各地政策纾困未能提振信心，投融销仍保持低位 (5月)

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/14企业年报-克而瑞研究中心各地政策纾困未能提振信心，投融销仍保持低位克而瑞研究中心2022年5月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/14企业年报-克而瑞研究中心〖企业分析〗【合约销售：5月环比回升5.6%，同比降幅仍较大】表：2022年5月行业典型上市房企业绩表现（亿元）企业简称2022年1-5月累计金额（亿元）累计同比2022年5月单月金额（亿元）单月同比单月环比碧桂园2011.9-43.2%378.0-53.0%+23.9%万科地产1673.4-41.7%300.0-47.9%-2.7%保利发展1592.0-32.2%379.9-36.1%+24.5%碧桂园（权益）1500.8-39.9%282.1-50.8%+24.6%融创中国986.1-59.2%126.8-82.1%-6.6%中海地产965.1-37.9%278.7-18.7%+36.9%华润置地813.2-35.5%202.9-19.1%+34.7%招商蛇口776.8-41.4%162.5-47.5%+15.3%金地集团722.0-43.9%141.9-50.2%+13.5%绿城中国（不含代建）590.5-42.6%110.5-53.8%+12.8%新城控股514.8-45.6%113.9-53.0%+26.1%中国金茂509.0-53.8%90.0-61.4%-12.1%绿地控股497.2-56.3%100.2-57.4%+12.6%旭辉集团496.4-54.9%108.0-59.9%+6.9%滨江集团449.7-35.5%93.4-17.9%-12.0%龙湖集团（权益）403.8-48.4%89.5-54.0%+21.6%金科集团360.0-57.6%79.0-59.7%+23.4%越秀地产346.0-15.3%82.4+1.9%-34.3%世茂集团342.6-71.9%61.1-79.0%+1.3%首开股份337.1-34.3%57.8-50.1%-25.5%美的置业319.0-53.9%73.0-54.6%+58.0%中梁控股317.1-58.2%60.1-56.1%+46.6%融信集团296.4-56.5%50.7-63.7%+16.9%远洋集团294.0-28.0%75.0-27.1%+9.8%雅居乐272.5-55.3%22.0-78.2%-44.2%中骏集团265.4-43.1%48.0-54.2%+6.8%中南置地258.3-70.9%46.4-77.0%-4.7%龙光地产255.6-66.2%25.0-81.9%-21.9%阳光城200.2-75.4%25.2-85.4%-30.9%合景泰富198.9-56.6%24.4-78.5%-44.4%宝龙地产190.2-55.2%38.1-59.4%+23.0%荣盛发展182.5-60.5%41.0-64.0%+22.8%正荣集团181.7-73.7%18.6-87.2%-19.1%金辉集团181.2-59.5%39.1-63.3%+6.0%时代中国180.4-51.6%3.0-96.7%-91.7%中国恒大174.4-93.9%41.0-93.6%-29.3%富力地产173.1-67.0%32.0-73.6%+3.2% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/14企业年报-克而瑞研究中心禹洲集团151.8-63.6%11.8-88.6%-54.9%弘阳地产151.5-61.8%27.4-78.8%+5.8%华侨城132.9-63.5%28.9-71.5%+27.3%德信地产132.0-60.8%8.1-89.7%-73.4%合生创展127.6-29.7%21.8-32.4%-14.9%奥园集团119.1-77.3%23.9-79.2%+53.2%保利置业110.0-47.6%32.0-38.5%+77.8%建业集团（不含代建）103.2-52.7%23.0-69.7%+46.7%力高集团93.6-47.5%19.6-60.4%+5.1%首创城发82.7-73.0%13.5-75.2%-13.7%佳兆业（权益）74.8-86.1%4.9-95.9%-54.6%数据来源：《2022年1-5月中国房地产企业销售TOP100》排行榜注：除部分备注的企业外，数据口径均为全口径；去年同期数据来源为企业公告，若无公告数据，则来源为排行榜；绿城中国、建业地产数据口径不含代建核心观点：1、2022年5月，行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复，市场信心不足、企业表现仍相对低迷。TOP100房企单月实现销售操盘金额4546.7亿元，较上年同期降低59.4%。但得益于各地楼市纾困政策，加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升，环比增长5.6%。累计业绩来看，百强房企1-5月的整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。2、2022年1-5月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为558.6亿元，较去年同期降低48.3%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为287.9亿元和207.1亿元，同比降幅最为明显，分别达59.4%和58%。而TOP100房企的销售操盘金额门槛为40.4亿元，同比降幅也高达56.8%。图：2022年1-5月百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/14企业年报-克而瑞研究中心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、5月，规模房企业绩回升相对明显，近6成百强房企实现单月业绩环比增长，其中近4成企业环比增幅大于30%。具体来看，TOP10房企中，中海地产和华润置地表现较为亮眼，分别实现单月业绩278.7亿元和202.9亿元，环比增速超过30%。但部分TOP31-50和TOP51-100梯队房企在4月较低的业绩基数上环比继续明显降低，且单月环比降幅大于30%。图：2022年5月百强房企各梯队单月业绩环比增速分布数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/14企业年报-克而瑞研究中心【企业拿地：国企、央企仍是主力，民企投资几乎停滞】表：2022年5月30家监测企业新增土地统计表单位：万平方米、亿元、元/平方米排名企业名称2022年5月新增土地2022年1-4月月均新增土地2021年月均新增土地建筑面积成交总价平均楼面价建筑面积成交总价平均楼面价建筑面积成交总价平均楼面价1万科地产129750078921179523415767272中海地产21401904850631258716714888523绿城中国---417618827102129125744华润置地269938077636910956120124103545保利发展22381727328351254522715568226龙湖集团724342862625933315910364917金地集团43750010131394713610980018中国金茂---13862268994105429招商蛇口1236300001913649470991410210碧桂园29331137917105942498172345511旭辉集团---24188009873750412中南置地---120.43406324383613阳光城------4524543614融创中国------9284918015中梁控股------8344526016蓝光发展------31240917绿地控股------7534456218新城控股------18064355519荣盛发展------2510407020世茂集团------2717644321正荣集团------3633908322雅居乐------3325756923金科集团------8332389424禹洲集团------52399625中国恒大------7027392226合景泰富------125397227祥生集团------2718662928融信集团------5440748429富力地产------52418730新力地产------933478总计1332822120335840711377282618546560备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、不包含港澳台及海外地区。3、2021年年报公布土储数据的房企已更新数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/14企业年报-克而瑞研究中心核心观点：1、5月集中供地未延续回暖态势，30家监测房企土地投资量价齐跌，但成交单价结构性上涨。与4月杭州、深圳等城市土拍火热、企业积极拿地相比，5月份广州、济南、无锡、苏州、厦门、福州等城市集中供地相对沉寂。本月30家典型房企新增土储建面133万平方米，环比下跌55%；新增土地成交金额282亿元，环比下降55%。与前四月平均相比，建面、金额降幅同样高达30%。由于5月份土地市场有广州、北京（31号）集中供地，因此成交平均楼板价较4月上涨69%。2、本月监测房企中仅8家投资拿地，规模化国企、央企是主力，民企投资几乎停滞。整体来看，30家重点监测房企中，拿地依然是国企、央企等老面孔，仅龙湖、碧桂园等民企在5月份有投资动作。一方面是受到企业自身现金流影响，另一方面与广州、北京、苏州等土拍价格较高不无关系。3、政策落地效果仍有待观察，核心城市是未来房企补仓的主战场。自4月份政策暖风频吹以来，5月份政策持续传达对恢复房地产行业稳定发展的支持态度。但对大部分房企而言，销售尚未全面回温、现金流压力仍存，政策利好带来的刺激效果并不明显，所以未来投资依旧会以是谨慎为主。这一点从业绩会上各家房企表态也可见一斑，“以销定投”、“量入为出”的策略被多家房企提及，说明当前房企销售、回款依然是房企投资考量的前提。城市选择上，我们认为房企投资将持续聚焦于高能级的核心城市，并逐步退出部分弱三四线城市，实际上，“回高退低”的投资策略已经在2022年得到显现。截止5月末，百强房企投资金额超过八成集中于22城，在三四线市场下行、需求退潮之下，核心城市的拿地集中度将持续走高。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/14企业年报-克而瑞研究中心【企业融资：5月房企新增融资额环比减少40.3%】图1：2019年5月-2022年5月100家监测企业融资额统计图备注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统核心观点：1、融资总量：2022年5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，融资规模较三四月又有较大的滑坡，主要是因为过去几个月中作为融资主力的国企央企已经获得了较为充足的资金，因此在5月的融资规模有所减小，而民营房企的融资规模仍然处于低位。从融资结构来看，境内债权融资390亿元，环比减少36%，同比减少17.4%；境外债权融资61亿元，环比增加133.5%，同比减少84.4%；本月资产证券化融资69亿元，环比减少62.6%，同比减少62.1%。2、融资成本：2022年1-5月100家典型房企新增债券类1融资成本4.39%，较2021年全年下降0.89个百分点，其中境外债券融资成本7.98%，较2021年全年上升0.96个百分点，境内债券融资成本3.35%，较2021年全年下降0.71个百分点。单月来看，5月房企融资成本4.81%，环比上升1.55pct，同比下降0.4pct。其中境内融资成本3.73%，环比上升0.5pct，发债主体仍是集中在中海、保利发展、华润置地等国企央企，但是相较于4月而言发债企业的数量以及债券发行的规模均有所减少；境外融资成本10.38%，环比大幅提升了6.58pct，主要是因为上个月仅有远洋集团发行了一笔成本较低的绿色债券，而本月由于中梁和大唐因为交换要约而发行了3笔优先票据，融资成本都相对较高。表1：历年