房地产：杭州土拍区域分化明显，滨江绿城收获颇丰

证券研究报告 行业动态 杭州土拍区域分化明显，滨江绿城收获颇丰 [Table_Rating] 增持（维持） [Table_Summary] ◼ 事件 4月25日，杭州2022年首批集中供地结束，成交总金额826.75亿元，平均溢价率6.41%。本次共出让地块60宗，成交59宗，流拍1宗，其中23宗封顶转线下竞价，27宗底价成交。 ◼ 主要观点 调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人。本次杭州集中供地的竞拍过程采用“同一时间5宗地块同时竞价，且5宗地块为不同区域”的方式，自由竞价环节节奏加快，考验房企的竞价决策能力。同时还采用了新的竞价规则，地价到达封顶价之后，通过线下“一次报价+摇号”方式，并以次高报价原则确定竞得人”。 非主城区供应超八成，成交热度区域分化明显。本次杭州土拍中，触及封顶转入一次性竞价的23宗地块大部分位于核心区域，而临安区、富阳区以及余杭区、临平区等非核心区域地块，几乎均以底价成交。同时，从土地区域供给来看，上城、拱墅、滨江、西湖四个主城区供应土地11宗，规划建面占比15.6%，萧山、余杭等非主城区供应土地规划建筑面积占比84.4%。 本土房企表现活跃，滨江斩获11宗土地。本轮土拍房企参与热情较高，其中滨江联合体以总价184.35亿摘地11宗；绿城位居第二，以总价146.32亿元摘地7宗，杭州东部城建、萧山城投等地方平台均有斩获。品牌房企如万科以58.22亿元斩获余杭区2宗土地，龙湖集团以10.1亿元拿下上城区1宗土地，越秀地产以20.07亿元拿下临安区三宗土地。 ◼ 投资建议 随着因城施策进入深水区，多地出台楼市新政稳定市场预期，调控范围逐步扩张至南京、苏州等高能级城市。杭州此次土拍调整竞拍规则，以次高报价原则确定竞得人，在“限房价、限地价”背景之下，房企利润空间受限，因此开发商更加关注项目销售去化，因此热门地块竞争愈加激烈。 短期内，信用环境仍需改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益；中长期来看，经历此次行业深度调整之后，具备融资、拿地优势的品牌房企在未来的竞争中将具备明显优势。相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如保利发展（600048.SH）、绿城中国（3900.HK）、龙湖集团（0960.HK）、滨江集团（002244.SZ）、华发股份（600325.SH）、信达地产（600657.SH）等；（2）保障性租赁住房建设推动代建需求逐步打开，深耕政府代建多年的绿城管理控股（9979.HK）。 ◼ 风险提示 房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。 [Table_Industry] 行业: 房地产 日期: 2022年4月26日 [Table_Author] 分析师: 金文曦 Tel: 021-53686143 E-mail: jinwenxi@shzq.com SAC编号: S0870521100003 联系人: 蔡萌萌 Tel: 021-53686184 E-mail: caimengmeng@shzq.com SAC编号: S0870121110010 [Table_QuotePic] 最近一年行业指数与沪深300比较 [Table_ReportInfo] 相关报告： 《30城商品房销售承压，南京首批集中供地遇冷》 ——2022年04月25日 《Q1商品房销售走弱，市场修复仍需时日》 ——2022年04月18日 《多地调控政策放松，央行全面降准》 ——2022年04月18日 -25%-22%-18%-14%-10%-6%-2%1%5%04/2107/2109/2112/2102/2204/22房地产沪深300 行业动态 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询资格或相当的专业胜任能力，以勤勉尽责的职业态度，独立、客观地出具本报告，并保证报告采用的信息均来自合规渠道，力求清晰、准确地反映作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响。此外，作者薪酬的任何部分不与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 公司业务资格说明 本公司具备证券投资咨询业务资格。 投资评级体系与评级定义 股票投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据公司基本面及（或）估值预期以报告日起6个月内公司股价相对于同期市场基准指数表现的看法。 买入 股价表现将强于基准指数20%以上 增持 股价表现将强于基准指数5-20% 中性 股价表现将介于基准指数±5%之间 减持 股价表现将弱于基准指数5%以上 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业投资评级： 分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及（或）估值对所研究行业以报告日起12个月内的基本面和行业指数相对于同期市场基准指数表现的看法。 增持 行业基本面看好，相对表现优于同期基准指数 中性 行业基本面稳定，相对表现与同期基准指数持平 减持 行业基本面看淡，相对表现弱于同期基准指数 相关证券市场基准指数说明：A股市场以沪深300指数为基准；港股市场以恒生指数为基准；美股市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 投资评级说明： 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准，投资者应区分不同机构在相同评级名称下的定义差异。本评级体系采用的是相对评级体系。投资者买卖证券的决定取决于个人的实际情况。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，投资者不应以分析师的投资评级取代个人的分析与判断。 免责声明 本报告仅供上海证券有限责任公司(以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告版权归本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本公司同意引用、刊发的，须注明出处为上海证券有限责任公司研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 在法律许可的情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券或期权并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供多种金融服务。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见和推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值或投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见或推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负责，投资者据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，也不应当认为本报告可以取代自己的判断。