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房地产行业点评:因城施策调控密集松绑,持续提振市场信心

房地产2022-04-27国金证券小***
房地产行业点评:因城施策调控密集松绑,持续提振市场信心

事件 近日全国多个重点城市持续出台松绑限购限售等宽松政策。2022年4月25日,无锡市卫健委称生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭,可在限购区新增购买一套商品住房;4月26日,佛山市住建局表示,已满5年的商品住房不计入限购套数;4月27日,据财联社报道:①南京非本市户籍居民家庭1年内累计缴纳6个月社保可申请购房,此前要求为3年内累计缴纳24个月;②郑州中原银行针对毕业5年以内的大学生推出房贷利率优惠政策,首套房房贷低至4.5%,低于5年期以上LPR报价。 评论 行业仍在筑底阶段,越来越多城市调控松绑。我们在4月外发的《长三角调控松绑加速,多维宽松促进良性循环》、《步入良性循环正轨,布局地产正当时》等多篇报告中预测,未来一二线、长三角重点城市将加速出台调控宽松政策,近期无锡、佛山、南京、郑州相继放松限购限售限贷印证了这一判断。目前,多城市通过降低首付比例、降低房贷利率、取消认房又认贷、放松限购限售等措施促进销售回暖,但市场目前仍未企稳,行业仍处在筑底阶段:①销售方面,2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%;TOP100房企全口径销售金额同比下降47%。②土拍方面,全国300城宅地成交2022年1-3月同比下降60%;多地土拍热度较低,近期一批次集中土拍中,天津供地30宗,仅6宗成交,南京供地20宗,6宗流拍。③房贷利率方面,2022年4月,贝壳研究院百城首套房贷利率为5.17%,较最新的5年期以上LPR高出57个基点。因此,我们预计未来放松力度和广度仍将继续加大:需求端,除了核心22城外,其他城市的限购限售政策或进一步取消,22城内部分城市如重庆、南京、无锡、苏州等也将变相放松限购限贷;信贷端,目前房贷利率仍有大量下降空间。今日郑州推出低于五年期以上LPR的首套房利率是个重要信号,我们预计未来整体房贷利率将继续下行。 房企的定点纾困帮扶力度加大。近期央行召集6大行、12家股份制银行、5大AMC就12家问题房企纾困并购业务情况召开专题会议,帮助问题房企解决当前现金流困境。同时,部分地方政府也对本土优质民营房企提供了实质性支持,包括但不限于直接提供纾困资金帮扶、协调金融机构融资、项目层面入股增信、预售资金监管放松等措施。优质房企的安全稳健发展也是实现“稳房价、稳地价、稳预期”的基础,我们预计未来政府平台与本土房企在项目层面的合作将有所增加,优质房企在融资在监管端的限制将减少,融资渠道或将拓宽。 销售回暖是促进房地产行业良性循环的关键,而提振信心是解决当前销售困境的关键。销售回暖才能促进房地产行业进入“销售改善-房企回款增加、资产价值提高(可抵押贷款增加)-现金流稳定-投资拿地增加/竣工交付增加-市场信心稳固”的良性循环。3月因为国际形势十分动荡,叠加疫情加重,使得此前因为放松政策略有起色的销售市场再度下滑。目前购房者观望情绪仍然较重,我们认为后续还需政策持续发力,通过放宽限购限售限贷、降低房贷利率、帮扶问题房企脱险等多维度的措施,综合发力提振市场信心。此外,从基本面来看,我们认为后续销售的恢复是有支撑的。①短期供应不多。2021年全年和2022年一季度,房地产新开工面积分别同比下滑11%和18%;截至2022年3月底,全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期11.2个月,杭州、上海、合肥三城新房库存去化周期低于6个月。②长期来看,3亿左右的新市民预计将产生约8000万套左右的商品住宅需求在8-10年释放,这将成为房地产行业未来发展的重要支撑。 投资建议 我们预计限购限售宽松、下调房贷利率和首付比例、帮扶房企脱险等政策措施的力度和范围将持续增加,助力房地产行业恢复良性循环。我们首推销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企,如绿城中国、建发国际、滨江集团;此外也看好稳健的头部国企央企,比如保利发展、招商蛇口。 风险提示 调控宽松不及预期;疫情影响政策落地和市场恢复 图表附录 图表1:2022年4月中下旬重点城市房地产调控政策及事件 图表2:全国商品房销售金额累计同比及单月同比 图表3:TOP100房企累计全口径销售金额及同比 图表4:全国房屋新开工面积累计同比及单月同比 图表5:全国300城单月宅地成交面积及同比走势 图表6:百城银行房贷利率及放款周期走势 图表7:截至2022年3月,全国重点20城在售库存及去化周期 图表8:A股地产公司PE走势 图表9:港股地产公司PE走势 图表10:港股物业公司PE走势 图表11:覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台,若后期其他城市宽松政策不及预期,也会影响销售市场的整体恢复速度。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控,若疫情持续不能得以控制,将大幅延缓宽松政策落地时间,同时也会抑制购房需求,影响市场销售恢复。