重点城市放松限购，首单保租房REITS上报行业评级：看好（维持）报告日期：2022年4月18日首创证券房地产团队王嵩，首席分析师，SAC执证编号：S0110520110001李枭洋，研究助理联系方式：15001246420房地产及物业行业周报 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•重点城市推盘情况•库存及去化周期•开盘去化率•房价指数•土地市场•市场资金环境•房企融资情况•重点房企经营数据•重点房企动态多城放松限购政策，去化周期持续上行。当前行业基本面下滑态势延续，4月上半月高频数据销售面积同比下降59.5%，跌幅持续下行。重点城市新开盘去化率37.1%，环比下降5.6个百分点，仍处相对低位。重点城市去化周期升至31个月，连续6周环比上行。土地市场方面，百城住宅用地成交总价累计同比下降63.9%，跌幅有所收敛。本周苏州、南京和上海临港新区的限制性房地产调控政策有所放松。目前重点城市房贷利率均有所下调，金融端的成本和门槛的下降叠加四限放松，将有效提振市场信心。目前需求不足而松绑房地产调控的城市，逐步由三四线城市上升到二线省会城市，以及一线及新一线城市的外围区域。二线城市的止跌回稳将对整个市场的回暖至关重要，同时一线城市外围区域的限制性政策的放开，将缓解当地政府财政压力，和降低去化周期。在因城施策框架下，部分城市因区作出调整，不断细化政策颗粒度。我们认为政策覆盖范围和放松力度有望持续提升。首单保租房REITS上报。4月13日深圳市人才安居集团项目近日已报送到国家发展改革委，成为全国首单正式申报的保障性租赁住房REITs项目。我们认为保障性租赁住房reits的成功发行，缓解租赁市场结构性供给不足压力，更好的满足新市民的租房需求。同时后续reits的扩容以及底层资产类别的扩大，将为房企的重资产项目提供退出渠道，有助于房企拓宽融资渠道，推动房地产存量时代的新发展模式转型，将更多资源投入不动产的运维及服务业务上。当前我们首选推荐：新城控股、金科股份、中南建设、旭辉控股集团。持续推荐：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。物业类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-2.90%9.32%上证指数-1.25%-11.77%行业相对涨跌幅-1.65%21.09%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-1.62%-8.03%内房股（剔除物业板块）-1.86%-4.94%相对涨跌幅-0.24%3.09%物业板块-2.68%-4.77%相对涨跌幅-1.06%3.26%-2.90%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%行业涨跌幅024681012141618202018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-04房地产指数：PE沪深300：PE 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅600603.SH广汇物流31.7%2329.HK国瑞置业7.4%001914.SZ招商积余8.1%600791.SH京能置业29.1%3990.HK美的置业2.9%3316.HK滨江服务4.5%000736.SZ中交地产26.9%1966.HK中骏集团控股2.4%1971.HK弘阳服务3.3%600225.SH*ST松江21.6%2019.HK德信中国1.6%1538.HK中奥到家1.9%000514.SZ渝开发15.6%0688.HK中国海外发展1.5%6093.HK和泓服务1.7%股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅股票代码股票名称涨跌幅000797.SZ中国武夷-33.0%2048.HK易居企业控股-15.4%6958.HK正荣服务-15.9%600466.SH蓝光发展-27.4%6158.HK正荣地产-12.5%1516.HK融创服务-8.4%002314.SZ南山控股-24.5%3380.HK龙光集团-9.9%6668.HK星盛商业-7.6%600533.SH栖霞建设-23.6%2007.HK碧桂园-7.2%2168.HK佳兆业美好-7.4%002305.SZ南国置业-22.3%1030.HK新城发展-6.4%0606.HK中骏商管-6.1% 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期部门/会议政策内容4月10日国务院《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式披露，国务院提出要完善全国统一建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场并降低制度性交易成本及全社会流通成本。4月11日证监会、国资委、全国工商联三部委联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》。指出营造良好发展环境，稳定企业预期。一是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。二是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。4月14日住建部为加强新时代教师队伍建设提供更加有力的住房保障。支持学校盘活利用自有存量土地和房屋建设保障性租赁住房，支持利用学校周边或乡镇的集体经营性建设用地以及存量闲置房屋建设保障性租赁住房。4月14日央行金融机构要灵活调整住房按揭等还款安排，合理延后还款期限。3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等；与去年四季度相比，2022年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。4月15日国务院同意长春、长春净月高新技术产业开发区建设国家自主创新示范区，区域范围为国务院有关部门公布的开发区审核公告确定的四至范围，享受国家自主创新示范区相关政策。4月15日沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号-新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》向市场公开征求意见，明确了REITs扩募的相关机制安排。指引是沪深交易所规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目及相关的扩募、信息披露等事项的基本规则，主要规范准入条件、程序安排、信息披露管理及停复牌要求、发售和定价安排等，征求意见截止时间为4月30日。4月15日央行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容4月10日上海对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源人员，3-4月期间不能正常归还住房公积金贷款的不作逾期处理。4月11日资阳缴存职工家庭夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款额60万元；职工家庭单方缴存住房公积金的，最高贷款额40万元。4月11日台山2022年度国有建设用地计划供应总量为1589亩，其中商住用地279亩，商服用地56亩，工业用地1231亩，公共管理与公共服务用地23亩。4月11日北京银保监局明确提出保障性租赁住房主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民等群体住房问题。4月11日苏州苏州市限购政策有所调整，非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。苏州还调整了限售政策，二手房限售由5年改3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。4月12日北京4月18日前21宗地取得预申请资格的将转入第二批供地。参与宗地预申请的企业在宗地转为正式公告后组成联合体参与该宗地竞买的，在竞得土地后该联合体视同已参与预申请，与其他预申请人享有同等权利。4月12日长沙首批集中供地22宗出让地块全部成交，其中19宗以底价成交、2宗地块“熔断”、1宗有竞价。22宗地总规划建筑总面积约323.19万平方米，总成交金额约173.93亿元，总溢价率2.59%。4月12日南京南京六合限购放宽：外地户籍购房者可购一套房。在此之前，外地户籍购房人要在六合区缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。4月12日南京溧水区，非本市户籍的在溧务工人员，可以凭身份证直接开具首套房购房证明；非本市户籍的在溧务工人员可以在当地购买二套及以上住房，条件包括大专及以上学历（含非全日制）、与溧水当地企业签订一年期以上劳动合同及缴纳过社保或个税；今年4月7日起，人才客户在溧水购房，不占用在南京主城区域的购房资格。4月12日南昌2022年计划供地25280亩，商品住宅用地供应4741亩。从商品住宅用地供应计划看，经开区最多，计划供应1089亩；红谷滩区计划供应855亩，位列第二；青山湖区计划供应617亩，位列第三。4月12日甘肃8月1日起，嘉峪关市、金昌市、兰州新区城镇规划区范围内推行新建商品房“交房即交证”改革，其他市州选择1个县市区推行。2023年起全面实现新建商品房“交房即交证”。4月12日成都2022年度计划供地商品房700万㎡，商服类用地300万㎡，占比6.7%；商品房用地700万㎡，公租房等保障型住房用地220万㎡，合计占比21%。4月13日上海临港新片区人才购房政策有所调整，重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月。将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。4月13日深圳深圳市人才安居集团项目近日已报送到国家发展改革委，成为全国首单正式申报的保障性租赁住房REITs项目。 房地产行业周报(2022W15)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容4月14日淮北安徽淮北出台临时购房优惠政策，购买首套房最高可获6万元奖励。降低借款人资金成本，房展会期间首付比例最低降至20%；执行利率优惠政策，首套房贷款年利率最低可降至5.1%。4月14日南平第二次公积金贷款购新房首付比例由40%下调为30%。符合条件的购房职工（含共有产权人）可先向公积金管理中心申请提取本人及其配偶账户内的住房公积金(含住房补贴)，用于补充购房首付款。4月14日南宁教职工和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴。教职工购买家庭首套房或者二套房，契税全额补贴。留邕人才购买家庭首套房，契税全额补贴。广大市民购买家庭首套房，契税补贴5