房地产行业研究报告：静待政策扭转

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 静待政策扭转 百强房企2022年首季情况恶劣，全口径销售同比下跌47.1%，权益销售总额同比下跌48.6%，操盘口径销售同比下跌47.0%，跌幅比首两个月加大。按全口径销售计算，排名首10位之房企平均跌幅35%、排名10-30平均跌幅44%、排名30-50平均跌幅47%，排名100-200位的中小型房企总销售额同比下跌55.8%。首季销售额还有正增长的房企以国企、港资或外资为主。在市场不明朗情况下，大部份房企都没有给出2022年销售目标，有给目标的都是规模较大或有国企股东背景的房企，对投融资较有把握。我们维持观点：以配置国企为主，并适量关注能取得融资的民企，尤其是最近银行并购贷额度的民企如旭辉、美的等，静待政策扭转带来的修复 报告内容 首季销售跌幅加剧。根据克而瑞数据，百强房企首季全口径销售总额约 16,279 亿元，同比下跌47.1%。权益销售总额约 11,310 亿元，同比下跌48.6%。操盘口径销售 14,382 亿元，同比下跌47.0%。跌幅比首两月加大。按全口径销售计算，排名首10平均跌幅35%、排名10-30平均跌幅44%、排名30-50平均跌幅47%。排名100-200之中小型房企总销售额约 1,520 亿元，同比下跌55.8%。规模愈小，融资资源愈差、品牌安全度亦愈低，销售跌幅愈大。此外，按操盘口径计算，首季销售额还有正增长的房企以国企、港资或外资为主。 建发、新城、绿城排名进步较大。单看三月份销售，百强全口径销售 5,795 亿元，同比下跌52.6%。权益销售 3,980 亿元，同比下跌54.4%。排名首15家房企，除了融创外，其他大都能顺利发布业绩，反映公司内部财务风险与销售情况相辅相成。另外相比去年三月情况，我们看到除了恒大，其余去年TOP15房企的名字大都可在2022年的TOP15中见到，出险的世茂、中南排名由去年第8及13位，下跌至2022年第19及25位。而排名有大进步的是建发房产由22升到15位；新城控股由21升至13位；绿城由16升到10位。三家房企跌幅相对较少。 成交仍然疲弱。全国30大中城市的商品房成交套数及面积在首季约282,387套及 3,090万平米，同比下降35.9%及33.9%，平均跌幅比一、二月更大。单看三月，每周平均成交按套数及面积计算，环比下降1.3%及2.9%。分城市能级来看，按首季成交面积计算，一线城市下跌29.5%、二线城市下跌26.1%、三线城市下跌49.9%。首季度全国地产成交行情继续承接去年四季度的下行趋势，各大城市的楼市仍在降温中，部分城市（包括二线城市）开始在放松调控。 关注还有给2022年目标的房企。随着业绩期过后，基于地产出险频频的情况之下，审计师需要格外注意，融创、世茂等都因不能按时出业绩而遭停牌。大部份房企都没有给出2022年销售目标，有给目标的都是规模较大的如龙湖、美的，或有国企股东背景，对投融资较有把握的如绿城、发建。已看到愈来愈多城市，呤沉阳、哈尔滨，甚至是能级较大的如郑州、福州等都在放松调控，然而，预期政策松绑的期间，房企出险继续发生，连本來资质较好的亦在阴干，增强我们过往的观点，以配置国企为主，并适量关注能取得融资的民企，尤其是最近银行并购贷额度的民企如旭辉、美的等，静待政策扭转带来的修复。 风险提示：i)政策不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度 Table_Title 2022年4月6日 房地产行业研究报告 Table_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 龙湖集团 (960.HK) 华润置地 (1109.HK) 建发国际 (1908.HK) 中国金茂 (817.HK) 中海宏洋 (81.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1009-2110-2111-2112-2101-2202-2203-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 龙湖集团 960.HK 42.80 不適用 未評級 9.1 8.2 7.3 1.68 1.49 1.32 4.9% 5.3% 5.8% 华润置地 1109.HK 38.60 不適用 未評級 6.9 7.4 6.7 0.93 0.90 0.83 4.4% 4.8% 5.3% 建发国际 1908.HK 18.88 20.00 买入 5.4 4.9 3.9 0.67 1.39 1.15 15.1% 8.5% 10.5% 中国金茂 817.HK 2.85 4.50 买入 6.0 4.5 4.1 0.58 0.50 0.46 5.2% 8.1% 9.1% 中海宏洋 81.HK 4.91 不適用 未評級 2.7 2.5 2.3 0.47 0.40 0.35 7.9% 8.9% 9.6% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名） 图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） Z 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-3月 1-3月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 1,329 1,976 -32.8% 2 万科地产 1,045 1,742 -40.0% 3 保利发展 907 1,232 -26.4% 4 融创中国 723 1,154 -37.3% 5 中海地产 480 881 -45.5% 6 招商蛇口 474 724 -34.6% 7 华润置地 459 678 -32.3% 8 金地集团 455 686 -33.7% 9 绿城中国 373 538 -30.7% 10 龙湖集团 370 601 -38.3% 11 中国金茂 317 628 -49.6% 12 绿地控股 308 705 -56.3% 13 新城控股 308 475 -35.2% 14 建发房产 302 416 -27.3% 15 旭辉集团 287 567 -49.3% 16 滨江集团 250 472 -47.0% 17 华发股份 232 281 -17.4% 18 世茂集团 221 675 -67.3% 19 金科集团 217 485 -55.3% 20 中梁控股 216 480 -55.0% 21 首开股份 203 241 -15.8% 22 美的置业 199 387 -48.6% 23 龙光集团 199 488 -59.3% 24 融信集团 183 397 -53.9% 25 雅居乐 179 395 -54.7% 26 中骏集团 173 260 -33.7% 27 中南置地 161 484 -66.8% 28 卓越集团 158 288 -45.1% 29 仁恒置地 158 171 -7.8% 30 远洋集团 150 210 -28.6% 31 阳光城 139 486 -71.5% 32 越秀地产 136 257 -47.1% 33 正荣集团 133 400 -66.8% 34 中国铁建 133 301 -56.0% 35 时代中国 128 203 -36.9% 36 新希望地产 124 267 -53.5% 37 路劲集团 124 190 -34.6% 38 合景泰富 124 217 -42.8% 39 祥生集团 121 289 -58.0% 40 宝龙地产 121 246 -50.8% 41 中交房地产 117 178 -34.1% 42 中粮大悦城 115 132 -12.3% 43 海伦堡 111 161 -31.1% 44 富力地产 110 305 -63.9% 45 荣盛发展 108 240 -55.0% 46 金辉集团 105 253 -58.4% 47 禹洲集团 105 221 -52.6% 48 颐居建设 97 缺资料 49 联发集团 95 118 -19.9% 50 弘阳地产 94 195 -51.8% 百强 16,279 30,759 -47.1% Z Z 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-3月 1-3月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 990 1,418 -30.2% 2 万科地产 679 1,133 -40.0% 3 保利发展 608 887 -31.5% 4 中海地产 449 823 -45.5% 5 融创中国 432 767 -43.7% 6 华润置地 295 452 -34.7% 7 招商蛇口 289 456 -36.7% 8 金地集团 282 425 -33.7% 9 绿地控股 277 635 -56.3% 10 龙湖集团 241 420 -42.7% 11 中国金茂 219 433 -49.6% 12 建发房产 218 318 -31.5% 13 新城控股 209 356 -41.3% 14 绿城中国 194 277 -29.9% 15 龙光集团 171 410 -58.2% 16 旭辉集团 170 335 -49.3% 17 金科集团 156 344 -54.7% 18 世茂集团 155 473 -67.2% 19 中梁控股 151 336 -55.0% 20 华发股份 150 186 -19.4% 21 雅居乐 143 302 -52.8% 22 滨江集团 140 251 -44.1% 23 中骏集团 137 200 -31.8% 24 越秀地产 133 249 -46.4% 25 美的置业 132 260 -49.3% 26 首开股份 123 146 -15.8% 27 融信集团 117 276 -57.7% 28 路劲集团 114 175 -34.6% 29 时代中国 106 181 -41.4% 30 中南置地 103 278 -63.1% 31 荣盛发展 101 224 -55.1% 32 中国铁建 100 229 -56.1% 33 阳光城 98 319 -69.4% 34 远洋集团 98 137 -28.6% 35 富力地产 97 266 -63.4% 36 仁恒置地 97 105 -7.1% 37 宝龙地产 91 185 -50.8% 38 卓越集团 85 205 -58.7% 39 颐居建设 84 缺资料 40 祥生集团 82 218 -62.3% 41 金辉集团 81 188 -56.8% 42 合景泰富 81 147 -44.7% 43 海伦堡 77 136 -43.8% 44 宝华集团 74 缺资料 45 新希望地产 72 134 -46.1% 46 中国恒大 72 1,452 -95.1% 47 中交房地产 71 96 -25.8% 48 星河湾 71 29 143.6% 49 正荣集团 70 249 -71.7% 50 阳光大地 70 97 -27.6% 百强 11,310 22,012 -48.6% Z 资料来源：克而瑞数据、安信国际 资料来源：克而瑞数据、安信国际 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名） 图4：一線城市商品房成交面积 Z 操盘 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-3月 1-3月 增长 亿元 亿元 % 1 碧桂园 1,2