房地产行业点评：五年期LPR下调15bp，按揭利率加速下行

行业点评 五年期LPR下调15bp，按揭利率加速下行 行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022年05月20日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*高能级城市加入松绑行列，政策发力支持改善需求》 2022-05-17 《行业点评*地产*按揭利率下行空间进一步打开，关注地产及产业链机会》 2022-05-15 《行业点评*地产*多城松绑限购限售，楼市步入实质改善》 2022-04-05 《行业点评*地产*“稳经济”仍须“稳地产”，政策端有望持续发力》 2022-03-05 《行业点评*地产*政策端暖风频频，稳地产意图明显》 2022-01-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力》2022-01-24 《行业点评*地产*收并购加速市场“出清”，行业格局有望重塑》 2021-12-20 《行业2022年度策略报告*地产*破困局，望新机》 2021-12-08 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，维持前值不变；5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。 平安观点：  LPR改制后首次5年期下降15bp，引导房贷利率下行信号意义较强。5月5年期LPR下调至4.45%，较上月4.6%下降15bp，创LPR改制后5年期最大单次降幅。按照总价100万、首付5成、按揭利率4.6%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2563元/月，若按揭利率降15bp，对应月供下降比例为1.7%。结合5月15日央行下调首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp，即意味着本月5年期LPR下调后，最低首套房房贷利率可降至4.25%，按揭利率下调空间进一步打开，引导房贷利率下行信号明显。  按揭利率快速下行，后续有望延续改善。4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，为5月5年期LPR的1.16倍，上浮比例仍处于历史较高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。基准利率方面，对比5月5年期LPR与历史值及5年以上中长期贷款利率，当前5年期LPR已处于历史低位，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化。据财联社报道，央行下调最低首套房贷款利率后，本周郑州、天津等地陆续将首套利率下调至4.4%（4月5年期LPR减20bp），预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢。  二季度末及三季度初为销售观察窗口期，本轮复苏斜率或不及过往。近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，叠加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本来销售复苏弹性或不及过往周期（2008-2009年、2014-2016年）。房企方面，随着政策维稳及多举措化解房企信用风险，我们认为房企间将加速走向分化，下半年民企现金流有望得到缓解，强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期，迎来发展机遇。  投资建议：随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业点评 2/ 3  风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 图表1 当前房贷利率与历史主要低点对比 个人住房加权利率（%） 基准利率（%） 相对基准差值（pct） 比例 2009Q2 4.34 5.94 -1.6 0.73 2016Q3 4.52 4.9 -0.38 0.92 2022Q1 5.49 4.65 0.84 1.18 2022.4 5.17 4.45(5月) 0.72 1.16 资料来源：wind，平安证券研究所 OVmQtPmRnQqRpNnOaQdN9PoMmMoMnPkPrRsPlOpNnN7NoPtPxNnQmPwMpNrQ 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2022版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所 电话：4008866338 深圳 上海 北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033