前，高收入纳税人从 MID 中受益最多。废除 MID 将带走这些好处，使税收制度更加进步。然而，由于高收入纳税人最有可能从现有资产中偿还抵押债务，因此如果他们对税法变化做出反应，他们受到的影响就会较小。因此，在考虑分期付款时，废除 MID 仍会使税收制度更具累进性，但与忽视分期付款行为相比，减税幅度较小。假设和数据为偿还抵押贷款而出售的资产为了解释纳税人潜在的还款行为，我们需要确定哪些资产可能被出售以偿还抵押贷款。我们假设纳税人要么只通过出售免税商品来支付 TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION4市政债券和应税债券，或通过出售免税市政债券、应税债券和股票。他们不会使用现金来偿还抵押贷款，因为现金总是提供比其他资产更低的预期回报，被作为预防性余额或流动性而非投资目的而持有。他们不会出售非金融资产，例如房地产和活跃商业投资中的股份，因为这些资产不是金融资产的紧密替代品，而且它们的出售通常涉及大量交易成本。我们在两种情况下计算抵押贷款还款额。在第一种情况下，我们假设税收单位将使用相同比例的免税和应税债券来偿还抵押贷款。更具体地说，对于每个税收单位： (1) 抵押债务的下降伴随着免税债券和应税债券的总和的同等下降； （二）免税债券与应税债券的持股比例保持不变。这种还款行为会减少税收单位从应税债券中获得的利息收入。在 TPC 模型中，应税利息包括现金（包括货币市场基金和银行存款等类似现金的金融工具）和债券的利息，由于我们假设纳税人不会使用现金支付抵押贷款，我们进一步计算份额所有应税利息中的应税债券利息。 3在第二种情况下，我们假设： (1) 税收单位将首先按比例使用免税和应税债券偿还抵押贷款（如第一种情况）； （2）如果期望的抵押贷款还款金额大于可用的免税和应税债券的总和，则税收单位将通过出售股票来偿还抵押贷款。这将减少税收单位的应税债券利息收入，以及股息和股票的已实现资本收益。按揭还款范围在确定哪些资产有可能偿还抵押贷款后，我们需要确定偿还的程度，以 MID 被废除后抵押贷款债务下降的百分比来衡量。在现有文献中，对支付响应的大小没有达成共识。在 TPC 随附的图表 4 中，我们分析了三种潜在的还款方式：偿还高达 100%、50% 和 25% 的住房抵押贷款债务。对于所有可能的反应，抵押债务的实际百分比下降受到可用金融资产数量的限制。我们估计了 25% 和 50% 还款假设的影响，这与现有文献中的估计弹性一致，并且还检查了 100% 还款假设以量化上限。三项研究明确估计了废除抵押贷款利息扣除后抵押贷款债务的变化。 Munroe (2014) 使用了 1995 年至 2008 年关于住房抵押贷款发放和消费者财务调查的数据，并估计废除抵押贷款债务将降低约 20%。 Dunsky 和 Follain (2000) 使用 1983 年至 1989 年的消费者财务调查数据小组发现了一个更大的影响：废除扣除将减少大约 37% 的抵押贷款债务。 Hendershott 和 Pryce (2006) 利用英国从 1974 年到 1993 年补贴制度的巨大变化， TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION5估计最终废除抵押贷款利息扣除将使抵押贷款债务减少 20% 至 50%。另一项研究估计了抵押贷款需求相对于税前利率的弹性。 Defusco 和 Paciorek (2017) 发现税前利率的半弹性为 -0.023 至 -0.03，在 5% 的利率下，这意味着弹性为 -0.10 至 -0.15。这是估计的下限。其他研究估计了抵押贷款需求相对于补贴率的弹性。5 Dunsky 和 Follain (2000) 发现补贴率的弹性为 -1.13。这是估计的上限。最直接适用于当前工作的研究是 Gervais 和 Pandey (2008)。这些作者使用 1998 年消费者财务调查的数据来调查消费者如何重新平衡他们的投资组合，包括抵押贷款，以应对补贴率的差异。他们对抵押债务相对于补贴率的弹性估计从-0.54到-1.40不等，首选估计为-0.70。 Gruber 等人 (2017) 研究了丹麦的税收改革，并发现所有消费者债务相对于抵押贷款补贴率的变化具有弹性 -0.12 至 -0.29。尽管抵押债务是消费者债务的最大组成部分，但对抵押债务的影响会更大。纵观所有这些研究，我们得出结论，抵押贷款需求相对于补贴率的弹性可能落在 -0.50 到 -0.70 的范围内。这些弹性可以转化为对抵押贷款需求减少的粗略估计。 24% 至 37% 的边际税率意味着废除抵押贷款利息扣除将使税后利率增加 32% (100/(100-24) - 1) 至 59% (100/(100-37) - 1）。使用 -0.70 的弹性估计值，这意味着抵押债务持有量的预期减少 22% 至 41%。资产回报率最后，在我们对用于偿还的资产和偿还程度进行假设后，我们计算资产收益率。我们不是直接将资产计入税收单位，而是根据抵押贷款利息支付和纳税申报表上报告的资产的应税收入以及假设的回报率来计算抵押债务和金融资产持有的隐含价值。新的 MID 模块对 2019 年做出以下利率假设：抵押贷款利率 = 3.94%，免税债券利率 = 3.38%，应税债券利率 = 3.8%，股票股息支付率 = 1.93% , 股票实现的资本收益与资产价值的比率 = 5.0%.6我们使用 30 年期固定抵押贷款利率来表示平均抵押贷款利率。我们计算 8 年（2012 年至 2019 年）平均 Aaa 债券利率与平均抵押贷款利率之间的比率，然后应用该比率来计算应税债券利率的代理。为了计算债券利息的应税利息份额，我们需要现金加权利率，我们将其计算为活期存款账户、货币市场账户、储蓄账户和存款证利率的加权平均值。 7 对于根据美国国税局收入统计部门每年公布的数据，股票回报率的计算方法是平均收益与平均基数的比率。 8 TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION6然后通过将回报除以股票平均持有期的估计值来计算年化回报率。如何使用新的抵押贷款利息扣除模块的图表演示为了演示如何使用这个新模块，TPC 发布了一个图表，“税收激励对房屋所有权的影响”，它提供了对房屋抵押贷款利息扣除的分配影响的最新估计，显示了如果人们还清这些估计会如何改变他们的住房抵押贷款以应对扣除的取消，并提供以税收抵免取代扣除的收入中性改革方案的估计。 TA X P OL I CY CE NTE R | U RBAN INSTITUT E & B ROOKINGS INSTITUTION71 这种偿还行为的一个未探索的影响是资产持有的风险状况可能发生变化。2 由于税收优惠和免税债券的供应仅限于国家和地方政府发行的债券，免税债券以溢价出售；也就是说，它们支付的利率低于具有可比期限和风险的应税债券。免税债券的较低收益率可以被视为对债券持有人的“隐性税”。由于这种较低的收益率，取消抵押贷款利息扣除可能会使免税债券的回报低于抵押债务的利率。3 我们的计算表明，应税债券利息约占所有应税利息的 86
