近期全国楼市政策分析及重点城市短期趋势预判

代理· 咨询· 金融· 商业· 产业· 公关· 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional · Sincere近期全国楼市政策分析及重点城市短期趋势预判2022.03 01近期楼市政策变化汇总PART qRyQrRsPrMsRwPoQoQsMrR9PaOaQmOnNsQpNkPmMrNfQmNvN7NmNtQvPnMpMMYsQzR近期政策变化自1月份以来，各地不断出台各类调控新政，整体政策环境不断松动，主要涉及以下几个方面，目的一方面在于恢复市场信心，鼓励刚需群体和合理改善需求群体购房，恢复市场平稳运行；另一方面帮助缓解房企流动性压力下调房贷利率放宽公积金贷款下调首付比例放松限购和落户土拍规则适度放松调控目的：➢从市场角度来说，目前市场需求低迷，下调房贷利率、首付比例，放宽公积金贷款、限购资格等政策意在支持刚需群体和合理改善需求群体购房，恢复市场正常运行，这也是顶层调控政策的基调➢从房企角度来看，促销售、放松土拍保证金比例等政策也是在帮助开发商积极回款、缓解房企流动性压力，防止房企违约风波继续蔓延，维护行业健康稳定近期政策主要调整方向其他政策如规范预售资金监管、暂缓房产税试点扩大 城市时间政策内容城市时间政策内容昆明1月首套房利率从5.2%降至5.15%，二套房从5.7%至5.6%天津3月首套房贷利率降至4.9%，二套房贷利率降至5.2%北京2月商贷首套利率由5.2%下调至5.15%，商贷二套利率下调至5.65%宁波3月首套房贷利率从5.45%下调至5.4%，二套房贷利率从5.7%降至5.65%上海2月首套房贷利率下降至4.95%，二套房贷利率下调至5.65%苏州3月首套利率降至为4.65%，优质客户降至4.6%，与LPR利率持平，二套房贷款利率也有所下调广州2月首套房贷利率由5.6%下降至5.4%，二套房贷利率由5.8%下降至5.6%南京3月主流首套房贷利率降至5.4-5.6%，二套房利率降至5.9%深圳2月首套房贷款利率下降至4.9%，二套房贷利率下调至5.2%厦门3月首套房贷利率从4.95%下调至4.9%，二套房贷利率从5.45%降至5.4%福州2月首套房利率由5.75%下调至最低为5.05%，二套房利率从最高5.75下调至5.25%济南3月首套房贷利率最低降至4.9%，二套房贷利率降至5.55%菏泽2月首套房贷利率由5.95%下降至5.6%，二套房贷利率由6.14%下降至5.95%郑州3月首套房贷利率降至5.88%，部分银行最低降至5.63%；二套房贷利率降至6.125%，最低降至5.88%成都3月首套房贷利率降为5.59%，下调69bp，二套房贷利率降至6.08%，降低34bp长沙3月首套房贷利率从5.64%下调至5.45%，二套房贷利率从5.88%降至5.60%襄阳3月首套房贷利率从5.68%下调至5.28%，二套从6%下调至5.57%。合肥3月首套房贷利率从5.88%下调至5.72%，二套房贷利率从6.37%降至6.32%杭州3月首套房利率由5.65%下调至5.3%，二套房利率由5.85%下调至5.5%，继2月下调后又下降了20-30个基点武汉3月首套房贷利率降至5.63%，二套房贷利率降至5.88%自2020年4月以来保持19个月不变的LPR，在去年12月和今年1月连续下调。1月以来，多地陆续下调主流房贷利率。深圳、上海等多个城市首套房贷利率利率低于5%，北京和上海房贷利率为自2020年年中以来首次环比下降。贷款利率政策表：2022年1-3月部分城市下调贷款利率政策 公积金贷款政策数据来源：同策研究院、wind表：2022年1-3月部分城市放宽公积金贷款政策城市时间政策内容城市时间政策内容马鞍山1月3日➢高层次人才公积金连续缴存6个月以上，首次购房公积金贷款最高限额提升至60万元。福州2月1日➢第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。青岛1月4日➢胶东四市范围内住房公积金缴存职工，在青岛市购房申请异地贷款或作为配偶参与申贷的，贷款最高次数由一次调整为两次。南宁2月21日➢将第二套房的公积金贷款首付比例降低到住房价值的30%，而此前该比例最低为40%；首套房公积金贷款最高额度从60万提高到70万，第二套公积金贷款最高额度从50万提高到60万元；取消高收入借款人的最低月还款额的限制要求；放宽再交易住房和商转公贷款的房龄要求宁波1月4日➢按照国家生育政策二胎或三胎家庭连续缴存住房公积金满2年的，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户；对于多套房只有名下无贷款可继续申请贷款。晋中2月25日➢家庭购买第二套改善型住房需申请住房公积金贷款的，首付比例下调为不低于购房总价的20%自贡1月8日➢公积金贷款实行只认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行；有一笔以结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按照二套房贷款政策执行。东莞2月25日➢公积金贷款额度提高25%浙江1月20日➢提高三孩家庭公积金贷款额度并优先放款。新乡3月1日➢夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度55万元；单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高限度40万元。株洲1月23日➢下调二套房公积金首付比例（50%-60%降低至20%-40%）中山3月2日➢一名缴存人住房贷款最高额度调整至50万元，两名或以上缴存人最高额度调整至90万元。在房地产调控“因城施策”背景下，多地陆续放宽公积金贷款政策，包括提高公积金贷款最高额度、下调首付比例等 公积金贷款政策数据来源：同策研究院、wind表：2022年1-3月部分城市放宽公积金贷款政策（继上表）城市时间政策内容城市时间政策内容宣城3月3日➢提高引进人才住房公积金贷款上限，首次使用公积金贷款的最高限额在现有基础上增加10万元；实行住房公积金贷款额度保底政策。对45周岁以下住房公积金缴存职工家庭，首次使用保底可贷额20万元；购买高于最低标准等级绿色建筑的，公积贷款最高额度可再上浮20%。达州3月4日➢凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷。；夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限由50万元调整为60万元，夫妻一方或单身缴纳住房公积金的，贷款额度上限由40万元调整为50万元唐山3月4日➢提高贷款最高额度方面，单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由60万元调整为80万元。购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%，最高贷款额度为96万元。唐山凤凰英才人员最高贷款额度为100万元。中国（河北）自由贸易试验区曹妃甸片区引进的高端创新人才，最高贷款额度按照原政策规定执行，最高贷款额度为120万元。➢降低二套首付比例方面，职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%，贷款利率按中国人民银行公布的同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍执行。购买首套自住住房的，仍执行不低于30%的首付比例。德州3月5日➢降低首套房公积金贷款首付比例至20%。南昌3月4日➢双缴存职工公积金贷款最高额度调制80万元，单缴存职工70万元，并将现行租房提取额度提升至每月1500元；现行租房提取额度统一调增至每月1500元，单身职工减半执行。绍兴3月7日➢住房公积金贷款最高额度由双职工60万元、单职工40万元分别调整至双职工80万元、单职工60万元 首付比例政策数据来源：同策研究院、wind表：2022年1-3月部分城市下调首付比例政策城市时间政策内容南昌2月13日降低首付比例，对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房的，最低首付比例由50%降低至30%。宁波2月15日降低了首付比例至20%。郑州3月1日首套房贷首付比例已降到20%，二套房贷在非限购区则首付30%，在限购区则首付50%。哈尔滨3月23日对于满足1年社保要求的购房者，大部分银行降低首套房首付比例为20%。菏泽2月18日“无房无贷”购房者的首付从之前最低30%，降至最低佛山2月21日非限购区包括南海区，顺德区，三水区，高明区部分楼盘首付比例最低20%。驻马店2月21日购买二手房的首付比例为30%，部分新房项目商业贷款已开始执行20%的首付比例，具体视各楼盘情况而定。南通2月25日针对首套房或首次购房，降低了首付比例至20%。广西3月19日广西商定下调部分城市房贷首付比例。其中，南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品房的商贷最低首付比例由25%调整为20%。除贷款利率下调外，多地相继下调首付款最低比例，有助于进一步减轻购房者支付压力，激活各地购房需求，进而带动市场成交的回升。 放松限购、限售和落户政策数据来源：同策研究院、wind表：2022年1-3月部分城市放松限购和落户政策城市时间政策内容天津1月6日放宽了积分落户申请条件，取消年度落户数量限制。嘉兴1月7日对租赁嘉兴城区商品住房申请落户的人员，落户条件中居住时间、范围从在市本级或同一县市范围内已连续居住3年及以上调整为在本市范围内已连续居住1年及以上，且在现租赁的商品住房连续居住满6个月及以上。中山1月17日将进一步放宽、优化合法稳定居住就业入户条件，在中山市最近连续参保满1年且有自有住房，或没有自有住房但有合法稳定住所（含租赁）并在中山市最近连续参保满3年的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可申请落户中山。南昌2月13日南昌大专以上学历，可以不签户口，仅供租赁证和学历证明即可购房。宁波2月15日针对3套以上住房放开贷款（原来3套停贷）；全面认贷不认房，只要房贷还完就算首套，执行首套首贷。绍兴2月16日在高校毕业生方面，可向“零门槛”落户，先落户后就业郑州3月1日在限购方面，对符合条件的在郑州创业的专科以上毕业生可购买共有产权住房，购房前可提供保障性租赁住房，并给予相应补贴；随迁老人投靠家庭可新购一套住房；外来务工人员置业提供公积金贷款申请和提取支持。而在贷款方面，取消了“认房又认贷”。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。郑州的金融机构还将加大个人贷款投放并下调利率。哈尔滨3月23日哈尔滨市政府官网3月23日发布《关于拟废止》文件的公示，明确2018年出台的当地楼市调控措施已完成阶段性调控使命，拟予以废止，意味着主城区住房限售3年的政策被终止除边际宽松的信贷环境外，部分城市对楼市限购和落户进行了直接放松，其中郑州是首个提出放松限购的二线城市，哈尔滨是首个提出放松限售的二线城市，对楼市的影响较直接 9截止3月24日，2022年22个施行集中土拍的城市中已有12个城市发布首轮集中供地公告。在延续去年土拍规则的基础上，大部分城市都做了一些调整和优化，例如降低或取消配建要求，下调保证金比例，以增大房企的利润空间，提升房企拿地意愿。青岛、武汉、厦门、重庆和济南等城市部今年集中供地次数将由3次增加到4次土拍规则调整城市2022年首轮土拍规则调整城市2022年首轮土拍规则调整北京➢由“竞高标”向”定高标“转移，定高标地块比例有8%提升至50%；增加竞现房销售及摇号比重，摇号地块占比由25%提升至61%；含保障房建设地块占比由33%下降至22%厦门➢取消配套“保障房建设”要求成都➢以“摇号”确定竞得人，拍卖宗地以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖；取消配建“人才住房要求”上海➢修改了评标办法和随机值规则，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”；“随机值”政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”；城中村地块设置最高报价，新增触顶摇号规则福州➢根据不同地块设置不同竞价规则武汉➢统一