宏观周报：房地产市场下行压力增加，美国经济数据显疲弱

房地产市场下行压力增加 美国经济数据显疲弱 ---国信期货宏观周报 2018年12月23日 概述 2 国外重要经济事件点评 国内重要经济事件点评 3 第一部分：国内重要经济事件点评 4 国内经济概述-2019年房地产市场展望 图：中国总出生人数 数据来源：wind 国信期货 中国建国以来，迎来四次出生人数的小高潮，分别是1954-1957、1963-1970、1987-1989及1999年。随着独生子女政策的实施和开展，人口出生的小高峰已经过去，出生率持续回落。 2,288.00 3,000.00 2,550.00 1,909.00 1,786.00 0.00500.001,000.001,500.002,000.002,500.003,000.003,500.0019491951195319551957195919611963196519671969197119731975197719791981198319851987198919911993199519971999200120032005200720092011201320152017总人口:出生人数 年 5 国内经济概述-2019年房地产市场展望 图：婚姻登记和出生人口比 数据来源：wind 国信期货 2019年不是房地产刚需的爆发之年。主要有两点原因：1、出生人口和婚姻登记的周期一般在24年左右，第三轮出生潮（1987-1989年）的居民，即80后在2013年基本已完成了婚姻登记，婚房高峰的刚需或已释放完全。其次2016年的房价上涨也使一部分的居民提前透支了下一代的购房需求2、根据10年一次的人口出生周期，下一轮学区房的高峰或在2020年-2021年出现。下一个房地产刚需的爆发周期或在2020-2023年左右（原因：第四轮出生潮（1999年）居民的结婚的刚需+第三轮出生潮（1987-1989年）居民的孩子上学的刚需） 图：出生人数周期 05001,0001,5002,0002,5003,00002004006008001,0001,2001,4001,6001978198219861990199419982002200620102014婚姻登记:结婚登记 年 总人口:出生人数 年 24年左0.0020,000.0040,000.0060,000.0080,000.00100,000.00120,000.001989199219951998200120042007201020132016总计:出生人数:一孩 年 总计:出生人数:二孩 年 10年 10年 6 国内经济概述-2019年房地产市场展望 图：居民部门杠杆率 数据来源：wind 国信期货 图：居民户新增贷款 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0019961998200020022004200620082010201220142016居民部门债务占GDP比重(居民部门杠杆率) 年 政府部门债务占GDP比重(政府部门杠杆率) 年 0.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.002005200620072008200920102011201220132014201520162017金融机构:新增人民币贷款:居民户:当月值:年度 2009年开始棚改 7 国内经济概述-2019年房地产市场展望 数据来源：wind 国信期货 点评： 有三个原因可能会拖累2019年房地产价格的下行：1、居民杠杆率过高。随着近3年来房价的上涨和中国境内货币流出的管制，房地产的投资属性和回报上升的速度较为明显，随之带来的结果是居民部门的杠杆率不断增加，居民部门债务比重逐年上升。目前中国家庭部门杠杆率高达110%，已经超越美国等发达国家水平。2、当前中国房地产市场的租售比依然较低，为1.7左右，远低于发达国家平均5左右的租售比。当前中国住宅静态租赁回报率明显偏低，从这个角度看，利用杠杆购买房地产的投资回报较小。同时，在政府定调“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，买卖房价的流动性被限制，随着投机资金的撤出，房价大概率有回调的可能。3、房地产市场体量过大，房价的调整必然是缓慢且有序的。目前我国房地产市场的总市值为460万亿左右，而中国累计发行社融规模只有173万亿左右，是目前发行的货币总量的2.5倍，如果房地产市场价格发生10%左右的波动，释放资金量将高达40万亿，相当于中国股市的总市值，蕴含的财富效应和连锁反应是巨大的，所以预计2019年房地产市场政策依然偏紧，房价的调整将会是缓慢且有序的。 8 第一部分：国际重要经济事件点评 9 美国经济概述-11月新屋销售数据 图：11月新屋销售数据 数据来源：wind 国信期货 图：11月营建许可 0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.001,400.001,600.00-10.00-8.00-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.002015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-10美国:已获得批准的新建私人住宅:折年数:环比 美国:已获得批准的新建私人住宅:折年数 -25.00-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002012-012012-082013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-06美国:新建住房销售 美国:新建住房销售:环比:季调 政府数据显示，11月份新屋开工数增长3.2%，折合年率126万套，超出预期，10月份的数据向下小幅修正为122万套。单户型住宅开工数降至2017年5月份以来最低，建筑许可上升。 点评： 11月新屋开工数依然较为疲弱，主要有3点值得关注：1、11月总体住宅数有所上升，但是新增住宅中独栋住宅数有所下降，创2年来最低水平；2、据路透调查，12月份住宅建筑商信心指数跌至三年来的最低水平，当前销售指数、前景指数和潜在买家流量指数均有所下降。3、经历了两轮飓风之后，美国南部的房屋开工数上个月跃升了15.1%；而西部房屋建设上月却下降14.2%，可能是由于持续数周的加州森林大火影响。 总体来看，受到抵押贷款利率的上升以及土地和劳动力短缺的影响，目前住房市场的火热程度受到了抑制，这或会影响美国四季度经济增速。 10 美国经济概述-11月新屋销售数据 数据来源：wind 国信期货 11 美国经济概述-美联储12月议息会议 图：美联储6轮加息规律 数据来源：wind 国信期货 美联储FOMC会议决定加息25 bps，符合市场预期。联邦基金利率升至2.25~2.5%的区间。 美国6轮加息周期 时间 1982.10-1984.5 1983.03-1984.4 1994.1-995.5 1999.06-2000.5 2004.4-2006.7 2016.12-至今 联邦目标利率 9.5-11.5 6.5-9.75 3.0-6.0 4.75-6.5 1.0-5.25 0.75-1.75 时间 2年 1年 1年 1年 2年 2年 点评： 美联储FOMC会议决定加息25 bps，符合市场预期。联邦基金利率升至2.25~2.5%的区间。并表示未来将进行渐进加息。 但我们通过统计从1982年至今的6轮美联储加息周期的规律，显示在过去5轮美国加息的周期中，有4个显著的特点：1、美联储一旦进入加息周期便不会停止；2、时长在1-2年左右；3、加息幅度在3-4个点左右；4、加息次数在8次左右。 目前美国正处于第六轮加息周期中，加息次数已经达到6次，根据历史经验判断，2019年美联储尚存在0.25点左右的加息空间和1次的加息次数，预计此轮加息周期将在2019年年初结束。换句话说，美元指数将会在2019年初前将会有较为强势的加息周期作为上行支撑。 12 美国经济概述-美联储12月议息会议 数据来源：wind 国信期货 13 分析师：顾琛 从业资格号：F3038154 电话：021-55007766 邮箱：15228@guosen.com.cn 谢谢！ 14 重要免责声明 本研究报告由国信期货撰写编译，仅为投资者教育用途而准备，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布及分发研究报告的全部或部分给任何其它人士。如引用发布，需注明出处为国信期货，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。国信期货保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 报告所引用信息和数据均来源于公开资料，国信期货力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点仅代表报告撰写时的判断，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不得被视为任何业务的邀约邀请或推介，也不得视为诱发从事或不从事某项交易、买入或卖出任何金融产品的具体投资建议，也不保证对作出的任何判断不会发生变更。阅读者在阅读本研究报告后发生的投资所引致的任何后果，均不可归因于本研究报告，均与国信期货及分析师无关。 国信期货对于本免责声明条款具有修改权和最终解释权。