LPR点评：锁短放长支持房地产，稳增长政策持续推出

请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 1 [table_page] 宏观动态报告 （二）疫情下经济回升面临的困难 经济仍然处于缓步回升中，我们预计3、4季度经济继续上行，但整体上行的速度有限。由于1季度经济下降速度较快，2020年度我国经济可能只是小幅回正。我国经济增长仍然面临困难，总需求不足是新冠疫情前后需要面临的固有问题，而货币政策的不及预期会压低经济回升的高度，同时新冠疫情并未结束，在2020年下半年会不停的冲击经济运行。 从生产方面来看，我国生产恢复的速度仍然是缓慢的，而1-6月份来看大部分各行业生产基本为负增长。汽车、纺织、塑料、农副产品和通用设备等生产恢复仍然有难度，尤其是汽车产业受创更深。工业生产的增速上行需要需求的持续恢复，全球需求在上半年恢复有限，这样会直接影响到下半年的工业生产。我国工业生产与房地产运行联系更为紧密，而我们预计房地产下半年保持平稳，工业生产持续上行的概率不大。 外 [table_research] 宏观点评报告 2022年5月20日 [table_main] 宏观点评报告模板 锁短放长支持房地产 稳增长政策持续推出 2022年5月20日LPR点评 核心内容： 分析师  5年期LPR下行5月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)结束了连续5个月持平，1年期LPR保持平稳，维持在3.7%的水平，略低于市场预期。5年期LPR利率下降15bps至4.45%，超过市场预期。5月的公开市场操作利率和MLF利率不变，1年期LPR利率不变，大幅下调了5年期LPR，这种情况打破了以往央行利率下行的规律。央行的利率调整最常用顺序是公开市场操作利率、中期借贷便利利率以及LPR利率。5年期LPR利率下降更有指标性的意义，对于长期贷款利率的下调促进作用明显。  首套房利率最低将至4.25%2022年5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房首套住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2022）115号），明确首套住房贷款利率下限调整为LPR-20BP，二套房贷款利率下限按现行规定执行。这也就意味着5年期LPR到达4.45%，居民首套房贷款利率调整至4.25%。  5年期LPR利率下调是顺势而为4月份以来，房地产贷款利率持续下降。4月27日，郑州中原银行推出低于五年期以上 LPR的房贷利率。这可能是全国房贷市场首次出现房贷利率低于5年期以上LPR，在历史上也比较罕见。4月份无锡、临沂、济南、日照、广州、苏州、佛山等城市的部分银行均已执行首套房贷利率4.6%。可以说，本次5年期LPR利率下调并没有走在市场之前，反而是顺势而为的意味更大一些。  房地产利率下调仍有空间从房地产利率来看，个人住房贷款利率在3月份开始走低，并且距离历史底部仍然有空间。对于房地产整体的“房住不炒”没有变化，但支持首套房和改善型住房需求。  稳增长措施需要政策不断的推出4月29日中央政治局会议继续强调稳增长的重要性，而稳增长需要货币政策财政政策相配合，同时需求政策层进一步的调整。  宽松的货币政策和财政政策至少延续至3季度根据政策效果可能延续至8-9月份。鉴于美国现阶段处于加息周期，2季度的货币政策仍然带有考量，政策的持续推进需要时间，但是可以看到鉴于经济的低迷，超预期的政策才能奏效。 许冬石 ：（8610）8357 4134 ：xudongshi@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130515030003 相关报告： 《锁长放短稳增长延续，政策组合持续发力 —2021年12月20日LPR》__2021/12/20 《LPR平稳，政策对经济仍然有信心》_2021/7/20 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 [table_page] 宏观动态报告 一、5年期LPR下行 5月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)结束了连续5个月持平，1年期LPR保持平稳，维持在3.7%的水平，略低于市场预期。5年期LPR利率下降15bps至4.45%，超过市场预期。5月份1年期MLF操作利率2.85%，自2022年1月后保持不变。 5月的公开市场操作利率和MLF利率不变，1年期LPR利率不变，大幅下调了5年期LPR，这种情况打破了以往央行利率下行的规律。央行的利率调整最常用顺序是公开市场操作利率、中期借贷便利利率以及LPR利率。5年期LPR利率下降更有指标性的意义，对于长期贷款利率的下调促进作用明显。 图1：5年期LPR利率下调（%） 图2：中期借贷便利利率平稳（%） 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 二、长端降息主要为了支持房地产市场 （一）首套房利率最低将至4.25% 2022年5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房首套住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2022）115号），明确首套住房贷款利率下限调整为LPR-20BP，二套房贷款利率下限按现行规定执行。这也就意味着5年期LPR到达4.45%，居民首套房贷款利率调整至4.25%。 其他住房贷款，商业银行仍然依照2019年8月25日央行16号公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 （二）5年期LPR利率下调是顺势而为 4月份以来，房地产贷款利率持续下降。4月27日，郑州中原银行推出低于五年期以上 LPR的房贷利率。中原银行主要针对毕业5年以内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房贷款利率低至4.5%，低于五年期以上LPR报价。这可能是全国房贷市场首次出现房贷利率低于5年 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 3 [table_page] 宏观动态报告 期以上LPR，在历史上也比较罕见。部分城市房贷利率也到达5年期LPR下限，4月份无锡、临沂、济南、日照、广州、苏州、佛山等城市的部分银行均已执行首套房贷利率4.6%，唐山、秦皇岛、保定等城市的部分银行针对优质客户发放的首套房贷利率水平也趋近4.6%。 可以说，本次5年期LPR利率下调并没有走在市场之前，反而是顺势而为的意味更大一些。 （三）房地产利率下调仍有空间 从房地产利率来看，个人住房贷款利率在3月份开始走低，并且距离历史底部仍然有空间。3月份来看，一般贷款利率、企业贷款利率、票据融资利率都处于低位区间，但是个人房地产贷款利率仍然有下调的空间。另一方面，个人房贷利率下调仍然是从需求侧调控房地产市场，对于房地产整体的“房住不炒”没有变化，但是支持房地产市场的健康发展，支持首套房和改善型住房需求。 图3：首套房和二套房平均利率（%） 图4：央行口径贷款利率（%） 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 （四）房地产政策会持续宽松 今年以来房地产销售处于持续下滑的状态，政策层对于房地产销售的支持力度在逐步宽松。2月居民中长期贷款下降459亿元，这是有历史数据以来，居民中长期贷款首次出现下降，地产行业的销售端非常不理想。4月居民中长期贷款减少313亿元，这应是2022年2有以来，居民中长期贷款第二次出现下降，住房市场的终端需求萎靡。 图5：居民长期贷款（亿元） 图6：商品房销售额和商品房销售面积（%） 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 4 [table_page] 宏观动态报告 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 在此种情况下，各地方政府和相关部门持续推出房地产宽松政策。从2月份起，个地方政府不断放松房地产调控政策。3月初，郑州市成为首个废止房地产调控政策文件的省会城市，早在2月份广州的房贷利率已经大幅下调，山东等地首付比例下调。 4月29日中央政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着地产行业领域 “因城施策”。随后央行提出优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。房地产开放措施会持续性的推出。 表1：各地方政府房地产政策 时间城市内容20220217菏泽、重庆、赣州“无房无贷”购房者首付比例降至20%20220218南宁提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元并且首付比例降至30%。20220221广州国有六大行同步下调广州地区房贷利率，将首套房利率从5.60%下调至5.40%，将二套房利率从5.80%下调至5.60%20220301郑州郑州市政府官网发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（郑政办（2022）13号），内容包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。也是首个在限购限贷等方面全面系统性松绑楼市的省会城市和限购城市。20220323哈尔滨哈尔滨市住建局在哈尔滨市政府官网披露的信息显示，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规（2018）12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以以废止。20220330福州福州限购放松，明确无本地户籍也能买房：针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。20220330深圳深圳市二手房参考价将上调3%-5%，对此深圳市住建局对财联社记者表示“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布”。20220330绵阳《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》中提出，夫妻双方正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度由现行60万元调整至70万元；提出对多孩家庭实施财政补贴；调整商品房预售形象进度要求，由原6层及以下主体封顶、7层及以上完成地上层数的1/3且不少于7层，调整为完成地上3层后办理预售许可；加强新建商品住宅项目销售价格指导和管理。20220331福建省福建省直单位住房公积金中心通过官微发文称，省住建厅印发了《关于进一步优化购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款的指导意见》，省直住房公积金中心制定了实施细则，明确省直公积金缴存职工在福州市行政区域内购买新建商品住房，可按相关流程材料办理提取住房公积金支付首付款20220401衢州衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，对限售政策进行了松绑，即非衢州市户籍家庭可在市区内购买新建商品住房和二手住房，不受以往政策中需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制。20220401秦皇岛秦皇岛市政府废止了《秦皇岛市人民政府关于加强房