房地产行业研究：销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 房地产行业研究 1 销售增速继续回落，房地产投资、新开工维持高位 事件 近期国家统计局发布2018年1-11月份全国房地产行业数据：2018年1-11月份，全国房地产开发投资11亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平；房屋新开工面积18.9亿平方米，同比增长16.8%，增速提高5.5%；1-11月份，商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长1.4%，增速比 1-10 月份下滑0.8%；商品房销售额12.95亿元，同比增长12.2%，增速下滑0.4%；房地产开发资金来源15亿元，同比增长6.59%，增速下滑0.48%；土地购置面积2.53亿平方米，同比增长14.29%，增速下滑1%。 房地产投资、新开工维持高位，土地市场转冷 1-11月房地产开发投资累计同比增长9.7%，增速与1-10月份持平，增速仍保持在2015年3月以来的高位，11月单月投资同比增长9.3%出现反弹，较10月提升1.6%；由于土地购置面积同比增长14.29%，增速下滑1%，其中11月单月土地购置面积3363万平米，同比增长 8.1%，增速继续回落 4%，预计后续投资将有所回落。1-11房地产新开工同比增长16.8%，增速较1-10月份上升0.5%，从单月表现来看，新开工同比增速回升至21.7%，略超预期。 房企到位资金增速小幅回落 1-11月全国房地产资金来源总量达到15.01万亿元，同比增长7.59%，尽管增速比1-10月份下降0.11%，但仍处于今年年初以来的高位。从1-11月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14.53%，增速下降3.75%；利用外资占比 0.07%，增速下降30.4%；自筹资金占比 33.73%，同比增长10%；定金及预收款占比33%，增长15.7%；个人按揭贷款占比14.3%，下降0.9%。利用外资、个人按揭、和国内贷款增速仍呈负增长状态，房企到位资金持续依赖自筹资金及销售回款。 销售增速继续回落，单月同比降幅扩大 1-11月份，商品房销售面积14.86亿平方米，同比增长 1.4%，增速比 1-10月份回落0.8%；11月全国商品房销售面积1.55亿平方米，同比下降5.1%，较10月增速继续下降2%，单月销售面积创年内最大降幅，显 示市场成交节奏放缓、购房者观望情绪仍然浓厚，入市积极性降低。 2018年12月28日 行业 房地产 投资评级 中性 相对指数表现 资料来源：wind资讯，国信证券（香港）研究部 徐 进 证监会中央编号: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -30%-20%-10%0%10%20%2018年1月2日2018年4月2日2018年7月2日2018年10月2日恒生地产建筑业恒生指数 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 2 投资建议 商品房销售数据在前期政策偏紧的背景下继续回落，房地产投资、开工数据虽维持在今年的高位，但土地市场已逐步转冷。尽管近期菏泽、珠海等二三线城市部分区域取限售、限购政策，但目前来看只是部分城市对前期偏紧的房地产政策的微调，行业依然面临下行压力，给予行业“中性”的投资评级。 图1 房地产开发投资完成额：累计值 图2 房地产开发投资完成额：当月值 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 0%10%20%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元9.70%房地产开发投资完成额：累计值同比-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元9.31%房地产开发投资完成额：当月值同比图3 土地购置面积 ：累计值 图4 土地购置面积 ：当月值 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米14.29%本年购置土地面积：累计值同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%110%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米8.12%本年购置土地面积：当月值同比 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 3 图5 房屋新开工面积：累计值 图6 房屋新开工面积：当月值 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图7 商品房销售面积及同比：累计值 图8 商品房销售面积及同比：当月值 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图9 商品房销售额及同比：累计值 图10 商品房销售额及同比：当月值 -30%-20%-10%0%10%20%30%050,000100,000150,000200,000250,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米16.83%房屋新开工面积：累计值同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米21.68%房屋新开工面积：当月值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米商品房销售面积：累计值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02万平方米商品房销售面积：当月值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元商品房销售额：累计值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元商品房销售额：当月值同比 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 4 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 图11 房地产开发企业到位资金及同比：累计值 图12 房地产开发企业到位资金及同比：当月值 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 资料来源：国家统计局、wind、国信证券（香港）研究部 -10%0%10%20%30%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元房地产开发资金来源及增速：累计值同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05,00010,00015,00020,00025,0002013-022014-022015-022016-022017-022018-02亿元6.59%房地产开发资金来源及增速：当月值同比 行业研究 徐进, +852 2899 8300, xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 5 Information Disclosures Stock ratings, sector ratings and related definitions Stock Ratings: Buy: A return potential of 10 % or more relative to overall market within 6 – 12 months. Neutral: A return potential ranging from -10% to 10% relative to overall market within 6 – 12 months. Sell: A negative return of 10% or more relative to overall market within 6 –12 months. Sector Ratings: Overweight: The sector will outperform the overall market by 10% or higher within 6 –12 months. Neutral: The sector performance will range from -10% to 10% relative to overall market within 6 –12 months. Underweight: The sector will underperform the overall market by 10% or lower within 6 – 12 months. Interest disclosure statement The analyst is licensed by the Hong Kong Securities and Futures Commission. Neither the analyst nor his/her associates serves as an officer of the listed companies covered in t