电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月1日建发物业（02156.HK）合约在管比暂居板块首位，领先行业布局养老服务核心观点：3月25日，建发物业发布2021年度业绩报告，企业合约在管比暂居板块首位，增长确定性高。截至2021年末，建发物业总在管面积为3303.9万平方米，同比增长28.9%；合约面积为7387.1万平方米，较2020年末增长56.6%。报告期内，企业录得营业收入15.57亿元，较2020年同期增长51.3%；毛利润为3.89亿元，同比增长54.7%；净利润1.61亿元，同比增长50.7%；净利率为10.4%，与2020年持平。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言3月25日，建发物业发布2021年度业绩报告，企业合约在管比暂居板块首位，增长确定性高。截至2021年末，建发物业总在管面积为3303.9万平方米，同比增长28.9%；合约面积为7387.1万平方米，较2020年末增长56.6%。报告期内，企业录得营业收入15.57亿元，较2020年同期增长51.3%；毛利润为3.89亿元，同比增长54.7%；净利润1.61亿元，同比增长50.7%；净利率为10.4%，与2020年持平。以下将对建发物业2021全年经营成果进行解析。一、合约在管比暂居板块首位，住宅物业占比仍达90%截至2021年末，建发物业总在管面积为3303.9万平方米，同比增长28.9%；合约面积为7387.1万平方米，较2020年同期增长56.6%。报告期末内，建发物业在管项目280个，合约项目489个，分别同比增长27.9%、48.2%。图：2019-2021年建发物业面积情况数据来源：企业业绩报告结合行业数据来看，建发物业合约在管比高达2.24，在目前已披露年度业绩的港股物企中位居首位，预示着企业未来可转换为收费管理面积的确定性高，为收入增长提供坚实基础。图：部分物业企业合约在管比 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3数据来源：企业业绩报告面积的大幅增长，与国企母公司稳定供给、自身外拓能力增强密不可分。一方面，建发物业合约面积的大幅增长主要得益于母公司。过去一年房地产市场下行周期里，建发物业母公司建发集团是为数不多销售逆势增长的企业，并且超额完成了2021年销售目标。建发物业合约面积中，约4400万方来源于母公司，较2020年末的2720万方增长61.8%。另一方面，2021年建发物业通过收购洛阳泉舜物业51%股份，为企业带来264万方合约面积，并首次进驻河南地区，弥补区域空白。作为建发物业的首次公开并购，其交易对价、标的体量都远低于行业公开收购均值，可以看出，通过介绍上市的建发物业，未募得上市资金，在收购方面与其他企业相比仍存在较大的“弹药储备”差距，2021年收并购也并非企业主要的市拓方式。从业态上看，建发物业仍以住宅业态为重心，在管面积中住宅物业占比仍维持在90%，与2020年基本持平。业绩发布会上管理层表示，建发物业想要提升非住业态占比，但还未有明确规划。建发物业住宅项目虽能为其带来稳定的收入，但无法带来高盈利与高增长，与其他国资物企相比，业态竞争优势较弱。由于“大本营”位于厦门，建发物业的“海西”色彩较为浓厚，但同时，企业也在不断扩展服务范围。报告期末，建发物业在管面积中，有51.1%位于海西地区（厦门、泉州等），该地区占比较2020年下降3.8%；企业新拓展河南地区，并且华中、华南地区占比有所增长，进一步推进其全国化布局，提升品牌影响力。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4图：2020-2021年建发物业在管面积区域分布注：外圈为2020年，内圈为2021年数据数据来源：企业业绩报告二、社区增值初见成效，领先行业布局养老服务2021年，建发物业财务指标获得了亮眼增长。报告期内实现营业收入15.57亿元，较2020年增长51.3%；毛利润为3.89亿元，同比增长54.7%；净利润1.61亿元，同比增长50.7%；净利率为10.4%，与2020年持平。图：2019-2021年建发物业营收情况数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5营收的大幅提升，得益于建发物业在管面积的增长，业务结构的进一步优化以及开发商项目的增加。于社区增值及协同服务板块，建发物业向物业开发商及业主提供智能社区、家居生活、家居美化、房地产经纪及资产管理等六类细分业务。报告期内社区增值及协同服务收入同比增长110.8%至2.54亿元，在总收入中的占比增加至16.3%，较2020年提升4.6个百分点。主要得益于在管面积的增长致使客户群扩大及服务内容的不断丰富。具体来看，建发物业建立合作战盟体系，全面推行到家服务，提升顾客服务粘性，家居生活服务收入同比增长76.5%；通过引入专业团队运作，将业务覆盖至新城市，房地产经纪及资产管理服务较2020年同期大幅提升371.8%，实现收入4830万元。除传统的生活服务、公共区域增值服务外，建发物业已领先布局养老服务及智能社区服务，两类细分业务收入占比均有所上升。一方面，通过附属公司（佰睿健康）经营的“建发溢佰养老中心”，打造体面康养体验，养老及健康增值收入同比大幅跃升524.2%至2233万元。近年来，国家发布多项养老支持政策，应对人口老龄化并建设与之相适应的养老服务体系已经上升至国家战略层面。建发物业在养老服务上的领先布局，或将成为企业增值服务的一大亮点与新的业绩增长点。另一方面，为智慧物业提供设计及建造服务，以及“慧生活”APP的营运产生智能社区服务。持续打磨智慧社区、智慧园区、智慧工程三大产品线，并通过了“国家高新技术企业”认定。资料来源：企业业绩报告从盈利能力上看，虽然因疫情影响使得企业防疫材料成本、人工成本增加，叠加社保减免政策到期等，导致建发物业成本上升。但在较高毛利率的增值服务收入大幅增加等因素的对冲下，企业毛利率略微提升至25.0%，与目前公布业绩的物企相比，位于中下水平，但高于保利物业、中海物业等4家国企。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6结语：建发物业背靠厦门建发集团，有着优良的国资基因，并有较好的外拓能力，合约在管比暂居物业板块首位，企业增长稳定性与确定性毋庸置疑。此外，近年来，国家发布多项养老支持政策，应对人口老龄化并建设与之相适应的养老服务体系已经上升至国家战略层面。政策春风下，建发物业在养老服务上的领先布局，或将成为其增值服务的一大亮点与新的增长点。但是，住宅业态占比过高，未募得上市资金等因素，使得企业短期内难以实现弯道超车。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。【关于我们】【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份(837350)旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。嘉和家业二维码