上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年6月15日 行业研究 单月略修复不改整体疲软态势，累计房地产开发投资下降4.0% 核心观点： 5月，在供需双端政策的作用下，单月销售和开发投资略有修复，但是整体销售和开发投资的下行惯性仍然较强，累计数值的同比降幅仍在继续扩大。 5月，商品房销售面积环比分别上升25.8%和29.7%，但仍远低于2022年3月的水平，同比分别下降31.8%和32.2%，降幅较4月分别收窄7.2个百分点和14.4个百分点。 1-5月，商品房累计销售面积5.07亿平方米，商品房累计销售额4.8万亿元，同比分别下降23.6%和31.5%，降幅较4月继续扩大2.5个百分和2个百分点。 5月，新开工面积同比降幅收窄2.4个百分点至41.8%，单月竣工面积0.33亿平方米，同比降幅扩大17.1个百分点至31.3%，单月房地产开发投资额为1.3万亿元，同比降幅收窄2.3个百分点至7.8%。 1-5月，累计新开工、竣工面积同比降幅分别扩大4.3个百分点和3.4个百分点，累计房地产开发投资额同比下降4.0%，同比增速在4月转负之后进一步扩大。 1-5月，房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%，较4月扩大2.2个百分点，其中第二大资金来源定金及预收款降幅接近40%。 相关研究： 《2021年12月房地产行业月报：2021年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第50期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年1-11月）》 《月读数据（第54期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022年1-4月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、单月销售有所修复，但下行惯性仍然较强 5月，在需求端政策的作用下，单月销售有所修复，累计销售降幅扩大的程度有所缓解，但是整体下行惯性仍然较强。 具体来看，5月单月商品房销售面积为1.1亿平方米，销售额为1.1万亿元，环比来看，相较于4月二者均跌入不足1亿量级来看，出现较为明显的修复，环比分别上升25.8%和29.7%，但仍远低于2022年3月的水平，同时从企业销售来看，恢复也比较有限，据亿翰智库《2022年1-5月中国典型房企销售业绩研究报告》，5月单月TOP200房企总销售额环比幅度仅为13.5%；同比来看，销售面积和销售额同比分别下降31.8%和32.2%，降幅较4月分别收窄7.2个百分点和14.4个百分点，但是下滑幅度仍然较大。 1-5月，商品房累计销售面积5.07亿平方米，商品房累计销售额4.8万亿元，同比分别下降23.6%和31.5%，降幅较4月扩大2.5个百分点和2个百分点，相比于4月较3月同比降幅均扩大7个百分点，5月降幅扩大的程度有所缓解，但是依然处在加速下滑的通道中。 我们认为，单月销售出现修复意味着自4月底以来的密集需求端政策宽松开始发挥作用。4月底至5月，需求端迎来第一轮宽松高潮，表现在：一是三限放宽的城市能级明显提升，二线城市纷纷出台限购、限售放松政策，二是房贷利率下调明显，在央行两次动作后，首套房贷利率下限达到了1998年以来的第三低，三是公积金贷款支持政策持续呈井喷态势。这些宽松政策从增大购房群体基数、降低购房成本和增强购房者支付能力等方面促进需求释放，在此作用下，5月单月销售情况出现一定程度好转。 那么接下来这种好转能否持续？我们认为，这依赖于两点：一是需求端政策能否继续深入，释放刚性和改善性需求的合理购房需求，第一轮政策大部分二线城市主要着力点在限购调整，接下来在限贷方面的放松仍有空间；二是新房供应能否与释放出的需求匹配，2021年下半年以来土地成交持续遇冷，这可能会带来部分城市新房供应规模或者结构与需求的错配。 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2022.05全国商品房单月销售面积及同比增速 图表：2021.02-2022.05全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.05全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-50%0%50%100%150%05101520商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 二、单月开发投资略有改善，但整体开发投资活动仍处低位 2.1 供应增加略微带动土地投资修复，但整体疲软态势依旧 5月，由于整体土地供应明显增加，单月土地投资也略有修复，但是整体的疲软态势依旧持续。 5月，仅有4城开展集中供地，其中广州完成第一批集中供地，厦门、福州完成第二批集中供地，北京在5月31日-6月1日完成第二批集中供地，不过其他城市供应明显增加，5月300城供应5991.36万方，环比增加38.2%，因此单月土地购置面积环比增加45.9%，同比降幅收窄14.2个百分点，但是降幅仍然达到43.1%，累计土地购置面积降幅收窄0.8个百分点，降幅仍高达45.7%。同时由于城市能级的下沉，土地成交价款持续下行，单月同比降幅扩大12.2个百分点至40.4%，累计降幅扩大7.5个百分点至28.1%。 我们能看到，相较于供应的明显提升，土地投资活动的好转非常有限，整体仍然处于低位。在市场下行态势未得到扭转和企业融资环境不明显改善的情况下，预计接下来土地投资活动依然难有较大程度回升。 图表：2021.02-2022.05累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000累计土地购置面积（万平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2021.02-2022.05累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 单月新开工和开发投资修复有限，累计房地产开发投资额同比下降4.0% 5月，单月新开工和开发投资略有修复，但修复幅度有限，累计房地产开发投资额同比增速自4月转负后进一步扩大至-4.0%。 具体而言，5月单月新开工面积1.19亿平方米，同比降幅收窄2.4个百分点至41.8%，竣工表现依旧较差，单月竣工面积0.33亿平方米，同比降幅扩大17.1个百分点至31.3%，不过在新开工和土地成交的共同作用下，单月房地产开发投资额为1.3万亿元，同比降幅收窄2.3个百分点至7.8%。 在较强的下行惯性和较弱的单月修复下，累计开发投资活动仍然不乐观，累计新开工、竣工面积同比降幅分别扩大4.3个百分点和3.4个百分点，累计房地产开发投资额同比下降4.0%，同比增速在4月转负之后进一步扩大。 展望下半年房地产开发投资趋势，我们认为有望好转，原因有两方面：一是在供应的大力驱动下土地投资有望好转。上半年土地供应缩量明显，集中供地22城2022年第一批供地规模较2021年缩水58%，考虑到2022年城市供地计划与往年保持平稳或有增长，因此，我们认为2022年下半年土地供应将会明显增加；二是疫情逐步得到良好控制，企业正常开发经营秩序能够有序恢复，预计新开工与施工将逐步修复。 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2020.02-2022.05单月房地产开发投资、新开工面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.05房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-05单月房地产开发投资同比单月新开工面积同比-40%-20%0%20%40%60%80%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）累计新开工面积同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2021.02-2022.05房屋累计竣工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.05房地产开发投资额累计值及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、定金及预收款同比下降近40%，到位资金状况继续恶化 1-5月，房地产开发企业第二大资金来源定金及预收款降幅接近40%，到位资金状况持续恶化。 具体而言，1-5月，定金及预收款同比下降39.7%，降幅较4月扩大2.7个百分点，市场销售受阻持续传导至企业资金端，此外，企业筹措资金的能力也在减弱，表现在第一大资-20%-10%0%10%20%30%40%50%024681012累计竣工面积（亿平方米）同比-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0246810121416累计房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 金来源自筹资金降幅扩大2个百分点至7.2%，5月监管机构推动5家示范民企在公开市场发债，民营企业公开市场融资终于破冰，积极信号不断释放，但是目前涉及的企业范围和发行规模均有限，因此对于企业自身和行业资金状况的影响较小。在以上因素共同作用下，1-5月房地产开发企业到位资金6.04万亿元，同比下降25.8%，较4月扩大2.2个百分点。 2022年1-5月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：  国内贷款8045亿元，同比为-26.0%；  利用外资51亿元，同比为101.0%；  自筹资金21061亿元，同比为-7.2%；  定金及预收款19141亿元，同比为39.7%；  个人按揭贷款9785亿元，同比为-27.0%。 图表：2021.02-2022.05房地产开发企业累计到位资金及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、M2同比增长11.1%，M2-M1剪刀差扩大至6.5个百分点 5月末，M2余额252.7万亿元，同比增长11.1%；M1余额64.51万亿元，同比增长4.6%；M0余额9.55万亿元，同比增